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    2012年9月28日将是广州白云新城“五号停机坪购物广场”（以下简称“G5”）开业一周年的店庆日，作为广州亚运之后开业的数十家大型商业MALL之一，这家由旧白云机场航站楼改建而成的购物中心，在近一年来可谓出尽风头，但如今的G5却风光不再。

    由于交通瓶颈和业态比例等一系列“硬伤”，开业仅一年的G5正面临着内部商家停业、撤租等种种困境。《中国经营报》记者走访了包括G5在内的多个广州大型商业MALL后发现：类似问题不仅在G5出现，几乎所有在广州亚运会后开业的商业MALL，均面临着经营不旺的困局。

    G5撤租风波

    8月29日，苏宁电器在五号停机坪店结束了其在G5不足一年的营业生涯，正式关店结业。9月7日，记者在该门店外部看到，原属于苏宁电器的铺位已经被印有母婴童一站式品牌“孩子王”LOGO的挡板围拦了起来。苏宁电器在其贴出的公告中称：“为进一步提升购物便利性，五号停机坪店将进行‘优化置换’，新开门店的开业时间和地址仍有待确定。”

    苏宁电器的撤退显然只是其中的个案。在G5的二楼和三楼，记者发现，不少服装品牌店已经关门歇业，室内儿童乐园品牌“爱乐游”和“天空之城动漫电玩”也都贴出了暂停营业的告示，其原因皆为内部装修或内部设施调整。现场的商场管理人员对记者表示，爱乐游已经停业有一个月之久，具体原因并不知情。

    开业近一年却仍然寥寥无几的客流似乎是G5商家们选择退出的最主要因素。在记者踩场的几个小时里，即便在G5的主力店天河城百货和吉之岛超市，顾客数量都少得可怜，偌大的商场里，店员多过顾客成为普遍现象。

    一名商场工作人员告诉记者，即便在双休日和节假日高峰期，几个百货超市人流量也都有限，除了儿童乐园“星期8小镇”会吸引一些儿童消费者外，餐饮区、品牌店内都人迹寥寥。

    而定位高端的天河城百货，在五号停机坪则悄然变身成为了“特价专卖场”，不少服装、鞋品都打出了低至3折的标价牌。“天河城百货五号停机坪店应该是其在广州市区六家店中定位档次最低的，无论是布局，还是进驻品牌数量和质量。”有业内人士认为，作为主力店，天河城百货并未给G5带来明显的聚客效应。

    针对商场内商家停业、撤租的现象，G5项目策划部经理唐明科对媒体解释称，苏宁电器撤出并非因为G5的原因，而是苏宁本身的门店收缩战略，与电器市场的大环境有关；而暂停营业的一些儿童游乐项目则是因为部分商家的工商手续还在办理以及在完善一些消防设施，也与G5本身的运营没有多大关系。

    但在业内人士看来，G5面对的问题并非如此简单。“由于建筑本身是候机楼，不是为购物中心而设计的，项目本身就有一定的硬伤，但操作者不懂得规避硬伤，招商求数量不求质量，大量不合适的商家胡乱进驻，使得项目业态合理度和丰富度都严重有问题，造成系统混乱，这才是项目难于运行的根本原因。”广州资深商业地产研究人士张海勒对对记者表示。

    据了解，目前入驻G5的商家与近在迟尺的白云万达广场相比，并无多少特色可言。

    连城商业地产集团总裁邓国坚认为，由于缺乏详细的商业运营规划，业态组合不合理加上地段比白云万达广场偏僻，G5出现问题是必然的。“可以说是生不逢时、生不逢地、生不逢人。”

    G5所面临的问题在广州近年来开业的大型商业MALL当中也并非个案。今年2月以来，位于广州天河路核心商圈的万菱汇也曾遭遇旗下数十家品牌集体撤场的命运，同一区域的时尚天河地下商业广场，在几度推迟开业之后，招商情况也不容乐观，即便是在珠江新城地下商业广场这样的黄金地带，由香港兰桂坊操盘的花城汇，开业以来的经营状况也不尽如人意。

    亚运会后入市项目均遭遇阵痛

     近日记者走访了上述几家商业MALL发现，尽管经过了一些调整，但客流量不旺仍然是不争的事实。在万菱汇负一层，不少店铺已经关门，即使是下午六七点这样的高峰期，场馆内大多数商铺都没有几个消费者。距其数百米的时尚天河地下商业广场，不少时尚用品店门前冷落，关门歇业的店铺也不在少数。

     上述项目都是在广州2010年11月亚运之后陆续开业的商业MALL。据不完全统计，自亚运会举办以来，广州至今已经有近20个大型购物中心陆续开业，这些项目除了上述的G5、万菱汇、花城汇之外，还有白云万达广场、太古汇、高德置地广场、太阳新天地等，新增商业面积超过100万平方米。而在未来的一年时间里，广州还将有至少80万平方米的全新商业项目入市。

    “很多新开项目都在抄袭广州以往最成功的‘天河城模式’，连复制都称不上，简直是‘复印’，缺乏系统科学的面向市场的商业运营规划，也忽略了自身独特的DNA，只要地段稍微差一些，问题就会凸显。”邓国坚对记者表示，目前广州多个新开业的商业MALL都面临着招商、退租的问题，只不过G5的问题表现得更严重一些。

    但大多数业内人士还是倾向于认为，这些项目遇冷的原因与广州短时期内大体量商业项目入市并无太多直接的关系，因为“每个项目的地段和定位都不一样”。而他们之所以面临同样的困局，除了目前整体经济环境较低迷外，还因为每个项目都存在一些“硬伤”。

    “G5除了交通硬伤外，剩下的是典型的系统性问题，万菱汇负一楼和一楼在动线设计有缺陷，影响了二、三楼的运营；而时尚天河地下商业广场的主动线人流是旺起来了，但整体动线设计仍然存有问题。”张海勒表示。

    在业态分布和招商的问题上，广东商学院流通经济研究所所长王先庆认为，时尚天河在招商方面有欠缺，缺乏有吸引力的大型项目进驻，而位于珠江新城的花城汇，则存在商业业态单一、无固定商业出口和商业配套设施欠缺等问题，使之无法形成商业的整体性。

    为了走出困境，不少商业MALL已经开始着手调整业态。比如G5，在苏宁电器撤场之后，孩子王已经打算装修入驻，而万菱汇的部分商家也已经更换，但这些调整到位显然需要一个漫长的过程。