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　　近日，全球知名综合性商业地产咨询公司世邦魏理仕发布的《2012零售业全球化》报告指出，全球在建购物中心规模排名前10的城市中，中国占了8个，中国的购物中心已初露过度建设迹象，一些购物中心难逃溃败的命运。

　　而这种迹象似乎已经映射到了广州市场上。在未来的一年半时间里，广州还将有至少80万平方米的全新项目上市，而在这场新造MALL运动中，广州不少购物中心因招商不到位，开业时间一拖再拖。“从2010年广州亚运会以来新增购物中心面积上看，市场要完全消化掉至少要5至10年时间。”广州连城投资有限公司总裁邓国坚接受记者采访时表示，目前广州购物中心已经再现阶段性过剩。

　　现象1：造MALL潮方兴未艾

　　报告指出，全球面积最大的3个在建购物中心都在中国。此外，广州也进入了国际商业城(600306,股吧)市排行100强。

　　目前广州已有太古汇、白云万达广场、五号停机坪、花城汇、高德置地广场、万菱汇、时尚天河商业广场、太阳新天地等大批大型购物中心的落成开业，还有番禺万达广场、白云绿地中心、宏城广场地下商业、天汇广场购物中心等全新项目的畜势待发，广州正迎来新一轮的造MALL运动。邓国坚表示，自16届亚运会举办以来，广州有近20个大型购物中心陆续开业，新增面积超过100万平方米，而在未来的一年半时间里，广州还将有至少80万平方米的全新项目上市。

　　另外，按政府的有关规划，“十二五”期间，广州将以东、西、南、北四个方向的地铁、轻轨和快速干道交通放射线为基础的“东进、西联、南拓、北优、中调”的商业网点发展布局，随着城市外扩和旧城改造的启动，还有多个新购物中心在规划或建设之中。未来2~3年内，往东到东圃、增城，还会增加3~4个大型购物中心；往南到番禺，会增加7~8个甚至10个项目；而往西是芳村、金沙洲广佛交界一带，将增加2~3个项目；往北到花都一带，也会再增加2个项目。

　　现象2：阶段性过剩隐忧显露

　　“短期内过于集中的供应量，对市场带来的波动在所难免。”邓国坚表示，广州的购物中心供应量已出现阶段性的过剩，亚运会以来新增的180万平方米的商业面积，市场至少要用5年时间去逐渐消化。

　　广州的购物中心已初露供过于求迹象。高力国际报告称，一季度广州市大型购物中心空置率上涨至11%，首层租金则环比下降1.4%。记者了解到，一些购物中心开业时间拖了5年至今仍未开业，一些因后期的招商也不尽人意，项目定位一改再改。

　　早在在2007年就传出要开业的购物中心西城都荟，从传出引进印尼力宝集团旗下乐宾百货，到马来西亚金狮集团属下百盛百货将入驻主力店，屡次传出签约风声，却屡次不了了之却，时至今日仍未迎客。由香港兰桂坊董事局主席盛智文操盘的珠江新城地下大型商场花城汇一期去年9月28日试业后一直经营惨淡，其二、三期也因招商问题，未有确定的开业时间。同样挤在去年国庆前开业的五号停机坪场内也清淡，近10万平方米的商场内，除主力店之一的吉之岛超市有少量客流外，另一大主力店天河城百货却门可罗雀；而分春、夏、秋、冬四个主题板块的购物中心高德置地广场，春和夏已于2010年开业，有“风尚广百、吉之岛、苏宁电器(002024,股吧)”等主力店商家入驻。相比之下，秋、冬则冷清许多，且冬部分仍在建设中。

　　“这么大体量的造MALL，风险就在眼前。”邓国坚表示，由于过于集中建设，缺乏完善的前期市场研究，后期的招商也就不尽人意。光有钱建设是不够的，投资者必须对建成后的运营管理风险有足够的评估。

　　现象3：政府是造MALL推手？

　　对于广州这一轮的造MALL潮，业内人士认为是住宅限购导致投资者投资热情转移，一些地产商也纷纷加大或转战商业地产领域，尤其是一些大型购物中心。但第一商业网总裁黄华军认为，住宅被限购而倾注到了商业地产的建设上只一个诱因。更大的推手是地方政府。

　　“许多商业地产并非开发商主动要求建设，地方政府提出的要求是，商业要占一半的面积。”黄华军表示，近几年来，政府提出的“三旧改造”、腾笼换鸟、转型升级，大体量的商业项目建设也提上日程来。一家国有投资集团负责人无奈表示，公司此前并无太多商业地产运营经验，但政府很重视这个项目，作为国企，必须做好。黄华军指出，政府的扩大内需出发点是好的，但购物中心是否要全面开花，建造同样的东西，是否要以“高大全”作为衡量标准？目前建造的购物中心动辄就是十几甚至几十万平方米，造成重复建设资源浪费，政府更应该从源头上把好关。

　　析因：同质化招商成项目折戟杀手

　　在一线做商业运营的开发商们，这两年来感受到最大压力来自于招商环节，以及商业地产人才的短缺。高德置地商业发展部总经理许少青表示，由于购物中心扩张太快，一些商场开业初期不惜用低租金的方式吸引一些品牌进驻。如ZARA、H&M、优衣库等快时尚品牌。

　　对于广州这些已面世的购物中心，却迟迟不能与消费者见面，开业遥遥无期。黄华军表示，首要原因就是招商同质化严重。“这两年广州连续开出的新购物中心中，超过80%以上的商品和商铺组合是相同的。”黄华军表示，现在购物中心招商策略基本是百货、超市、电影院作主力店，再加上服装快时尚店、珠宝店、体育用品店、餐饮组成。同质化定位现象更加严重，对供应商品牌资源争夺也更激烈，这就导致了对招商工作造成直接冲击，因为同一品牌进驻同一商圈，一些高端品牌商担心会对销售造成互相冲击，品牌选择进驻往往是顾此失彼，另外同质化带来的后果，就是行业利润下滑，因此不得不以打折促销来抢客源和提升销售量。“如果体现不出自己的特色，即使在黄金商圈也并不意味着商业项目一定能成功。”邓国坚指出，一直与太古汇同在天河商圈的“靓点1836”女子百货，因规划、定位等问题最后关门大吉就是其中一例。

　　专家建言

　　降低购物业态比例或是出路

　　对于广州购物中心如今面临的阵痛，邓国坚表示，商家应该结合自身的定位，进行组合、定位和时间上的错位。“现在购物中心有一条定律就是购物零售业态要占到50%，这样会让招商拖进一个"死角"。” 邓国坚说，对购物业态招商难的情况下，购物中心可以加大引进文化、休闲、娱乐、健康等商家，降低零售业态比例，可能会“海阔天空”。目前，广州太古汇因引进特色书店“方所”，最近正佳广场也准备引入唐宁书店，这些以“品味”、“赏美”、“食色”三大生活主题为主线，打破常规的衣食住行分类，而受到业界津津乐道。黄华军表示，个性化消费时代不再单纯满足购物，更需要满足的是整个过程里面获得心理的愉悦、消费的体验。

　　广州商业经济学会副会长彭强也认为，如今MALL的竞争已从品牌组合、多元业态，上升到功能强化层面直接火拼，而对于夹在市级商业中心和社区商业的区域商业中心突围压力则更加大。因此，区域商业中心唯有向个性化、特色化中心商业区转型，才能取得比较竞争优势，扩张辐射半径。