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　　广州第一家地下商场——南方大厦地下商场早在两年前就关门歇业了；广州第一家和大型地铁枢纽连在一起的地下商场“流行前线”却因生意红火和人气旺盛而被誉为最成功的地下商场“样本”。同样是地下商场，却有截然不同的命运。这背后其实与广州对地下空间开发利用的规划程度紧密相关。

　　据了解，广州的地下商场开发大致有三种类型：一是人防工程，像南方大厦的地下商场；二是跟大型地铁枢纽相关联的地下商场，三是以花城汇为代表的、政府有意识打造成的地下商业城。 记者调查发现，目前广州的地下空间开发，虽有潜在的巨大利益，但市场消费习惯、易存安全隐患、监管无相关法律可依等问题，仍是制约其发展的重要原因。

　　地下开发的利益诱惑

　　市中心地面寸土寸金

　　地下黄金地段仍低价

　　为何如今那么多开发商喜欢开发地下商业项目？这么做是否理智？对此，广东商学院流通经济研究所所长王先庆认为，城市发展规律是地上商业发展到一定阶段，才延伸到地下商业。地上还没发展起来，人们不会到地下去消费的。广州地下商业的成功，是偶然的，不是一定会成功的；也不是地上商业旺，同地段地下商业就会旺。广州目前并不是很适合搞大规模的地下商业，人们没有习惯到地下去消费的习惯。广州大规模搞地下商业不具备条件，不成熟不合适，风险大。

　　但另一方面，王先庆分析道：“现在大家都在搞，主要是城市中心没有地了，买地成本又高。发展地下商业可以解决地价成本，此外搞一块中心城区的地总归不是坏事”。

　　既然广州目前的地下商业并非“稳赚不赔”，开发商如何实现投资回收？东方宝泰购物广场常务副总经理卢广表示，这要看发展商的心态和资金能力，最早期可能是需要牺牲租金收益先做旺整个场，不能急功近利。而且，有时开发商会将地下商业部分在资本市场上进行运作，可能它的风险收益都已经在这个部分弥补平衡了。

　　去年年底，东方宝泰原业主越秀地产就在资本市场上，将其转手给商场经营管理方，回笼资金9.84亿元，预计可获得1.48亿元的收益。

　　同样在去年易主的广州地下商业，还有动漫星城。根据香港联交所披露的资料，拥有动漫星城的广州天源公司2009年亏损1300万元，直至2010年扭亏，实现净利润500万港元，随后转手给了粤海地产，总资产约为15.9亿元。

　　地下开发的监管空白

　　建设地下空间审批管理

　　尚无相关法律明确规范

　　不过，由于目前地下空间开发利用方面立法空白，现行国家法律和本市地方性法规也没有明确地下空间建设用地审批和权属管理，因而在地下空间开发利用中暴露出很多问题。尤其是单建地下空间，大多没有正式“名分”。不少地下人防工程已转型为地下商场或公司，但因“身份”的特殊性，在土地和建筑产权方面权属不清，不仅影响开发积极性，而且容易引发多头管理与无人管理并存等突出问题。

　　近年来，广州市一直在探索地下空间的确权问题，并拟在国际金融城出售地下空间土地，今后开发商不能低价甚至免费使用地下空间土地。日前，广州市地方技术规范《地下空间产权测绘技术规范》通过评审，成为国内首个关于地下空间产权测绘整套技术规范的制度，填补了国内地下空间权属关系、面积测算方法及数据表达等方面的空白。

　　有房地产业界人士认为，在地下空间开始收地价后，因为建造成本和市场消化度等问题，资本的进入脚步或许会更加谨慎。

　　地下开发的风险所在

　　内部结构复杂餐饮进驻

　　多数地下商场消防难搞

　　资料显示，对地下空间开发已经十分完善的日本，由于一场火灾，在1973年之后一度对地下街市建设规定了若干限制措施，使得新开发的城市地下街市数量有所减少。2008年3月，北京一栋高楼的地下空间发生火灾，火苗蔓延至18层，楼内100多名居民被困，所幸经过安全疏散并未造成人员伤亡。

　　在走访广州地下商城过程中，记者注意到，作为规模较大的地下商场，花城汇在消防和通风方面做得相当完善。商场出入口都较明显，通风良好，而且每隔不远都能看到明显的消防器材指示标识。

　　但据了解，花城汇的消防验收却是因为面积规模过大，颇费周折。其他的如康王城，据商场指示图，商场配置有16个出入口，但大多数出入口较为隐蔽，难以发现；动漫新城的招商介绍中，标出了10个出口的规划，而记者发现，较为明显的出口有三四个，其他的几个过于隐蔽难以发现；时尚天河商业广场设置更如迷宫，靠里的商铺面积较小，密集度较大，越往里走通道越狭窄，且通道不成直路，行人走在其中很容易迷路。

　　在部分地下商场中，负一层还有不少餐饮火锅店。这部分火锅店多用电磁炉，但也有市民认为，密集的大规模用电始终存在一定隐患。

　　一有暴雨易“水漫金山”

　　地质条件特殊需防地陷

　　有专家认为，“地下城”的开发，还容易在大暴雨中出现“水漫金山”状况，对地下空间资源需要合理规划并有节制地开发。尤其是当其选址靠近珠江边时，洪水和暴雨倒灌带来的潜在风险也随时存在。参与金融城规划评选的日本东京地下空间的总设计师上野和彦也表示，广州金融城地下空间开发除了同步修建地铁、停车场等交通设施以外，更需要同步建设雨水排放等市政设施。

　　去年10月份，在一场大雨后，太古汇地下商场就曾经遭遇雨水倒灌浸泡，致使停业。另外，珠江新城地下空间和APM线渗漏水也备受关注，当时曾引发地陷的忧虑。事实上，在珠江新城这个地下空间开发规模大的区域，就曾经出现过数次路面地陷的情况。

　　广州市政协委员、新城市地产董事长曹志伟认为，在珠江两岸等水系管网密集的区域，不赞成大规模开发地下空间，广州地质条件本身不是特别的好。开发地下空间对地下水的排放会有影响，改变了水的流速，水流缓慢后就会使河涌发臭，特别是在枯水期。

　　记者踩点

　　广州首家地下商场

　　两年前已黯然歇业

　　1983年正式开业的南方大厦地下商场不仅是广州第一家同时也是国内最早的地下商场，其面积有4600平方米。但它和我们现在经常见到的地下商场不是一个概念。和天河城的负一层和负二层地下商场不同，它不是一个地上、地下的关系，而是南方大厦旁边的一个建筑，是一个独立的、经营主体在地下的商业体。

　　昨日，记者来到南方大厦地下商场——文园通讯器材城，发现仅有的两个进出口都大门紧闭。记者找到位于南方大厦7楼的南方大厦集团办公处想询问地下商场的相关情况，却被告知应该找地下商场管理处。记者依照指示，来到位于人民南路45号的管理处却吃了“闭门羹”，门口的保安也是一问三不知。南方大厦附近某楼盘的一保安告诉记者，两年前他来上班时，就发现地下商场关门歇业了。

“入地”成败，可借鉴香港东京

　和广州近在咫尺的香港特区和日本东京、法国巴黎等城市，对地下空间的开发利用程度，早已远远超过了广州，其经验也值得广州学习。

　　香港　大型商场超市都位于地下

　　香港山多平地少，土地资源极为稀少。上世纪七八十年代起，香港就开始考虑发展地下空间，以满足都市发展的需求。为此，政府开始有计划地进行工程可行性研究，并进行相关的立法工作，以规范地下空间的开发。到今天，香港逐渐建立了一套完整的地下空间开发体系。

　　2009年11月，香港土木工程拓展署向政府提交的一份建议就提出，土地是香港珍贵的资源，进一步善用地下空间，是合乎成本效益的解决土地问题办法。

　　如今，在寸土寸金的香港，以地铁站为中心，城市的地下空间向四面八方延展，除了联通地面大型商业中心以及其他重要公共设施之外，还建有大片的地下商铺以及其他城市地下公共空间，如毗邻地铁站的地下立体停车站、餐饮、文化广场，衍生出许多其他新的城市功能，成为一个庞大的地下城市综合体。不少爱去香港购物的广州市民都说，在香港可以逛一整天，都不需要走到地面，晒到太阳。

　　走在香港的地下商场，时常会让人有进入超市或综合商场的错觉。实际上，香港很多大型超市都位于地下，与地铁站相连，街面上反而并不多见。

　　据称当初香港设计地铁时，认为车站里面不能开店铺，特别不能开饮食店。但最近十年，香港人开始意识到地下空间开发是可以很赚钱的。正是在经济利益的驱动下，香港的地下空间开发渐入佳境。而地下世界，也给了土地紧缺的香港一个发展的新空间。

　　东京巴黎　已形成配套完善的地下城

　　尽管与内地城市相比，香港地下空间开发堪称成绩斐然，但日本的东京相比之下，对地下空间的开发更为严密完善。

　　在日本东京，在建设地铁时就规划了相应的配套空间，由地铁衍生的地下空间，已经扩展至地下高速道路、停车场、共同沟、排洪与蓄水的地下河川、地下热电站蓄水池的融雪槽和防灾设施等方方面面，在一个狭小的国度里将地下空间的价值发挥得淋漓尽致。

　　实际上，早在20世纪初期，发达国家已意识到地下空间潜在的巨大开发利用价值。巴黎1900年世博会开通地铁之后，就一直致力改变地下空间给人造成的压抑。在列·阿莱地区，地铁、城郊铁路、公交换乘站、车库、商店、步道、游泳池等都被有序归置于地下，形成一个总面积超过20万平方米的地下城。

　　经验之鉴　建地铁时就应有整体规划

　　土地紧缺问题不仅是中国香港、日本东京、法国巴黎等城市在发展中面临的难题，也是国内很多大城市已经遇到的发展瓶颈。对此，有专家建议，借鉴香港经验，包括广州在内的国内城市，应当尽快思考城市地下空间发展战略。

　　专家表示，一般而言，城市地下空间的开发方式有两种，一是在交通枢纽周边新建建筑物过程中形成的地下空间，一般由地块的开发商负责；二是独立于建筑物，位于广场、城市干道地下，与地铁站形成的一体化开发。因此，对地下空间的开发，一定要全盘考虑，应在地铁线路刚刚开建时，就提前规划好地铁沿线的城市地下空间，争取主动权。