核心提示： 在商业地产项目数目爆炸的广州，零售业的发展和商业地产空置率的变化可谓唇齿相依。可以预见的是，受国内经济增长放缓以及外围经济持续疲弱的影响，2013年的广州商业地产市场有喜有忧，零售业面临的转型危机可能将对今年进入市场的商业地产项目造成一定的影响。

    面对成本上涨、电商崛起的冲击，传统零售进入“慢增长”时代。在商业地产项目数目爆炸的广州，零售业的发展和商业地产空置率的变化可谓唇齿相依。可以预见的是，受国内经济增长放缓以及外围经济持续疲弱的影响，2013年的广州商业地产市场有喜有忧，零售业面临的转型危机可能将对今年进入市场的商业地产项目造成一定的影响。

    广州将迎商业地产供应洪峰

    2013年广州商业地产将出现历史性供应洪峰，新竣工项目将达54万平方米，而随着零售业“慢增长”的时代到来，今年零售商整体租赁需求将继续呈现疲软态势，商场招租时间或变得更长，租金也可能被拉低。

    数据显示，广州的商业地产洪峰已经悄然来临，仅在写字楼方面，2013年新竣工甲级写字楼包括珠江城、高德置地冬广场、邦华环球广场、富力盈通大厦和富力盈凯广场。仲量联行报告指出，甲级写字楼方面预计2013年全年将有近60万新增供应竣工，新增供应主要集中在珠江新城。供应量较2012年多，直至年底总存量将达400万平方米。仲量联行分析认为，面对新供应量洪峰，加上旧写字楼租户流失情况加大，空置率将面临上升压力。特别是随着租户更青睐珠江新城新写字楼，越秀区及天河区旧写字楼面临租户流失。

    仲量联行广州零售地产部地区董事郭伟明透露，广州今年新竣工的商业项目将达54万平方米，约28%集中在珠江新城，56%集中在海珠区、白云区和番禺区等。另外，将于2014~2015年竣工的商场约有30万平方米今年将开始招商，加大供应压力。

    截止今年一月，全市优质零售物业的存量已推高至332万平方米。而今年全年预计将有7个优质零售商业项目投入使用，供应量总计约为75.8万平方米，供应量将继续徘徊在高位，在未来的新增供应中，7个优质零售商业项目中有4个位于番禺区。

    零售业扩张受限加剧租金压力

    一位零售业从业者告诉记者，受国内经济形势以及其他因素的影响，一些连锁品牌的经营正面临困境，应对困境的方法之一就是暂缓自己的扩张计划，甚至有一些经营多年的老牌零售店选择关门大吉，这直接导致了一些新开的商场签约商户不足，在深圳已有一些商业地产项目暂缓了开业，虽然这种情况在广州还没有出现过，但已足以给过热的广州商业地产市场敲响警钟。

    此前，投资回报率的快速增长是商业地产火热的原因之一。2012年的统计数据显示，写字楼的租金每年都以10%以上的速度上涨。而优势明显的地段如靠近地铁口的写字楼、商铺，每年租金的上涨幅度更是高达20%以上。然而在零售业发展受阻和商业地产发展过快的供求平衡被打破之后，高投资回报率的时代可能将好景不长。

    在刚刚过去的2012年，由于大量商业地产项目涌入市场，去年的租金已经出现下行。2012年广州甲级写字楼租金全年平均每月每平方米151元(基于建筑面积)，同比下降3.2%。其中，珠江新城新建成写字楼使供应量增加，业主竞争加剧，租金跌幅达5%。由于整体需求下降，珠江新城在建项目的业主面对较大的预租压力。2013年零售业的变化无疑将进一步加剧这种的压力，这对目前广州商业地产市场的消化能力是一个新的考验。

    此前，第一太平戴维斯华南区市场研究以及开发顾问部助理董事吕晓艳也分析，不断升温的竞争将持续对零售物业的租金施加向下的压力，压抑广州市零售物业的增长势头，中短期内广州零售物业的租金水平将维持平稳的趋势。