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　　酒楼、网吧、快餐店、酒吧……

　　在这里，不同的业态有着各自的生存选择。

　　多重因素相互作用，漫漫暑期淡季近乎残酷地考验着经营者的市场竞争力，有人想退出，下一步他们却仍然选择在这里创业。

　　挫折和惊喜并存，而这就是市场的魅力！

　　在这里，不同的业态有着各自的生存选择。

　　多重因素相互作用，

　　漫漫暑期淡季近乎残酷地考验着经营者的市场竞争力，

　　有人想退出，下一步他们却仍然选择在这里创业。

　　挫折和惊喜并存，而这就是市场的魅力！

　　暑假不再是学生和老师的专有假期，大学城周边的一些商铺老板也会间接地“享受”到这个假期。只是，这样的假期，对他们来说有些无奈，他们当中有人自嘲地将其称为“休眠期”。

　　7月25日开始，杭州市气象台预报，这一周杭州均为晴热高温天，每天的最高气温都在38℃左右，周五周六更热。这天下午，下沙大学城学源街的路面温度突破了50℃，街上行人寥寥，不少商业门面都大门紧闭，一些店门口还贴着“门面转让”的告示，整条街显得有些寂静。

　　闻潮酒楼就在这条街上，距计量学院不到100米，虽然还在正常营业，但店里十分清静，中午来了几桌客人，服务员说用一只手就能数得过来。“在大学城旁边开店就是不一样，其他地方的饭店到了节假日特别忙，我们刚好相反，学校一放假，最厉害的时候客源能锐减50%。”闻潮酒楼的老板王建明称，暑假是一个无奈的低潮期，或者称之为“休眠期”，在此期间他不敢给服务员放假，一放假的话重新招人就麻烦了。

　　本报记者近日在对大学城商圈进行实地调查时，遇到了不少失意的经营者--一家网吧的年轻店长称店里的生意一年不如一年，暑假更难过；一家酒吧开业至今不过半年，但老板已经萌生了“退隐江湖”的念头，并委托本报帮其转让酒吧；拥有三家化妆品的小老板，也称想一口气把三家店都转手，专心投入到新行当中，不过他还是会考虑继续在大学城商圈中布局……

　　然而，就在这些中等规模或是相对偏小的店家集体呈现他们所言的“休眠”状态时，不少怀揣创富梦想的朋友却依然在询问大学城附近是否有适合创业的店面。一边是准备转让的店家，一边却是寻找店面的创业者。大学城里的生意到底好不好？大学城的商铺含金量到底有多少？进军大学城商圈的人，是有先见之明还是属于盲目投资？本期封面报道将与你一起去寻找答案——

　　同行的广告来了！

　　嗅到“火药味”了！

　　要有好心态：

　　休眠期不等于休息期

　　闻潮酒楼占地面积1500平方米，有350多个餐位，类似这样中档偏上的饭店，在下沙大学城里现在有十余家。酒楼老板王建明记得很清楚，2007年这一家店开张时，同等规模的饭店不超过3家。仅仅三年不到的时间，这类店的数量就翻了三番，同行间的竞争激烈程度可想而知。王建明有个看报的习惯，有时候他只要一翻开报纸，夹页就掉下来，仔细一看，往往就是同行的特价菜传单。价格战的火药味十足！

　　直面价格战？王建明没有这么做，他的“战术”是继续投资——他要求店长在暑假这段时间里练好“内功”——比如在菜肴上做一些调整，或是对员工进行专项的培训，及时补充人力和物力等……在王建明的眼里，虽然这是一家紧邻学校的中档饭店，但服务的对象并非完全是学校的老师和学生，他的目标客户还有很大一部分是周边的企业单位，商务宴请是他经营的主要内容之一。

　　闻潮酒楼专门做过客户人群分析，调查显示，平时学校老师和学生的客流约占20%，而在开学和放假前后这段时间里，学生聚餐、答谢等活动较多，这些活动带来的营业额能够占据半壁江山。

　　暑假一来，酒楼的淡季也就应声而至，最多也就是部分留校的学生或是老师会偶尔前来聚餐，酒店的生意主要靠周边的企业单位来支撑。受限电轮休等因素影响，周边的一些工厂会选择在夏季给员工放假(假期一般为半个月，且正好集中在七八两月)，两波主要客流双双下滑，王建明只好把暑假当成一个调整期，勤练“内功”，权当是为迎接即将到来的开学旺季的一次投资。

　　等到开学的日子，学校人头攒动，一想到那样的人气，读者江女士就激动。做了多年销售的她，一直想自己创业，由于家人从事的是与干洗有关的行业，她便准备去下沙大学城内开家干洗店。“我想在杭州电子科技大学或浙江传媒学院附近找一家店，用来开干洗店，最好能在国庆节前开张。”江女士称，那时开学才一个月，正是学生换洗被子床单的高峰，说不定能迎来开门红。为了尽快找到店面，江女士还专门向本报18创富热线85188518求助。

　　想在开学前在大学城商圈内抢占一席之地的创业者为数不少。位于浙大紫金港校区附近的某商业体自半个月前在18创富版上发布了招租消息后，咨询电话一直不断，负责招商的吴先生说，他也接待了不少像江女士这样的投资者，且已有项目进入了洽谈阶段。

　　同一位老板开的学区快餐店，

　　大店不敌小门面

　　要掌握趋势：

　　他正静待商圈业态成熟

　　这家商业体的招商负责人吴先生，眼下正在洽谈的是几个休闲消费类项目，其实他内心深处还是有想法的。他特别希望有做健身或是做教育培训、甚至是文化娱乐类项目能进入。

　　“这里紧邻大学校区，我觉得最好能引进一些适合年轻人消费的业态。”吴先生透露，自从去年年初就开始启动的招商项目，虽然绝大部分招商已成功，但仍有店家由于经营状态不佳而决定转手退场。

　　“我希望周边有家电影院，或者能出现大型的电玩场所，还希望银行、电信、移动都能进来，那样我的生意应该不会是现在这个样子。”说这话的是在该商业体一楼开“伊滋味”快餐店的老板马真。

　　马真在杭州城里开了十多家快餐店，这里是他开得最大的一家。就在此地招商时，他觉得这里紧邻紫金港校区，有发展潜力，值得投资，便租下了400平方米店面，投资200多万元，开出这家店。

　　虽然这是他旗下十多家店中最大的一家，但也是让他亏钱的一家，平时靠其他店的盈利来支撑着这家店的投入。今年的暑假，这家快餐店的中午生意大多来自楼上写字楼的白领，到了晚上，由于大部分白领下班回家或外出吃饭，店里几乎没有生意可做。7月27日中午快11点半时，按理到了就餐高峰期，但店里只有两名顾客。

　　“这里400平方米的店面，年租金要60万元，我在转塘美院旁的一家店，只有60平方米，年租金10万元，但是我这里的生意做不过那家店。”马真说，原因很简单，转塘那家店所处的位置，是学校附近集吃喝玩乐于一位的区域，不愁人气。

　　马真认为，虽然这里离大学校区很近，但由于学校后门直接通往温州村，相应的公交车站正好位于古墩路上，于是先热闹起来的就是温州村附近的街区。但他坚信，只要他的快餐店周边的商业业态成熟起来了，他的投资也会有丰厚的回报。这个自信来自于他在下沙、滨江一带大学城投资的快餐店，那几家店位于成熟的商业街区，运营情况良好。

　　不过，在下沙和滨江校区的几家门店也面临暑期淡季的问题，马真选择直接关门，把人员调派到生意好的其他门店。

　　开张半年的小酒吧

　　几乎每天都在亏钱

　　要做出抉择：

　　撤离？还是坚守？

　　可是，并不是每一位在大学城商圈投资的创业者，都能像马真这样选择坚守。

　　去年6月刚毕业的杭州姑娘小黄，投资10万元在滨江大学城附近开了一家音乐酒吧。酒吧不大，面积约80平方米，今年年初刚开业。虽然对开张运行第一年的亏本状况早有预计，但是当暑假里每天的营业额几乎为零时，小黄坚持不住了。

　　“我开酒吧，更多的是因为个人爱好，当时想第一年亏本也是可以接受的，好好做总能把生意做起来。”小黄认为，当初以为把酒吧开在学校旁边，就能吸引新潮的年轻人，可现实是，虽然陆续有学生光顾，营业额还是少得可怜，生意最好时，一天的营业额也只有800元左右。暑期的残酷现实让小黄觉得很无奈，她现在认为当初选择进军大学城商圈是一件考虑欠周全的事，面对每天几乎为零的营业额，她索性关了酒吧，准备把店面转出去做其他生意。

　　其实，大学城附近还有一些商家也面临着商铺转手的窘境。

　　王先生希望能将手头的三家化妆品店转出去。他的店都位于下沙大学城，最小的一家面积20平方米，年租金4万元，最大的一家70平方米。“我从2007年开始在下沙开化妆品店，当时看中的是大学生消费人群。”他说，自己对化妆品生意的理解是——产品要好，服务质量更要好。

　　“我的服务到位，生意也不错，有些年轻人还会给我介绍顾客。”王先生称，他也喜欢和大学生做生意，年轻人思想新潮，通常不会斤斤计较，但这种愉快的日子到了暑假就没有了。

　　“做学生的生意，淡旺季明显。”王先生说，他现在关了三家门店回老家休息，这么做并非因为生意不好，其实很多同行也都是这么应对淡季的。关门最多只能节约人工成本，但在化妆品店的经营中，房租始终占大头，就算关了门还是要支付房租。王先生认为，这样损失太大，下一步他也准备将店铺转出去，做其他生意。

　　“不过，我还是会在大学城里做生意，只是想找一个淡旺季不太明显的行当。”王先生说。

　　消费习惯的变化

　　也会改变生意格局

　　要具备新视角：

　　一个立体的商圈有很多机会

　　即便不是暑期，由于人们消费习惯的变化，一些店家的生意也会受到影响，比如网吧。

　　张梁锋是下沙大学城一家名叫飞龙网吧的店长，该网吧内有电脑274台。7月25日下午，张梁锋正在一台电脑上玩大型游戏，他身边的绝大部分电脑都空着。“现在这里的上座率约20%。”张梁锋说，即便不是暑假，网吧的上座率也只有60%左右，生意一年不如一年。

　　据张梁锋分析，随着越来越多的年轻人直接带电脑来上学，网吧的生意明显受挫，此外还有一个原因则是，同行间的竞争导致。在学林街和学院路上，张梁锋称有6家网吧，其中一家有600多台电脑，另外一家有400多台电脑，供大于求。

　　不过闻潮酒楼负责人王建明认为，要及时地根据环境的变化调整经营思路。在他的眼中，大学城商圈不是一个单纯的面向学校师生的商圈，这是一个立体的商圈，周边企业以及新楼盘的变化，都在影响着他的经营布局和发展。

　　据王建明说，2000年他初到下沙时，这里很冷清，客流量也不大。当时，他的客户定位十分单一，那就是面向大学生做生意，他在学校门外开了“一恋快点美食”的速食店，主营奶茶、盖浇饭等，生意火爆，于是他迅速发展连锁店，最多时连锁店多达8家分店。

　　随着奶茶店以及各种小吃店的兴起，王建明发现，“一恋快点美食”的生存空间越来越小，加上单独的小店人工成本支出较大，他果断地转型升级，开始进军闻潮酒楼这样的中档饭店经营模式。

　　王建明预计，随着下沙大学城商业环境的日趋成熟，知名的餐饮品牌必将入驻。“到时竞争会加剧，但氛围也会更好，我觉得这是好事。”王建明透露，商圈之外的战争已拉开序幕，他现在采取基地采购模式，直接到衢州老家的农业养殖基地采购原材料，以应对成本压力并确保食品安全。

　　这是一个自发形成的商圈

　　要有风险意识：

　　前景虽好，投资也需谨慎

　　不论国内外，纵观著名的大学周边，无一例外地会形成以学生消费为主的大学城商圈，比如著名的有牛津大学商圈和哈佛大学商圈。

　　这些商圈有自己独特的风格，与国内大学相比，不少国外的大学不会安排住宿，学生要自己去校外寻找住宿，这就使得国外的大学城商圈以商业住宅区占主导地位。在我国，上世纪末本世纪初的中关村(7.26,0.00,0.00%)商圈发展得风生水起，成为中国大学城商圈的典范。北大、清华等二十余所大学，成为中关村商圈发展壮大和物业价值节节攀升的最重要因素。

　　对此，浙工大经贸管理学院王治平教授认为，大学生的确是具备消费潜力的顾客群，围绕这个市场必然会形成一个商圈，但这样的商圈是自发形成的，只有符合商圈业态的商家才能得到良好发展，“如果有人想进入这个商圈，做什么怎么做很关键，最好能够根据学生的需求进行市场调查。”王治平对于有意进军这个市场的创业者的建议是，目前这个市场已粗具规模，但创业者也不要盲目进入，要仔细观察商圈周边的发展，注意它的动向，再决定做什么。一般来说，大学城周边的商铺适合经营大众消费类的项目，例如快餐、礼品店、数码等。王治平认为，大学城商圈潜力巨大，因为现在的大学生消费能力普遍提高。

　　浙江亿丰置业有限公司张骞同样看好这个市场。他认为，大学城每年都有新生进来，这会为该区域的商圈带来新的消费群；每年又有一大批学生毕业离校，离开的年轻人也会将商圈的知名度扩展开去，由此带来更多的消费者，当然了，还会有因为“怀念”而再次回来消费的人。可以说，大学城商圈能够固定一定的消费群体。

　　“伊滋味”快餐老板马真对于大学城商圈的发展有自己的看法，他觉得大学城商圈需要的就是一种集聚效应，要形成集聚效应就要完善商圈周围设施，增加大学生喜欢的娱乐设施，吸引更多的人流量。如果一个范围内有完善的配套措施，大学城商圈的发展一定会更好。