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  海心沙将改造成为9层观光酒店，“小蛮腰”旁将建一栋12层高的高档酒店，一时间在珠江新城、中轴线等广州CBD一带，高档酒店的行列中又将有新成员加入。但同片区域高端酒店扎堆，是否有利于酒店自身的发展？酒店投资前景如何？对广州酒店业乃至旅游业有哪些影响？本期圆桌会中，酒店管理界及投资界的专家将就此进行探讨。

    广东省酒店行业协会创会会长 杨小鹏

    广东决策研究院旅游产业研究中心副主任 劳毅波

    华美酒店顾问机构首席知识官、高级经济师 赵焕焱

    北京龙藏天下投资管理公司华南区总监 张勇

    本期主持人

    南方日报记者 周人果

    海心沙酒店投资回报期或超12年

    主持人：前不久，两则新建酒店的新闻引起业界强烈关注。一是海心沙欲改造成9层观光酒店；二是广州标志性建筑“小蛮腰”旁将建一栋高12层的高档酒店。如果要建，各位觉得投资前景如何？

    杨小鹏：我不看好。合理的投资，应该要提前测算回报率，看市场规律的，但是目前整个广州市酒店市场存在供大于求的现象，高端酒店房间卖不起价格，很难说这两座未来的酒店能取得一个惊人的成绩。在我看来，投资酒店不是拍脑袋说干就能干好的，最主要是还要看市场。

    但是不可否认的是，海心沙和“小蛮腰”附近确实是占据较好的地理位置，能够吸引一定的客流量，但由于地处地铁上盖，而且物价较高，并非一般游客可以承受。如果要建成酒店，那么应该以中低端商业为主，中档或经济型酒店为辅来进行开发，才能吸引大批游客。否则无论是物价还是房价都“贵到飞起”，很难赢得大量的客源。

    劳毅波：看投资前景，还是要回归到供求关系上来。从目前全球经济形势来看，要在广州这个星级酒店扎堆的地方投资酒店，需要有一定的财力，并要承担一定的风险。如果我们将海心沙、花城广场、中轴线乃至琶洲会展中心这一带看作是广州的城市客厅，那么这个客厅一方面需要一定的硬件配套，一方面也需要一定的客流量，并不是说建立酒店后，商业地产得以升值，就一定能带动一片区域的旅游经济。有很多前车之鉴，兴建房地产，然后再建酒店作为配套，为的是拉动地产价值，但实际上酒店入住率并不高，因为旅游并未因此带旺起来。所以要看这一带新建酒店的投资前景，其实还要看客流量有多大。

    张勇：投资收益分为综合收益和单纯的酒店收益，就单纯的酒店收益而言，我认为这两间酒店的投资回报期很长，一般的五星级酒店投资回报期在八到十二年之间，而这两间酒店的投资回报期可能会超过十二年。毕竟广州酒店房价相较北京、上海等一线城市还是比较低的。

    但如果看综合收益，酒店能够较好地提升商业品质，对海心沙一带的商业发展而言还是利好的。

    高星级酒店扎堆谨防恶性竞争

    主持人：琶洲会展中心附近已经有广州香格里拉大酒店、广州广交会威斯汀酒店，未来“小蛮腰”附近的高档酒店也将为琶洲会展中心提供配套，实际上在广州，同片区域的高档酒店竞争十分激烈，各位怎么看？会产生什么影响？

    杨小鹏：这样的形势其实并不乐观，甚至会造成恶性竞争。恶性循环的源头在于，酒店投资方做决策时，并没有受到任何方面的制衡，因此决策风险很大。一旦交由市场来检验，则已经是落败、亏损的情形，这无疑对企业造成损失。欠缺有效有力的制约，这种投资显得盲目而鲁莽，造成同区域酒店之间的低价竞争，恶性竞争，势必对整个市场乃至酒店行业都造成不利影响。

    劳毅波：高档酒店数量增多，势必要增加一定的人手，但由于竞争激烈，高端客源有限，房价上不去，就直接影响酒店收益，也就影响员工的薪酬。而负面影响还会接连而来，比如造成员工的流动问题，酒店管理和服务人才面临缺口的问题，也就直接影响酒店的服务质量。酒店服务质量不尽如人意，这已经是目前广州高端酒店业存在的诟病，值得警惕。

    赵焕焱：广州星级饭店的市场竞争的确激烈，但也不见得情势低迷。根据官方的数据显示，2011年度，广州星级饭店的利润收入为8.44亿元，营业收入为87.47亿元，营业利润率为9.65%，资产利润率约为6%，而全国星级饭店的利润收入率仅为2.5%，资产利润率为1.34%。在全国省市的排名中，广州排在前列。因此广州星级饭店的经营状况还是比较好的。

    的确，今年广州高档酒店的供应量有所增加，近年来供应量增速也较快，但需求的增长并未跟得上供给，的确存在供大于求的情况，这不仅是广州一个城市的问题，全国酒店业都如此。

    张勇：不见得未来高端酒店之间就一定会存在恶性竞争。高档酒店扎堆，只要不恶意降低房价，不陷入恶性竞争，随着广州商业业态的发展，商业环境的完善，对酒店的需求量仍然处于上升趋势，在某个区域，高端客源集中，也有利于提升房价。

    应重点发展会奖旅游

    主持人：根据官方提供的《2012第三季度全国50个重点旅游城市星级饭店经营情况统计表》显示，广州星级饭店第三季度平均房价为417元/间晚，平均出租率为61.85%，出租率出现同比负增长的情况。而广州21家五星级旅游饭店，平均房价为740.77元/间晚，平均出租率为58.99%。相比第一季度五星级饭店800.21元/间晚的房价，第三季度房价跌幅明显。这一情形是否说明供过于求的负面效应已经显现？如何扭转这一局面？

    劳毅波：未来十到二十年，扎堆的高星级酒店可能要面临集体被“救亡”的时刻，这并非危言耸听。如何扩大内需，拉动酒店高端消费，不仅是广州旅游及酒店也要思考的问题，也是广州旅游部门需要思考的问题。我认为要重视对广州会奖旅游的推广和营销，在对外宣传促销上，不要总是老生常谈，总是卖古羊城文化，做一日游线路，而应该好好挖掘会奖旅游的资源，侧重打造会奖旅游胜地，充分利用好现有以及未来那么多的高端酒店及商场等硬件设施。我觉得这一点应该向澳洲、新加坡、马来西亚学习。事实上，广州作为商务旅游城市，本来在这一块的市场已经比较成熟，但未来还需要进一步深挖，做精做长会奖旅游线路，这样才能拉动高端酒店消费，从而带动会展及旅游经济。

    杨小鹏：广州能否成为会奖旅游目的地，高端商务旅游目的地，还需要看广州地区经济的发展，要看经济结构的调整是怎样的，光靠几家酒店来带动并不现实。就目前来看，我不认为广州酒店客房数量和入境商务客人的比例处于合理的状态，商务客人的增长速度缓慢，而且消费水平还不够。

    赵焕焱：事实上的确需要一个独立的机构对酒店投资进行预警，但目前这方面还没有完善。

    张勇：以珠江新城为例，未来会有希尔顿旗下品牌康莱德酒店、凯悦集团旗下的柏悦酒店、喜达屋集团旗下的W酒店等纷纷开业，高档酒店在这个区域的确很密集。从短期来看，或出现供大于求的现象，但长期而言，只要不进行低价恶性竞争，房价并不会有所下降，反而会有所提升，在未来的五到八年中，供求或达到自然平衡。

    以差异化竞争降低投资风险

    主持人：这些在“城市客厅”和CBD中的新酒店势必会面临一定的投资风险，如何规避投资风险？

    张勇：高星级酒店数量激增，一旦综合收益不能覆盖酒店所造成的亏损，或是成本控制能力不足，都会加大投资风险。一方面可以控制投资规模，控制房间数量。另一方面，未来的酒店行业将从品牌竞争转为品质竞争，做好品质也是规避风险的有效途径。还有就是要注意差异化竞争。比如当珠江新城已经挤满了高端商务酒店时，利用好海心沙和二沙岛的城市景观，打造城市休闲酒店，凸显其独特性，也未尝不是规避风险的方法。