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　  随着广州金融城地下空间规划的出台，天河中心区将实现地下连片开发，而番禺万博也宣称要打造广州市最大地下城。一时之间，“地下造城”之风势不可挡。据最新发布的《广州市城市总体规划（2011~2020）》显示，到2020年，广州的地下商业空间面积将达800万平方米。而广州已经开发的大量地下商城如今经营情况如何？信息时报记者兵分几路实地探营发现，广州目前绝大多数地下商城生存境况堪忧，后续再开发大量地下商场，供过于求的窘态是否会加剧？政府投入大手笔打造的“巨无霸”是否会重蹈覆辙？

　　地王广场

　　调整洗牌提升档次

　　地王广场位于广州市越秀区中山三路英雄广场地下，东接广州地铁一号线烈士陵园站，西临中华广场，经营已有10年时间，是目前广州市享誉盛名的潮流购物地下商场。

　　近日时报记者到地王广场走了一圈，发现2013年该商场布局有了很大的调整，公共地方较原来宽敞，视线有所改变，就连天花灯饰也改造成更时尚，整个负一层形成一个大“回”形。原来负一层的绿茵阁已被满记甜品替代，屈臣氏则搬到负二层，面积减少，原来的位置引入了一家潮流服饰，目前还在装修。

　　记者到该商场招商处了解到，这次的调整洗牌主要是为了提高商场档次，为此还牺牲了部分的租金利益。本周二上午11点到中午1点之间，记者在此闲逛发现，整个商场人气一般，销售人员明显多于顾客，负二、三层有个别档位贴出“旺铺转让”。

　　租金情况：一些档主告诉记者，商场负一层近门口的档位月租最高，超过600元/平方米，其余则在500元/平方米左右；负二层的旺铺月租接近400元/平方米，负三层200~300元/平方米左右；比去年同期普遍上涨了20%以上，个别旺铺上涨超过50%。

　　一位负三层的档主透露，今年调整之前地王广场负三层主要经营手机及电子类周边产品，经营状况不理想，铺面常年空置，该楼层去年上半年同期有的二线铺租金曾低至每月100~200元/平方米。

　　流行前线

　　主道支道经营“冰火两重天”

　　流行前线是广州市内首家与地铁直接连通的大型商场。连接1号地铁出口，周末和节假日一般都是人山人海。周二下午3点~6点间记者在该商场采访时发现，在商场主干道上的人流超过50%只是“借过”去搭乘地铁。这也得到了不少服装生意的档主的证实。

　　二线D08档主黄先生告诉记者，流行前线的一大特色就是：“主道和支道上经营‘冰火两重天’。通往地铁口的那条路（主道）两边有很多品牌店，后街（即支道）则是纯粹以低价揽客，主要是自主经营的小店或淘宝实体店。”而记者在现场观察也发现，该商场二三线支道上的小店几乎都挂着“100元三件”、“全场一件68元”等简单的促销信息牌，放眼望去每家店卖的产品款式和质量均相差无几，人气整体较淡。而主道上往来人流非常多，也不时有年轻人在两边的品牌店如耐克、阿迪达斯、彪马、佐丹奴、迪士尼等驻足购买商品。但有档主表示，目前租金太高，行人看多买少，与地铁相连带来的人流量不足以应付高额的租金，利润已经逐渐下降。而支道上的档主则透露租金比高峰时略有下调，但购买力下降得更厉害。

　　租金情况：该商场连接地铁与中华广场的主干道两侧商铺月租1200元/平方米起，门面比较宽敞的高达2000元/平方米，与去年同期基本持平。记者在现场看到，有个别二三线的档口已经关门，贴上“旺铺招租”的宣传单，而上一手档主报出的月租为600~800元/平方米，另外还需顶手费1万元/平方米。

　　江南新地

　　地下铺租贵过地上临街铺

　　位于江南西路段的江南新地，是海珠区最旺的地下商场，建筑面积18000平方米，分为A~E共5个区。江南新地与地铁江南西站直接连通，2009年刚开业时，运营商曾将商场间隔成一个个10多平方米的小铺招揽小商户进场，月租仅200~500元/平方米。开业后，定位“时尚潮流”，产品价格中档为主，吸引了大批进出地铁站的白领、街坊等群体。

　　有商户告诉记者，经过多年的培育，目前的经营状况还算不错。“毕竟这里已经开了很多年了，得到了很多年轻人的认可，而且还有地铁的方便，平时的人流都很不错，周末就更好了。”该人士笑称，虽然租金提升了，但他们的店铺应该还能维持，“至于能赚多少钱只有老板才知道，如果亏的话，相信他也不会再做下去了！”

　　记者日前在该项目走了一圈，几乎没有看到空着的铺位。有附近的中介人士告诉记者，今年年初江南新地曾经大幅提升租金，有近60个商家直接退场；这其实也算是江南新地的一次洗牌。虽然这里依然还是主打时尚潮流的定位，但整体来说跟以前已经有很大的不同了。“以前的很多中小铺位的商户都是自主经营的小品牌，洗牌之后，很多都换成一些二三线的时尚品牌了。”

　　租金情况：江南新地租金目前已达到了1000~2000元/平方米/月，已经高于江南西路段临街商铺的800~1500元/平方米/月的租金。

　　天河又一城

　　地段好定位准客流量大

　　天河又一城是地铁3号线两条支线的交接点及与地铁1号线、广州机场快线的转接点，新建的公交快线BRT起、止点就在商城北口。据现场工作人员介绍，这里的客流量非常大，据不完全统计日流量超过20万。

　　上周五下午，记者在天河又一城看到，由于与天河城、广百、购物中心和维多利广场、地铁出口相连通，人流显得特别集中。在一家卖饰品的商铺，老板告诉记者，自己在这里已经做了两年生意，饰品价格适中，一副带钻耳环售价150元，“天河城走的高级白领路线，广百是时尚精致一点的白领定位，维多利则以餐饮为主，商圈缺的是偏向于更年轻、价位又低的比较活泼兼时髦的时尚定位”。老板认为，这里最大的优势就是和地铁相通，周六日尤其人多，有时候甚至店里都站不下顾客了。人们出地铁，总会两边看看，看到喜欢的就会买。“现在白领没那么多时间逛街，可能就趁坐地铁时买自己喜欢的东西。”

　　租金情况：合富置业相关人士表示，天河又一城一个建筑面积20平方米左右的铺，业主放租4.5万元/月。不过记者在与天河又一城相连的时尚直通车招商处询问情况时，一位工作人员告诉记者，现在只剩下一间商铺可以租，面积为30平方米，加上管理费，租金为2.5万元/月，与去年价格持平。

　　时尚天河

　　生意难做

　　只能走“平价”路线

　　上周五下午，记者来到时尚天河地下商城的招商处了解到，这里的A区正在招商，共有230间商铺；工作人员表示，这里一铺一价，要看具体铺位和面积。问及时尚天河前期曾遭遇过商铺营业证等问题，工作人员表示，A区铁定在9月15日正式开业，8月份就会交铺给租户，只要给2万元定金就可以选铺。

　　当天记者在现场看到，时尚天河人流并不算多，商场经营以服装、餐饮、饰品等为主。餐饮种类不少，不过服装定位比较低端，一些店铺甚至打出了1折的口号，一件几十元甚至十几元的服装不少。负一层的某女装店老板刘女士告诉记者，商铺面积40平方米，月租是800元/平方米，每月3.2万元，管理费是50元/平方米/月，加上水电费，一个月开销3.4万多元。“我之前做的服装定位较高，但高端一点的消费群都去天河城或广百，这里的买家主要是20出头的学生或毕业生，购买力有限。而且周边店价格低至一半、折扣还多，所以生意很不好。我只好改走平价路线，本以为可以薄利多销，但生意仍然很难做。”

　　租金情况：记者查阅相关资料得知，去年该项目的餐饮店铺月租300元／平方米，服装店铺月租800~1000元／平方米，管理费50元／平方米。记者也在周边合富置业了解到，目前时尚天河也有好几个铺放出来，比如一个建筑面积21平方米的铺，业主放租3万元/月，“不过鲜有人接手，真要做生意的，大多都会选择天河又一城或者正佳广场的负一楼”。对比之下时尚天河新一期租金比之前要低很多。工作人员告诉记者，一间15平方米位于A区中间的铺，月租加管理费大约是5000元左右。

　　花城汇
　　竞争激烈日子不好过

　　作为目前广州最大的地下商城，位于珠江新城的花城汇总面积达13万平方米，共划分为三个商区：目前已全面开业的北区定位年轻、潮流、活力和动感，进驻的商家包括UA影院、华润万家，UUPARK潮流精品区、8090荟潮坊，以及美食广场和各种服装店。而高德置地、海印集团分别包租的中区和南区物业，目前仅部分开业，其中中区主打大众化的时尚服饰、化妆品及餐饮，而南区将汇聚中高端的国际知名品牌。

　　目前在该项目经营品牌服饰的一个商户对记者表示，除了花城汇，珠江新城目前还云集了包括高德置地广场、西塔、太阳新天地等多个大型商业项目，大家都在发力抢市场，竞争十分激烈。“虽然这里平时都聚集了大批的白领，但现在愿意留下来消费的人不多，外面的人还不太习惯过来消费。虽然也有三条地铁线，但大多都只是过客，能进来消费的不多。日子确实有点不好过。”该人士表示，毕竟花城汇所依托的是广州的CBD，对其未来还是十分看好的。此前海印集团花了9.1亿元的巨资拿下了花城汇三区的经营权，证明市场对这一位于广州CBD的“地下巨无霸”前景十分看好。

　　租金情况：根据此前公布的数据，目前花城汇的月租已达到350元/平方米左右，但有业内人士告诉记者，实际上花城汇的月租普遍只能到200元/平方米左右，在广州所有的地下商城中偏低。“这跟项目的地段、定位都十分不符。当然，我们不能否认的是，花城汇即便是从试业开始算，到现在也仅仅一年多的时间，大家都还不是很习惯到珠江新城这边去逛街、消费，还不能给到商户非常充足的信心，租金自然难以马上达到理想的程度。很多东西都需要时间去沉淀、培育。”

　　业界分析：广州地下商场为何旺不起来？

　　相对于内地不少城市地下商城的红火场面，广州的地下商城大多都显得不温不火。早前老城区的康王地下商城、广州东站的天汇城等多个项目，更是多次做出调整依然效果欠佳。对此，有业内人士分析指出，主要有以下三个方面的原因。首先，气候的影响，北方城市夏天酷热、冬天冰冷，地下商场冬暖夏凉的环境，无疑十分吸引人；而广州一年四季的温差相对没有这么大，而且比较潮湿闷热，消费者不太喜欢"钻地下"。

　　其次，广州是传统的商业大都市，在北京路、上下九、天河城、江南西等地上传统商圈早已确立地位，且不断扩大升级，市民固有的消费习惯已经定型；地下商业要想获得突破，难度相对较大。而且，虽然部分地下商场有连通地铁站的优势，但由此所带来的人流大多只为过客，难以支撑一个大型地下商业体的发展。

　　第三，在目前已有的地下商城中，除了个别项目外，大多数定位不清晰、经营业态同质化较为严重，没有形成鲜明的个性，也没有很好地与所在商圈产生互动。这种缺乏差异化的商场，很难突围而出，吸引消费者的光顾。

　　专家把脉

　　做准定位做好特色才是硬道理

　　近日发布的地下空间施工公告透露，广州市国际金融城将打造全市最大的地下空间。而前两年，新中轴公司发布的六地块地下空间项目可研究性报告招标，也代表着未来广州将出现更多地下商业项目，当中包括早已经计划实施的白云新城和海珠广场地下空间，还有员村、琶洲、省机械厂地块、广州塔南广场地下空间等等。在许多前车之鉴下，他们是否能走出一条康庄大道？

　　对此广州左右地产顾问有限公司总经理周帆认为，地下商城从某个角度来说，是城市繁华、繁荣的象征，也是有效利用土地资源的一种行之有效的方法；但相对地上商城来说，地下商城操作难度较大，所以失败的系数就相对较高。“不少开发商凭主观臆想进行定位，没有与地上商业形成有效差异。”周帆指出，许多地下商城后续运营乏力，难以为商城聚焦人气，没有人丁何来兴旺？

　　广东工业大学房地产高级经济分析师申格联分析也认为，广州地下商城“败多胜少”，主要是市场定位不准；在电商不断发展的将来，地下商城将面临更大的竞争挑战，“只有做好定位，增加卖场服务的专业性和特殊性才能在竞争中立于不败之地。”满堂红市场研究部高级经历周峰表示，发展地下商业区，首先要解决的是如何把地上的商业氛围提高至最满意的认同度；任何商业板块想要保持长期发展，都必须通过有效渠道引导圈外的消费力，只有地上商业氛围达到较佳水平，地下商业广场才有希望经营得成功。