广州商铺供应进入过剩时代 商铺市场遭遇“倒春寒”

　　俗话说“一铺养三代”，买个靓铺收租“叹世界”曾是不少楼市投资者的选择，前两年，广州商铺市场也曾出现过狂飙疾进的态势。虽然今年已经进入3月，不过广州的商铺市场似乎却遭遇了“倒春寒”。本报记者走访发现，由于新增供应量巨大，在天河路商圈等地，部分店铺纷纷降租应对，即使在过去寸金寸土的北京路商圈，节后也出现了一些降租盘，有的下降幅度甚至超过两成！

 　　临街商铺

　　六运商圈：做服装的店铺纷纷转手

　　春节过后，记者走访广州部分商业区发现，春节假期结束一周，部分商铺依然未开张。

　　在天河南六运小区一带，部分临街的商铺在门店上更贴上了“转租”的标签。附近的房产中介也有些在做商铺出租的生意。中介经纪莫先生告诉记者，六运小区周边的商铺过去有不少都是做服装生意的，不过随着近一两年来周边商场以及花城汇地下商铺供应的增加，加上一些商铺做的产品在性价比上也没有太大的吸引力，所以一些做服装生意的租户纷纷寻求转手。“因为附近有不少上班族，中午要解决肚子问题，所以做餐饮还是有赚头的。”莫先生告诉记者，如果要算租金，六运小区目前一些小店的月租金大概在七八千元，近两年的商铺租金没有涨。

　　“实际还是有一些下降的，以前转手一个铺，接手的租户差不多要交四五万元的顶手费。”莫先生介绍，不过现在有的商家为求尽快脱身，部分甚至可以免掉顶手费或者只是象征性地收一点。

　　江南西商圈：国际知名运动品牌撤走

　　在海珠区的传统旺地江南西商圈，近年来除了原有的商铺供应外，位于地下的“江南新地”开张也提供了不少新增供应。然而，经营情况并不理想。像某知名国际运动品牌原来设在地下商铺的打折店，不久前就悄然撤出。

　　而区域内的临街商铺，也有不少从过去的以服装为主转型为以餐饮休闲为主。记者在广百新一城周边的临街商铺看到，有的店铺改行为专卖“理财产品”，或者“美容护肤中心”，而有的商铺即使卖服装也只是转卖三四十元一件的便宜货。

　　附近的中介邓小姐向记者透露，区域内不少楼盘都配套有临街商铺，有的甚至还设有两层商铺。不过近两三年来即使是一些最好位置的商铺，商家也如走马灯般更换，有的楼盘整层的商铺至今还是空空如也，一些位置相对较差的商铺只好降租两成多揽客。

　　大型商场

　　租金水平保持平稳 大幅调整应对挑战

　　最近两三年，大型商场的商铺租金表现也不太理想，租金难以上升。据第一太平戴维斯统计，去年以来广州优质购物中心的首层平均租金水平走势保持平稳，第四季度更环比微降0.3%，至人民币每平方米每月663.5元。同时，去年底全市优质零售商业存量增至408万平方米的水平，全年累计市场新增供应量更达到47万平方米，仅次于2011年的历史最高值。

　　不过，广州零售物业面对这种情况，在业态结构性上开始大幅调整以应对市场挑战。以太古汇为例，其在去年内引进了三十多个新品牌，以快时尚品牌及品牌集合店为主，品牌调整幅度近50%，品牌档次提高明显。调整后，引进特色较强的餐饮品牌及首次引进广州的高端时尚品牌。而番禺万达广场在去年11月正式开门营业，入驻该商场的品牌中，来自美国的快时尚GAP在此开出广州首店，万达集团的IMAX影院也一并同时开门迎客，其他时尚品牌Zara和优衣库也都开设了相应的店铺。番禺万达的商场零售面积为18万平方米，为周边居民带来丰富的购物体验。

　　同时，购物中心业主在积极采取措施进行适宜租户的组合，以保证客流量。如正佳广场重新定位为家庭时尚购物中心启动包括引进特色品牌、缩减主力百货店、筹建新型体验店等，包括正在建设中的50000平方米的室内水族馆。广州友谊商店今年已缩减一半面积，由3万平方米缩减为1万多平方米，NOVO百货让位于GAP华南旗舰店。

　　租金变化：2012年后涨不起来

　　2007~2011年

　　北京路以及下九路、上九路商铺租金分别上涨45%、65%和78%

　　2012~2014年

　　基本没有上涨

　　记者了解到，广州市房地产租赁所每年都会公布部分路段包括商铺在内的租金参考价。从2007年至2014年，广州最为知名的商业步行街北京路以及下九路、上九路的商铺租金分别上涨了45%、65%和78%。然而，这些上涨幅度基本在2007年至2011年完成，近三年来基本没有上涨，除了北京路路段2014年比2013年微涨不到1%以外。

　　“以前北京路上的商铺可谓一铺难求，现在不但盘源增加，‘笋盘’也多了起来，几乎年年都有。”熟知市场情况的一位中介业内部人士向记者透露，春节过后，北京路商圈上的临街商铺就有部分开始对外转租，而部分上手租客还是一些较为知名的品牌。像过去北京路步行街核心地段小面积首层商铺的租金一般在5000元~8000元/平方米左右，但节后新放出来的一套100平方米商铺，租金均价就只要4000元/平方米左右。

　　库存数据：未售商铺3.8万套创历史新高

　　当商铺租金下滑、投资价值下滑，一铺难求的场景已难得一见，中原研究部的数据显示，去年广州批准预售的商铺面积114.2万平方米，但网签面积58.31万平方米，消化率为0.51，供过于求突出。自2012年以后，广州一手销售商铺的供应量远大于成交量，商铺开始步入“过剩时代”。

　　另一方面，阳光家缘数据也显示，截至今年2月，广州商铺未售套数达到38563套，未售面积为848万多平方米，这一库存量也创下了历史性的新高。

　　专家分析：零售物业市场将继续调整

　　“除了商铺以外，包括公寓在内，广州商用物业的过剩情况确实比住宅项目厉害。”方圆地产首席市场分析师邓浩志表示，虽然在这样的库存压力下，其他区域的商铺的投资依然可能存在巨大潜力。像南沙区就有可能凭借自贸试验区建设的东风，得以发展成免税商品的集散地，区域内的商铺租金就有大幅攀升的可能。

　　不过，邓浩志也建议，在商业体量已经过剩，消化需要较长时间的前提下，土地市场以及城市规划希望也能作出相应的调整，减少商业的比例，增加居住的比例，才能贴近市场的实际需求。

　　同时，业内人士也认为，只要应对调整得当，广州大型商场依然具有发展前景。像今年预计将有6个新的优质购物中心在广州开门营业，总体零售面积超过50万平方米。其中，四个项目位于新兴商圈番禺和南沙。另外，核心商圈的天河北也将迎来一个全新项目，即新鸿基地产开发的天环广场。

　　第一太平戴维斯华南区商铺部董事郭耀泉坦言，大多数零售品牌商在门店拓展方面依然偏保守，部分甚至削减门店。因此购物中心业主今年在提高商场进驻率方面确实面临困难。随着新项目不断入市，市场竞争将加剧，购物中心将继续进行不断的调整，并增加体验式店铺的比重。为获取更多的客流量，这类调整将不仅限于核心商圈，也将涵盖新兴商圈已开业的项目。总体而言，广州零售物业市场将继续处于调整阶段。