作为广州炙手可热的购房和卖地区域，萝岗一直备受社会各界关注。今年2月萝岗并入黄埔，再次将众人目光引向新黄埔区。

  据媒体4月4日报道，位于黄埔区科学城片区暹岗村开创大道旁的大壮国际广场已于前两周正式开放营销中心。

  项目即将推出首期一线临街商铺，面积30-200平方米，均价3万-8万元/平方米。目前已开始接受买家登记，预计该盘将在5月正式开售。

  广州最大城市综合体

  资料显示，大壮国际广场项目总占地面积29.8万平方米，总建筑面积达168万平方米，由7幅地块组成，体量相当于其“邻居”万达广场的四倍，是广州目前规模最大的超级城市综合体。

  在其最新派发的宣传单张上，更于其最显眼处标明“大壮国际广场规模=天河城+太古汇+万菱汇+中华广场+正佳广场+花城汇”。

  据该项目负责人介绍，大壮国际广场将分三期建设，其第一期规划为国际娱乐美食城，第二期规划为高档公寓和甲级写字楼和高端住宅产品，第三期规划为五星级酒店和大型shoppingmall，总投资达到52个亿，分为三个工期完成。

  即将上市的首期，是G区的临街商铺，每间铺面积33-600多平方米，以及不少四五十平方米的小面积商铺。

  如今，该项目已开始接受买家登记，预计将在5月正式开售。但具体价格仍未确定，销售人员透露预计2楼商铺均价约2万元/平方米起，首层临街商铺均价约3万元/平方米起。

  据接近该项目的人士对观点地产新媒体透露：“在目前的推售的街区商铺中将有50%自持，主要为主力型的街区。七个地块的定位和类型都是不一样的，但最终会逐渐往高端走。”

  其还举了个例子：“天河城和正佳广场开始开业时，有40%以上的业态是相同的，之后通过慢慢调整才得到今天二者的结果，大壮国际广场最终结果应该会接近正佳广场的定位。”

  为此，观点地产新媒体致电大壮集团，其回应称：“此前，大壮国际广场就公布，由戴德梁行负责项目的招商和管理。大壮国际广场项目现时刚刚亮相，暂时不能公布其招商情况。”

  而负责商业策划及招商经营的戴德梁行亦只是简单回应表示：“项目的定位会往高处走。”

  商圈未热后市待查

  然而，对比位于大壮国际广场项目对面的萝岗万达广场，其今年初售卖的商铺每平方米均价约2万多元到5万多元不等。而萝岗黄埔并区之后，新黄埔区一些相对成熟街区的商铺项目，最高的叫价也已超过10万元/平方米。

  值得注意的是，在业态上萝岗万达广场和大壮国际广场都涉及大型商业中心、休闲娱乐中心、文化中心、商业步行街、甲级写字楼等业态。

  “对于商业项目来说，定位和产品设计是明显可以看到的，在同一地方的项目定位和产品类似都是可以的，关键看的是后期的管理。”戴德梁行商业地产服务主管及高级助理董事伍林如此分析说，“对于商业项目而言，后期的经营管理才是真正的较量。”

  据广州另一业内人士分析称，两大项目将来的发展前景将更多取决于开业初期统一经营与管理的实力。

  该分析人士认为，大壮集团属于民营集团，在资金、财力和运作能力、管理能力上都比不上有着多年商场运作经验的万达。虽然面积够大，产品类型包含商铺、公寓、写字楼等多种业态，但是从另一方面来说，业态太多会产生混乱，对运营和管理能力提出很高的要求。

  另外，据大壮集团的官网显示，大壮集团核心产业为房地产开发。但项目仅有未开业的大壮国际广场、科学城综合研发孵化区、萝岗区联合街旧改以及金都大酒店四个项目。

  除了在项目定位和运营管理能力方面，往往商圈的形成及氛围，对手行业项目运营成功与否也起这决定性作用。

  虽然萝岗最近因规划调整为新黄埔区，但大壮国际广场所处的萝岗区域却还未形成商圈。据悉，目前萝岗区域近期内能落成并投入使用的购物中心仅有万达广场，以及已建成的高德汇。

  而尚规划中的购物中心，包括绿地中央广场、奥园广场、敏捷广场和大壮国际广场等，多是大型综合项目的一部分。并且，这些项目普遍把购物中心放在项目的后期进行。也就是说，这些项目所在的萝岗中心城短期内不至于有大量商业供应。

  因此，据第一太平戴维斯南区董事长林木雄分析称：“萝岗区域要形成比较有氛围的商圈至少需要5-8年。”

  持有相同观点的伍林补充：“商圈的成熟还需要看第一个大的综合体项目什么时候入市。估计，这也还是得看等萝岗万达广场入市的时间。”