广州 　新版图

　　回望广州十年城市发展历程，以前广州城市发展的中轴线以天河为主，南向达海珠区，如今，以天河珠江新城为中轴线的中心，再向南、向北延伸，万博中央商业区正是位于广州新城市中轴线南端的广州城市次级公共中心———番禺新城，而且还是它的重要组成部分。万博中央商务区的发展定位为现代信息服务业总部基地，以信息服务业、总部经济、中介机构、大型商业集聚为主。它毗邻长隆、汉溪和广州火车南站，是广州轨道交通3号线上的重要节点，将建成番禺未来的CBD。

　　与白云新城一样，番禺新城是未来广州力推的六大功能区之一，其中位于核心位置的万博板块，专家认为未来更有望成为次于北京路、上下九、天河城之后的“广州第四商圈”。4月初记者来到这里，只见扎堆于此的有万达集团、海印集团、天河城集团、奥园集团、广晟集团等知名商家，无不干得热火朝天，它们的到来时间有前有后，商业项目的定位也有差异，从迎宾路到市桥，首尾相连，形成了独具番禺特色的拥有数十个商业项目排列的超级商业长廊。

　　现状：重量级商业项目接连“落地”

　　目前，在万博商业中心区已经落成的有吉盛伟邦家居博览中心、天河城品牌折扣店、四海一家、沃尔玛山姆店等品牌商家。去年底，由奥园与番禺国资委合作开发的万博中央商务区的大型商业项目———奥园中央举办了合作开发签约仪式，一个建筑面积达30万平方米的城市综合体呼之欲出。近期，万博商务区数码产业总部项目举行签约仪式，番禺信息技术投资发展有限公司联手省属大国企广晟集团签署合作协议，双方将在万博商务区内合作共建数码产业总部。用地面积约为4.088万平方米，项目总投资额约30亿元。4月29日，已经初步建成的海印又一城购物中心正式试业，该购物中心定位为华南地区最大的专营世界奢侈品牌的“奥特莱斯广场”，目前已经引进的世界奢侈品牌包括Gucci、Amani、Burberry、Boss、Versace等。海印又一城购物中心的开业将使番禺告别无高端奢侈品牌的时代，成为广州市第三个拥有国际奢侈品牌销售的地区。正在建设中的还有敏捷广场、总建筑面积超过60万平方米的番禺万达广场以及用地面积5.28万平方米的新天河城也正在筹建中。

　　预期：商业旗舰孕育，发力成熟在即

　　广东流通业商会执行会长黄文杰认为，番禺区整个商业地产正处在一个快速发展期，从未来的发展蓝图来看，番禺将会划为东南西北四个商圈的商业格局，其中以南北的万博中心和市桥为主。就目前的发展现状来看，其中东西商圈广州南站和亚运城板块还处于初级阶段，而南北商圈就相呼应，发展已经相对成熟，而且随着越来越多的大型开发项目的进驻，并且即将进入供应市场，商圈发力成熟在即。黄文杰说，按目前的商业发展形势来看，以万博中心区域为主的商业总体规模体量将接近80-100万平方米。

　　高力国际市场研究与项目咨询部董事陈厚桥在接受《羊城晚报》采访时指出，番禺新城是现在广州发展的重心区，与白云新城一样，作为广州中轴线上的副城市中心区，未来的发展预期很大，目前番禺的商业发展土地出让已经完成，不少大型开发商已经进驻，番禺商业发展规模将会出现新的突破。其中，万博中心开发得比较早，随着项目的落成，万博一期，万达广场，创鸿广场等有约33个地块的出让以及规划基本完成，番禺商业王国发展潜力可见一斑。

　　消费引擎：规划利好，吸客力强

　　有人曾经将华南板块称为“未成熟的苹果”，该板块已经相继孕育了70多个住宅楼盘，但是之前楼盘基本上是各自为政，公共生活配套不足，楼盘之间的交通不便利。

　　近几年，这一切有了很大的改变。随着长隆片区规划正式公示，华南板块作为整个番禺的公共服务配套，为番禺市民提供市政配套服务的计划进一步得到落实，万博商圈由此应运而生。在交通上，除了已建的3号线，南起广州南站，经汉溪长隆、东往大学城，北至大沙东的地铁7号线已于日前正式动工，预计在2015年前通车。未来番禺地铁线路还包括8号线延长线、17号线等。交通网络的搭建，加快番禺新城成为一个居住舒适、生活方便的城市副中心。

　　传统的北京路、上下九和天河城商圈，现在已经出现了配套设施不完善、交通拥挤等状况，降低了人们购物的舒适度。被人们寄予厚望的万博商圈，是否能给消费者提供一种新的购物体验呢？从现在看来，番禺商圈有大量储备用地，商业项目大而不密，呈现一种大气和开阔的特点，并且这些商城预留了许多停车位，开着私家车去购物会成为番禺商区的一大特色。香江、长隆旅游度假区毗邻这些商城，旅游加商业，这也将成为万博商圈的一大卖点。

　　陈厚桥认为，番禺的商业将与广州老城区错位经营，也是广州天河城消费力的转移和延伸。万博商圈相比其他商圈最大的优势是在，万博商业中心周边高档社区星罗棋布，释放的是上百万的高收入、高品位、高质素的消费人群，30-50万居住人口带来强大消费支撑力。

　　业界观点

　　广东流通业商会执行会长黄文杰：

　　万博商业中心在本世纪初伴随着华南板块的开发，历经多年的居住沉淀，积累了以常住型为基础的消费人口。另外，万博中心在近几年也逐步完成了商业氛围的积累，加上这个片区上的长隆欢乐世界、香江动物园等旅游项目的影响力度，在广州乃至全国都有影响力，具备很强大的吸客力，这样都意示着，这个区域可能成为番禺区区域性龙头商圈的可能。

　　广东商学院流通经济研究所所长王先庆：

　　万博商圈是广州商业发展“第四级”，这是基于它的发展时间，是跟随上下九、北京路、天河城三大商圈之后而形成的。但从商圈的规划和未来的发展前景看，相对于广州传统的商圈，万博有望成为第二甚至第一级别的商圈。而且，基于对整个珠三角的分析，可以推论，番禺代表广州乃至整个广东商业发展的未来。

　　高力国际市场研究与项目咨询部陈厚桥：

　　与白云新城相比较，番禺具备的优势是与天河的地上地下的交通网络发达，受天河的商业氛围辐射更大，而且番禺区的大型住宅楼盘已经相对成熟。在新中轴线上，万博中心、亚运城、广州商品展贸城等也会带来消费优势，吸引消费群。还有就是地理优势，这里可以吸引东莞、顺德、中山等地的居民来番禺消费。

　　锦绣香江营销总监任伶甡：

　　锦绣香江去年年底开盘时逆市热销的原因，除了是用较优惠的价格冲击市场和楼盘自身的产品品质外，更为重要的是整个番禺商圈的发展。比如万达、沃尔玛所在的万博中央商务区，在生活配套上给了非常大的支持。

　　敏捷地产副总监潘玲玲：

　　上城国际自去年12月中推出市场以来，1470套单位至上两周仅剩下140多套，价格也从1.1万元/平方米涨至1.3万元/平方米。这些数据都是在楼市寒冬中取得的，这很大原因是获益于万博－长隆商圈的实际影响力。

　　相关链接

　　万博商圈周边一手楼盘概况

　　敏捷上城国际

　　小复式单位剩余单位不多，主要户型为46-92平米、层高4.5米的复式商务单位，折后均价约1.3万元/平方米，毛坯交楼。5月份将推不限购独栋别墅上城公馆，仅有10多套，产品面积为382-565平米不等，主要分为双拼以及独栋两种类型，产品均为毛坯交楼。目前已经接受登记，价格未定。

　　锦绣香江布查特三期

　　布查特官邸14座、15座“楼王”单位的价格为2.2万-2.5万元/平方米，送5500元/平方米装修，户型有190平方米四房，260平方米五房单位，全款支付有9.4折。另外，650-710平方米空中花园别墅臻藏单位在售，1-10座139平方米三房单元已经售罄，11-13座花园洋房168平方米四房还有部分单元，折后精装价是2.1万元/平方米。

　　万科红郡

　　万科红郡为华南板块高端楼盘，项目首推别墅，最近组团洋房5月底期间开盘，主推90-100平方米的二房三房单位、50平方米左右的公寓，具体售价未定，即将开始诚意登记。另外，目前在售180-600平方米的独栋和双拼别墅，最低3万元/平方米起，毛坯均价4万-5万元/平方米。

　　雅居乐剑桥郡

　　目前该盘有96-100平方米的三房和139-142平方米的四房单位，现已全面进入清货期。在售的佰利山组团，主推96-160平方米的3-4房单位，现购房平均每套有20万元的优惠，折后售价1.4万-1.6万元/平方米，带3000元/平方米装修。另外，项目还在售香樟道2号别墅，户型为298-510平方米，总价在1000万元以上。现购房一次性付款可享9.3折。

　　(作者：赵亚洲)