近日，广州最成功的“二房东”海印集团将店“开”到了上海。

　　5月24日，广东海印集团股份有限公司发布公告称，公司于当日与上海周浦镇建设投资发展有限公司签订了《海印周浦滨水新天地项目合作框架合同》，以租赁该项目20年。

　　这是海印集团的第一个省外项目。海印方面称，若此项目顺利实施，将进一步提高公司跨文化、跨区域的商业物业运营能力，奠定公司未来异地项目复制的坚实基础。

　　上海周浦租店

　　早在去年年底，海印就透露了要在上海开店的设想。

　　据了解，2011年12月30日，海印曾与上海市浦东新区周浦镇人民政府签订了《战略合作框架协议》，并与上海周浦城镇建设投资发展有限公司签订了《周浦“小上海”风情商贸区项目战略合作意向书》。

　　而本次“海印周浦滨水新天地项目”实为周浦“小上海”风情商贸区项目的一期工程。

　　资料显示，该项目位于上海市浦东新区四高示范小区内，康沈公路与沈梅路沿线商业地块，物业四至范围：东起周东路，南至沈梅路以南，西起康沈路，北至沈梅路以北。总用地面积约5.25万平方米，总建筑面积约7.8万平方米。

　　公告透露，该地块通过政府划拨的方式，划拨给“上海众轩置业有限公司”和“上海鹏航建设发展有限公司”进行开发建设，周浦建设公司与开发公司签订了《上海市大型居住社区周浦基地经营性公建项目回购意向书》，约定开发公司在按要求建成物业后，由周浦建设公司全部回购。

　　因此，周浦建设公司目前尚未取得该地块的使用权，只是拥有对该地块及其上盖物业的回购权益。

　　海印与周浦建设公司约定，在开发公司物业建设完毕，周浦建设公司成功回购该地块及其上盖物业之日起30日内，海印与周浦建设公司另行签订《物业租赁合同》，将该地块及其上盖物业整体租赁给公司，作为“海印周浦滨水新天地项目”对外经营使用。

　　海印初定租期20年，租期满后，若想申请续租，则租赁期限无条件延长10年。公告并披露，前20年合同总金额约为12.44亿元，第21至30年（若有）合同总金额约为10.32亿元。

　　对此，日信证券近日发表的研究报告指出，该项目由周浦当地房地产开发商建设完成后交由周浦建设公司租给海印运营，海印不承担项目的资本开支和建设成本，且长租成本低，海印按月支付建设公司租金，降低项目和资金风险。

　　中华广场复制

　　尽管近年来海印不断地提高重资产的比重，但为海印首个跨省运营的商业物业项目，海印还是选择了自己最为擅长的轻资产模式。

　　中投证券指出，周浦项目是海印轻资产模式扩张的再一次实践。此项目为海印与周浦镇镇政府的合作项目，采用的是“租入—租出”的轻资产盈利模式，根据合同，海印不承担项目的资本开支与建设成本，风险可控。

　　业内人士分析认为，这个项目将是海印旗下的一个标杆项目，是海印的商业物业能否在省外生存的关键考验。

　　是次在与周浦建设公司签订合同的公告中显示，周浦项目发展定位为集商业商贸、娱乐及餐饮等为一体的综合开发。

　　纵观海印集团，其项目中占有绝大比重的还是以主题商场为主，其中遍及电器、时装、家居布艺、潮流时尚、IT数码、运动用品等行业。

　　而在海印历来经营的项目当中，唯一在运营模式上与周浦项目相似的，大概也只有广州中华广场了。

　　2009年8月1日，海印集团与广州兴盛房地产发展有限公司签署了《中华广场合作经营合同》。海印以1.3亿元的年租金租下年收入仅1.1亿元的中华广场。

　　据彼时公告透露，海印与广州兴盛房地产发展有限公司合作经营中华广场，合作及经营期限为14年，建设一座大型时尚综合购物中心。

　　业内普遍认为，海印或将把上海周浦项目打造成为上海版的“中华广场”。

　　从目前的情况来看，海印在中华广场的运营尚属成功。就在海印入主中华广场后次年，海印便宣布，中华广场当年的年收入就可望达到1.5亿元。当然，这或多或少也得益于中华广场过往几年积累下来的人气与商户。

　　但海印能否将中华广场复制到上海，并实现相若的经营收益，还有待相当长一段时间的观察。