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　　周二，广州《关于建设国际商贸中心的实施意见》正式提交广州市委全会审议，其明确白云新城商业功能区、长隆-汉溪-万博商业功能区等新商圈将成为广州的都会级商圈，并把白云新城商圈和万博商圈打造成国际知名的购物天堂。国际城市化发展的新时代，为商业地产带来全新的多极化发展新格局，更给商业地产投资带来了更多的机遇。相对于目前业已繁华成熟的旧商圈，有着高速发展前景的新商圈，商用物业价格目前大多仍处于“洼地”，政府的大投入与大发展商和商业巨头的进驻，正拉动着广州各新商圈商用物业价格高涨。随着向上行情来到，赶在价格“洼地突围”前，看准新商圈商机，挑准“潜力股”去投资，对投资者来说，无疑就是找到了“摇钱树”。

　　城市多极化发展引爆新商圈投资

　　“城市化进程必然会引发商业中心的转移，新商圈的出现，引爆新一轮投资热潮。”广东商学院流通经济研究所所长王先庆指出，以前广州的商业中心在北京路、环市路，后来最旺的是天河区，现在又开始向白云新城、琶洲等新城市中心区，还有增城、番禺、花都等郊区发展。从城市发展历程看，每个新城市中心的诞生都需要新商圈的支撑，新商圈中涌现的购物中心、写字楼、酒店等丰富业态，将给城市的新中心汇聚更多的人气，从而进一步拉动城市化的进程，改变城市发展的格局。

　　广州高力国际物业服务有限公司总经理林明瀚也表示，广州商业正迈进了多极化全线发展的新时期。因为市中心区域可开发的土地有限，加上地铁网络不断延伸以及大型居住区在郊区的兴起，令商业发展也正显现出向郊区化发展的趋势。从目前看，广州的商业已开始出现多中心结构，通过打造都会级、区域级、社区级等不同规模的现代都市商业功能区，构建起“四线三圈，两轴一带”的现代都市商业格局。

　　按政府的有关规划，“十二五”期间，广州将以东、西、南、北四个方向的地铁、轻轨和快速干道交通放射线为基础的“东推进、西延伸、南拓展、北培育、中提升”的商业网点发展布局；以广州城市环形干道为圆周，打造“内精、中厚、外强”的三个商业圈层。以老城区传统商业中轴线、新城区现代商业中轴线和珠江滨水带为核心，打造集文化历史、休闲娱乐、商旅互动、滨水景观等商业功能于一体的广州“千年商都”、“购物天堂”的特色形象。城市发展呼唤新商圈，而新商圈巨大的发展潜力，也给商业投资者带来更多的机会，资本、商家扎堆而来了，又能进一步推动城市化的进程，令新商圈焕发出更大的“聚宝”效应，成为投资者的“摇钱树”。

　　新商圈铺价一两年翻一番

　　近年来，随着白云万达广场、白云绿地中心、增城万达广场、万博中心、永旺梦乐城等20多个大型城市商业综合体、大型购物中心的兴建与陆续开业，广泛分布在广州城市各区域的一个个商贸领域的标杆性项目，正带动着白云新城、番禺新城，以及万博商圈、市桥商圈、琶洲商圈、广佛商圈、增城商圈、花都商圈等大批全新商圈的崛起。

　　这些新商圈作为政府精心规划打造的未来新城，交通、教育、卫生、文化、商业、市政配套等起点都非常高。比如地铁、快速交通系统、轻轨等现代化城市交通的建设，它在为市民提供便捷生活的同时，也将带动板块的发展，削弱人们消费的地缘情节，敛聚更多的人气，提升新商圈商用物业的价值。

　　正是市政配套的大投入，轨道、快速路交通的接驳，商业巨头的扎堆进驻，给新商圈带来巨大的发展潜力。诱人的前景直接推动新商圈商用物业价格快速进入“洼地突围”期，由于起点低，新商圈商铺的价格往往每有利好出现就会突飞猛进，如金沙洲商铺单价从数千元涨到几万元，更多发展快速的新商圈，其商铺价格在两三年、甚至一年间就翻了一番。

　　对投资客和商家来说，市中心的成熟商圈商业目前已日趋饱和，投资、开店门槛越来越高，新商圈有着更诱人的升值前景，关键是相对低的进入门槛，令越来越多投资客和商家更愿意选择在新商圈大展拳脚。

　　潜力商圈逐个睇

　　1、白云新城商圈 铺价最高15万/m2

　　白云新城北至黄石路，东至白云大道，西至机场高速，南至北环高速，用地面积达12.8平方公里，是广州“北优”战略中的重点发展区域。优越的地理位置令白云新城成为近年广州城区一大投资热地，吸引万达、绿地、保利、中海、新世界等大集团扎堆进驻。据统计，未来两三年内，白云新城将出现8-9个大型商业项目。广州楚睿商业有限公司董事长黄文杰指出，近两年来，在龙头商业项目的拉动下，白云新城商圈迅猛发展，其发展速度不仅超过了番禺新城、广佛新城等新兴商圈，更直逼珠江新城。

　　近两年，随着百信广场、白云万达广场、5号停机坪购物广场等大商场的开业，白云新城商圈快速做旺，商铺价格涨幅惊人。2010年万达广场步行街街铺开盘时均价4.5万-5万元/平方米，到2011年底，其二手价已高达10万-15万元/平方米，仅一年时间铺价翻了一番。百信广场一期的商场铺，目前二手价也达10万-15万元/平方米。白云万达广场自营的室内购物中心二层租金要600元/平方米/月，室外步行街商铺租金200-300元/平方米/月，而其首层铺的租金高达800-1200元/平方米/月，与天河旺区的商铺有得一比。

　　2、万博商圈 商业体量超160万m2

　　万博商圈位于番禺新城的核心位置，按政府的最新规划，未来的万博商圈，不仅将作为周边大型住宅区的商业配套，更将会崛起一个集生态、旅游、休闲、美食、娱乐于一体的城市级商业配套。近年来，万博商圈吸引众多开发商与商业大鳄抢先进驻。此前已有番禺本地房企奥园集团和敏捷地产的项目在该板块全面开花，而天河城、海印集团、沃尔玛等商业大鳄更已相继进驻；今年，番禺万达广场正式亮相推售商铺和公寓产品。目前，万博商圈里已建成开业的商业配套有广州吉盛伟邦国际家居建材馆、天河城百货欧莱斯名牌折扣店、四海一家、海印又一城的山姆会员商店和奥特莱斯广场等，商业业态逐渐丰富；而未来三五年内，从番禺大道到市桥，首尾相连，将形成独具番禺特色的拥有数十个商业项目的超级商业长廊，其商业体量将超过160万平方米，超过10个天河城的规模。

　　大集团的扎堆进驻快速推高万博商圈商用物业的价格，以前该区社区商铺售价才1万多元/平方米，去年底价格开始上涨，新上市的番禺万达广场商铺均价5万元/平方米，拉动周边社区铺二手单价涨到两三万元，比前年翻了一番。

　  投资五秘诀

　　傍着大品牌有商机

　　1 关注城市的区域规划，选准真正的“潜力股”。商业项目后期增值空间的大小，往往取决于该项目所在的区域是否被政府相关部门纳入统一的规划之列，是不是政府支持的重点发展区域，是否有重点院校或企事业单位选址在其周边，是否有交通、市政配套等方面的大投入。

　　2 关注区域的人口规模与商业项目的面积比例是否合理。如果比例过大，那么就有可能导致商铺过剩、竞争激烈、经营不善、租金下滑；如果比例过小，就不能形成规模，业态分布不全面，吸引不了人流。

　　3 从商铺的位置来看，新商圈的社区型商铺比城市中心区商圈商铺具有更大的增值空间。物业的升值潜力，受所在区域、经营租金、消费客流量等因素影响较大，区域效应决定租金，客流量又决定区域效应。与传统商圈相比，新商圈在区域效应和客流潜力方面，不确定因素比较多，因此更要选准商铺的地段、价位和入市时机。

　　4 选有差异化经营的特色项目。商场如战场，在同一区域内有的商业项目定位完全相同，竞争会加大。建议投资人选择差异化经营的商业地产项目，这样能减小投资者的投资风险。

　　5 关注是否有大品牌进驻。新商圈如果有大投资商、大发展商进驻，有知名大商家、品牌主力店进驻，将对商圈起到“定海神针”的作用，有望带来更稳定客流和消费，对商业项目的招商、运营帮助大，给物业带来更多增值。

　　潜力商圈优势

　　投资门槛低，升值潜力大

　　与繁华的成熟商圈相比，发展中的新商圈潜力大，具有以下的优势：

　　“价格洼地”明显

　　成熟商圈的商铺往往租金、售价都不低，不管是投资买铺还是开店，都需要更大的资金投入，要求投资者和经营者拥有更强的实力。相比而言，新商圈商业项目的价格往往更低，目前广州市中心商铺单价基本都要十几万甚至一百多万元，一间铺总价动不动就好几百万元甚至几千万元，非一般投资者能承受；而一些郊区铺单价只是几千元或一两万元，普通工薪族也能买得起。

　　升值潜力高

　　成熟商圈往往因为商业格局已形成，投资风险较低，但因为其价格已基本趋向稳定，升值空间被不断挤压，上升潜力空间通常更有限。而新区域的物业价格因仍处于“洼地”，投资者更容易在价格喷发式上升前抢占先机。同时，随着周边越来越多的项目建成，越来越多配套完善，越来越多的客流涌入，新商圈的发展也将会越来越成熟，物业的保值、增值性将更加凸显。

　　竞争相对小

　　在发展中的新商圈，因为商业仍未成形，商机会更大，经营成功的几率也可能会更大。

　　3、增城商圈 商场铺租比得上正佳

　　增城是广州城市东进规划的核心地，按照“两城三中心”的城市规划，增城市区将以生活居住和配套服务为主，着重打造中部都市生活圈。近十年来，随着碧桂园、新世界、保利、中信、合生、恒大、金地、合景泰富、长江实业等大发展商相继进驻，大型社区如雨后春笋般在增城冒起，带来大量的中高收入人群，区域消费实力强劲，商业发展面临巨大机遇。目前，广百集团、吉之岛、摩登百货、华润万家、国美电器、万宁超市等商业巨头都已落户增城，增城商圈已经成为广州商业发展的最热区域之一。

　　以东汇城和在建的增城万达广场为核心的增城广场商圈是目前增城最受关注的商圈。早年增城的商铺价格便宜，客流最旺的中心商业街的临街商铺，单价一两万元就能买得到。近年来，随着大项目、大商家的进驻，增城商业氛围日渐浓郁，商铺价格也正快速上涨。东汇城这类成熟商场的商铺，其首层商铺目前二手价要4万-8万元/平方米，二、三楼商铺单价也要2万-3万元。租金方面，目前增城最旺的挂绿广场附近的商业街，街铺月租单价已达五六百元，一些旺区的小商铺，月租甚至高达800元/平方米，东汇城首层铺月租要400-800元/平方米。这个租金水平，已相当于正佳广场地下商铺的价位了。

　　4、琶洲商圈 会展经济潜力大

　　琶洲位于海珠区东北部，北与珠江新城、员村地区隔珠江相望，东与新城市中轴线南段地区相邻，南与广州“南肺”万亩果园相接，地理位置十分优异。作为珠江沿线发展带的重要组成部分，琶洲与珠江新城、员村地区共同组成的广州现代服务业聚集核心区，既是广州城市总体发展战略东进轴与南拓轴的“起点”，也是广州实施“中调”战略的重要地区，将重点发展金融、会展和总部经济服务职能。另外，琶洲还是广州建筑密度最低的CBD，是继二沙岛、海心沙之后，广州核心区最后的四面环水之地，是广州名副其实的“生态CBD”。从2008年开始，广交会整体搬迁至琶洲，琶洲商圈发展突飞猛进：广州保利国际广场、中洲中心、保利世界贸易中心、广州国际采购中心等集写字楼、会展于一体的高端商用项目都已相继投入使用，香格里拉酒店、广交会威斯汀酒店等五星级酒店也已开业；而南丰国际会展中心、南丰汇环球展贸中心、洲际酒店、朗豪酒店等高端项目，也都正加紧建设。如今的琶洲，已成为广州CBD不可或缺的构成部分，每年数百场各行业、各主题的高端展会，形成了以会展经济为中心的商圈氛围。

　　目前，琶洲商圈商铺项目罕有上市，去年曾开售的琶洲3号馆，其首层商铺单价达10万元，二层商铺单价8万-9万元，区内以展会形式的商场铺为主，租金300-500元/平方米/月。

　　5、广佛商圈

　　“广佛黄金走廊”现商机

　　“广佛商圈”地处南海东部和广州西部之间，从金沙洲辐射到大沥、里水、桂城、平洲、盐步、黄岐等地，形成广州西部的“广佛黄金走廊”。从2006年开始，大沥商业步行街和嘉洲广场两大商业项目，就已成为广佛两地居民的购物好去处。经过6年的发展，坐拥广州、佛山两地同城发展优势的广佛商圈，如今已跻身一线商圈，迎来了商业地产发展的“蜜月期”。

　　数据显示，金沙洲区域目前的入住人口已逾15万人，未来规划人口还将达到50万-70万人。正是这快速汇聚的中大型社区居民，为板块商业发展提供了强劲的消费潜力，吸引永旺梦乐城、广百百货、红星美凯龙、苏宁电器、华润万家超市、卜蜂莲花、吉之岛、万宁、屈臣氏、百佳等大批商业巨头奔涌而来。据统计，在未来两三年内，仅金沙洲新一地，即将开业的大型商业中心和社区商业的面积，将有近80万平方米。而在大沥、里水、桂城、平洲、盐步、黄岐等广佛商圈辐射地，新项目西铁城、佛山万达广场和广州地铁金融城等都备受区域消费者期待。快速的发展态势大大推高广佛商圈商用物业的价格。3年前，金沙洲一带的临街商铺如时代糖果的街铺单价还不到1万元，目前二手单价却已翻到了三四万元；最贵的是金沙洲路城西花园一带的商铺，前两年单价也就四五万元，现在一些小面积商铺单价已叫到10万-12万元，已与荔湾旺区的街铺价差不多了。在黄岐，嘉洲广场附近的街铺，二手价也已达8万-15万元/平方米。目前在售的西铁城，其商场内铺均价2万-3万元/平方米，街铺均价6万元/平方米。