说起广州，不得不提的是广州塔、赢商网西塔，还有容纳着这些高楼大厦的珠江新城（专题阅读）。珠江新城位居天河、越秀及海珠三区的交接处，东起华南快速干线，西至广州大道，南临珠江，北达黄埔大道，地处繁华的天河北商务区的南面，承天河北浓厚的商务氛围，浑然组成一条新的城市中轴线，连接西边毗邻的传统商务区域越秀区和待发展的东部区域，贯通隔江相对的南部组团，区位得天独厚。

　　然而，4月9日，来自第一太平戴维斯发布的统计数据显示，广州核心商圈的空置率水平保持在低位，市场总体水平维持在1.5%。而珠江新城空置率目前全市最高，几乎达到7%。南方日报记者走访发现，珠江新城的购物中心商铺空置情况相比其他商圈的确较高。

　　面对老城商圈如天河商圈、北京路商圈等的冲击，“后起之秀”如番禺万博商圈的追赶，被誉为广州CBD的珠江新城商圈如何“杀”出一条“血路”，值得深思。

　　统计数据

　　珠江新城空置率约7%全市最高

　　4月9日，来自第一太平戴维斯的统计数据显示，截至目前，广州优质零售物业现有存量达380万平方米，其中，零售物业的市场供应依然主要来自核心商圈。但未来两到三年内，随着新兴商圈新项目的入市，这一状况可能发生变化。

　　数据显示，广州2015年第一季度的整体零售市场保持稳定发展，零售消费增速同比保持增长，零售物业市场无新项目建成营业，整体租金水平略有滑落但总体平稳。

　　租金水平方面，全市主要优质购物中心首层平均租金水平有所滑落，环比下降0.5%，为人民币每平方米每月661.2元﹔体验式业态在购物中心的占比不断上升，由于多数体验式业态品牌的租金支付能力有限，再加上承租面积较大，对商场整体租金上涨空间将产生一定抑制作用。

　　按商圈的成熟度而言，核心商圈如天河路、越秀的购物中心租金水平表现坚挺，尤其是天河路商圈，业主采取措施保证商场人流量，吸引了广州全市乃至珠三角的消费人群。核心商圈的空置率保持在低位水平，市场总体水平维持在1.5%。而珠江新城空置率目前全市最高，几乎达到7%。

　　而新兴商圈的购物中心在经历过去一年时间的调整后，空置率得到显著下降﹔体验式业态的占比逐渐升高，全市体验式业态的占比水平已达到28.2%。其整体租金稳定在人民币每月每平方米200至400元的水平，商圈内项目多数定位于区域型购物中心或小区型购物中心，主要消费群体来自项目周边。

　　展望2015年第二季度，广州零售市场将继续保持平稳发展。市场潜在供应项目预计都将在下半年开门营业，整体空置率水平将有所降低，租金水平保持稳定。

　　在整体零售消费市场未见明显好转的状况下，品牌租户将在门店选址方面继续偏保守，继续青睐成熟的核心商圈。非核心商圈的物业在经历了培育期后，商场运营能力稳步提升，有助于吸引到中高端时尚品牌的进驻。

　　在面临网上零售的猛烈冲击下，购物中心的体验式业态包括餐饮、儿童游艺、娱乐等店铺将继续加快拓展步伐，占比也将继续增大。

　　记者走访

　　品牌同质化现象严重或致空置率相对较高

　　“珠江新城商圈空置率全市最高”，真实情况是否如此？南方日报记者9日走访了珠江新城主要购物中心一探究竟。

　　从地铁三号线及五号线的换乘站珠江新城站出来，来到地处珠江新城中心地段的赢商网高德置地（专题阅读）（相关干货）广场，15时的高德置地与早高峰9时水泄不通的高德置地相比，显得冷清不少。偌大的商场，各大门店除了店员几乎空无一人，就连一向人满为患的麦当劳也是稀稀落落几个人。相比外面的冷清，永旺超市则热闹不少，很多摊位前都挤满了人。

　　高德置地广场分为“春夏秋冬”四个商场，此时春、夏商场灯火通明，各大商铺都在照常营业，部分商铺驻足了咨询、购物的顾客，而秋冬广场与之相比则显得寂静不少。当记者走到秋商场3楼时发现，有多家店铺并没有装修，推门入内发现基本的粉刷都没有，堆满了各种杂物。

　　记者询问了旁边餐饮店的工作人员，他们表示在这边已工作了3个月，旁边的店铺在他们来之前就没有装修，目前一直空置。而今年第一季度终于入市的冬广场情况更甚，当记者走进商场一楼时发现有维修师傅正在修理一楼的顶灯，放眼望去整个商场顾客极少，除了商场的工作人员基本上看不到购物、品食的顾客。

　　商场告示牌告知一、二楼和负一楼到目前尚未开放营业，五楼也有部分商铺还没开放。记者询问了二楼正在搞装修的师傅，他表示来这边工作已3个多月了，冬广场二楼一直处于空置状态没有开放营业。而当记者继续走进一些拐角地方时看到相邻的两个商铺也正在热火朝天地装修中。和高德置地广场打通的广州友谊商场虽然基本没有空置的商铺，但下午的人流量也并不算多。

　　结合记者月前走访天河、北京路、江南西商圈所见可得，珠江新城购物中心商铺确实存在相对高的空置情况，且与起其他商圈相比，人气依旧不算旺。

　　拥有天时地利的珠江新城商圈为何火不起来？对此，广州友谊相关负责人曾感叹：一窝蜂定位高端不现实。“珠江新城虽然聚集了高端人群，但如果没有外来客的支撑，难以持续。”

　　此外，高德置地广场建筑本身的规划设计也是制约其人气的一个因素。“它不像天河路一样，一条大道两边都是商铺，让人一看就知道这是消费的地方。而高德附近都是写字楼，不熟悉这里的人，不敢贸然进入。”上述负责人认为，商圈若无新客，培育期自然漫长。广百股份相关负责人也表示，珠江新城商圈目前服务的对象主要是珠江新城核心商圈内的人以及广州东部的消费者，难以辐射到整个华南，其地位一时难以与天河商圈比拟。

　　住在珠江新城南国花园的钟小姐对购物很感兴趣，哪家商场有折扣、哪个品牌有优惠，都逃不过她的“法眼”。她说，与其他商圈相比，珠江新城的购物中心相对较分散，难以形成一个圈，“还是喜欢去天河、北京路等传统商圈逛街，平常只有购买一些急用的日用品才会去高德置地的广百、西塔的友谊超市。”

　　在钟小姐看来，目前珠江新城的商场同质化较为严重，有时感觉像是天河商圈的一个单调的缩影，没啥购物乐趣﹔“太阳新天地有一家广百，高德置地有一家，天河路也有一家，这样会不会有点浪费？”

　　钟小姐的观点与行业人士类似，广州商业总会秘书长罗志杰认为该商圈的品牌同质化现象仍严重。“产品丰富度不如天河，品牌也与预期有差异，总的来说就是亮点不突出。”广东省流通业商会执行会长黄文杰也对此观点表示赞同，商家自身的定位是否有特色够亮点也很重要。“广百和友谊在其他地方都有，如果你没特色，我为什么非要来珠江新城的店？”

　　业内建议

　　与天河商圈强强连手

　　天河路商圈有国际一线和著名品牌200多个，年社会消费品零售总额超过350亿元，商品销售额超过2000亿元，每天客流量超过150万人，节假日高峰时期客流量超过400万人，已发展成中国最先进的带状式MALL群，是广州、华南乃至中国的第一商圈。

　　紧邻天河商圈的珠江新城商圈已经有最大地下购物中心花城汇、高德置地、西塔、太阳新天地以及准备进入的东塔K11等商业物业。高德置地集团董事长苏萌之前提出珠江新城商圈应与天河路商圈强强整合，形成“大天河商圈”，才能使广州的商业竞争力更强大。对于这一观点，不少业内人士深表赞同。

　　高德置地相关负责人表示，如果珠江新城商圈要与天河商圈强强联合，置身于其中的商业物业自然得具备相应的实力。

　　不少人担忧高德置地能否在珠江新城商圈找准自身的定位脱颖而出。对此，上述负责人表示：“在珠江新城，西塔有西塔自己的商业定位，K11有自己K11的特色，高德置地广场必须有更包容开放的个性定位，加上花城汇，四位一体，整合起来才能形成珠江新城的综合实力。市场是多元的，而不是一家可以独大。”

　　走个性化发展之路

　　经纬行研究中心高级主任曾英杰指出，新商圈的发展培育需要时间，珠江新城目以商业写字楼为主，居住人口较少，白天多是上班族，晚上该地区人口较少，且交通通达度不如天河商圈，消费的黄金时间人流明显不足。但他表示看好商圈未来发展，随着珠江新城东部居住区的崛起，大批中高收入的市民入住，加之政府规划的不断引导、未来交通系统的不断完善，整个CBD商圈的人流量会不断加大，商业氛围也将随之形成。

　　方圆地产首席分析师邓浩志也表示，珠江新城区域内多半仍是商务办公为主，住宅消化虽好但多半是投资，入住率并不高，商业发展肯定受限﹔“再者珠江新城多半是顶级的商业高端品牌，这势必导致人气相对较弱。”商业地产资深专家陈瑞标则强调，商务区与商业区是有区别的，珠江新城定位是商务区，内有很多高端写字楼，商场分布较为零散，关联性不大，交通便利性不够，离商业区有一段距离，商业的发展壮大至少还需5至10年。

　　虽然珠江新城商圈目前经营状况并不乐观，但大多数人仍看好它。“这里集中了高端人群，看好这个商圈。在未来3至5年，餐饮、超市会做出口碑。”广州友谊相关负责人表示，如今高德置地商圈的成长速度并不如想象中那么快，但是如果能在居住人群和商务人群之间找到平衡点，把握准主力消费人群，增加商圈的时尚元素，做出自己的特色，该商圈也会很快成长起来。