广州大学城北亭广场五年间几易东家仍未能旺场，令不少坊间人士对大学城的商业颇多揣测。事实上，广州大学城中现已有五个商场，除了北亭广场外，还有两个政府打造的商场商业北区、商业南区，以及两个由民间资本打造的商场广大商业中心、GOGO新天地。目前显得相对旺场的是广大商业中心和G O G O新天地。

　　G O G O新天地总经理谭伟文认为，以大学城庞大的学生群及未来楼盘的入住人群，完全可容纳五个商场，关键是要做好定位。

　　7年间五个商场进驻

　　8年间，广州大学城的学生从2004年的4万人，增长至如今的近40万人。学生数量快速增长的背后，让商家们看到了无限商机。

　　自2005年政府配套的大学城商业北区、商业南区相继开业后，如今大学城已有共5个商场，其中三家为民营的商场。

　　2005年10月，原属政府配套商业设施，占地约7万平方米、建筑面积3.8万平方米的广州大学商业中心(下称广大商业中心)交付使用，圣地房地产开发有限公司通过公开招标竞得20年的经营权。同一年，大学城北亭村的村民梁耀昌向北亭村长租了25年约8 .9万平方米的地，建起了北亭广场。

　　2006年3月，广大商业中心正式开业；2007年9月，北亭广场也正式开业。一年后的2008年，北亭广场首轮没落之际，中山大学生活区内北一路和中山二路交会处，一命名为“天马城”的商业广场悄然动工，2009年，项目接近封顶。后因遭遇讨债等变故，项目在烂尾之后被香港裕威集团接手易名为G O G O新天地，于2011年9月起试营业。至此，广州大学城已有五个大型商场在营业中，总建筑面积近20多万平方米。

　　五个商场冷热不一

　　所谓同人不同命，五个大型商场位于大学城的不同地块，但其现状却冷热不一。

　　从地理位置而言，政府配套的大学城商业南区及北区分别位于地铁四号线大学城北站和南站上盖，占尽天时地利，但现实中这两个商场与广大商业中心和G O G O新天地客流却截然不同。

　　10月20日下午5点多，大批学生从地铁大学城北站A出口出来就四处分散了，公交站上熙熙攘攘的学生与一边商业北区的冷冷清清形成鲜明对比。场内的餐馆、体育用品店均只有三三两两的客人，一些店铺还出现人去楼空的现象。商业南区也不例外，宏城超市早在半年多前便已撤场，未到晚上十点，这里就只剩网吧和一楼的大排档还在营业。

　　而北亭广场在海航Y H城撤场后，连场内最具吸引力的海航活动影城近期也在对外办理退卡事宜，整个场子基本闲置。200多名小业主组织退铺更让这个商场雪上加霜。

　　不过，在距商业北区15分钟之外的G O G O新天地，现场客流多得令人吃惊。傍晚六七点，G O G O新天地商场外已摆了一圈走鬼档，卖玉米的、炒田螺的、卖水果的……场内除了小车，目测还停了有上千辆的自行车，通往二楼和三梯的电梯上都是学生。除了二楼朝里约有十多家店铺清空外，其它在营业的店铺都有三三两两的客人光顾。

　　广大商业中心在夜里八九点时仍有大批学生在逛街。二楼的服饰店里，过道显得特别窄，大多店铺都有三五名学生在购物，三楼的健身室及网吧也有不少学生。

　　两旺场商城经营模式相似

　　在最旺的G O G O新天地及广大商业中心，记者发现两个场所卖的物品均是物美价廉。

　　在G O G O新天地二楼，这里有卖8元的香水；10元4件或者4元10件的饰物等小物品；衣服基本没超过一百元的。

　　一名在二楼卖格子衫的店主告诉记者，她的店铺净月租就需3800元，但平时周一至周五较少学生光顾，只有周五至周末期间才会出现高峰。她所卖的衣服最贵的不过75元，如果卖一件衣服赚10元，那意味着每天需卖出15件才能保证不亏本。

　　在三楼餐饮区，这里集中了96家餐饮店，每店只有大约10平方米的面积，而就餐区都集中在一起，有粤菜、湘菜、川菜、潮汕菜等，人均消费不过是二三十元。晚上七八点，整个就餐区客流爆棚，一些学生甚至找不到位置。每家餐饮店的饭碗都做了标记，学生吃毕再端回统一的餐具收集区。据G O G O新天地总经理谭伟文介绍，三楼餐饮区原有1200个座位，近期已增设到2000个。

　　晚上7点23分，记者在一家川菜馆排队点菜时，已排名到第79，大约等了25分钟，饭菜才上桌。老板称，餐饮区在周末最旺，会比平时多一半客流。

　　而广大商业中心也和G O G O新天地的情况相似。广大商业中心品牌总监张卫东介绍称，“G O G O新天地的经营模式及场景布置等都是学广大商业中心，直接复制就盘活了场子。”

　　大学城商场前景看好？

　　对于北亭广场之坎坷，业内不少专家都归咎于“一年两个寒暑假”，且大学生群体特殊等原因。但包括G O G O新天地、广大商业中心的负责人，和在广州运营十多家商场的某集团资深地产人士龙先生表示看好大学城的发展。

　　“大学城的政策是不会变的，学生也会越来越多，楼盘住户入住后也会令大学城的商场越来越好。”龙先生认为，目前在经营之初有一些坎坷在所难免，“市场已经在那里了，目前就是留不留得住客的问题。只要你愿意为这个目标去守，去招商，引导大学城的人在那里消费，这样就会慢慢旺起来。”

　　张卫东认为，北亭广场其实也可以做旺，“但是要动大手术，如果全部做成娱乐设施并推广到位的话，是可以旺起来的。”他说，玩方面的消费一般不嫌远，而北亭广场恰好比较偏僻，不受噪音限制。

　　谭伟文表示，G O G O新天地在开业之初也并不顺利，后来通过大量的活动和促销，通过引进麦当劳，改善内部格局等从而带旺整个场子。

　　“大学城是个孤岛商圈，如果定位透彻的话，学生还是乐意在商圈内购物的。”谭伟文表示看好大学城商圈，“以目前三四十万的人群，是完全可以容纳五个商场的生存的。”

　　不过，张卫东认为，新兴的网络购物方式其实对大学生的消费已有一定冲击，而且学生由于是供给制的消费，通货膨胀下消费会相应减少，加之一些商场的兴起也令大学城的消费出现分割。广大商业中心目前已考虑以创新的形式去提升经营战略。
 
　　大学城商场生存攻略：定位一定要中低端

　　为什么同在大学城经营，五个商场只有两个旺？张卫东认为首先需要找准定位，定位要中低端且具个性，商铺面积要小。

　　据介绍，广大商业中心刚开始时也不旺，后来为吸引人气，圣地在2008年之前的三年间都曾专门设置了两台大巴，环岛每隔十五分钟免费接送学生。

　　张卫东说，在商场不旺之前，投资商也需做做顾客。当年广大商业中心还曾掏钱去买商户的东西。此外，“小场促销活动天天有”。直到目前，该商城为避免商家采用地沟油，对餐饮区的商户每一斤油补贴1块钱。

　　“其实，学生生意不好做，一年有两个寒暑假，周一到周五又是上课时间，平时促销也只能选择在周五至周末。”张卫东坦言，大学城的生意其实并不大好做，但如果定位准确，亦会有收获。

　　其认为北亭广场失败是因为犯了宽泛定位的毛病。“北亭广场既不靠生活区也不靠校区，应以当地的消费为基础。”他指出，北亭广场招商不错，但没一个精确定位，商铺格局过大，令租户压力大，“小商铺业主若短期见不到营利就会闹矛盾。”

　　张卫东表示，广大商业中心二楼商铺仅7平方米左右一间，且故意将过道设置得很窄，“目的是要制造商铺客流拥挤的假象，且商户租金压力小，这样即便短时间内亏本，也会愿意继续撑下去。”