在地铁的巨大能量面前，站点周边成了商业地产布局的热门地块，更不要说地铁上盖（专题阅读）项目。不用出地铁就能直奔商场，既不用操心找停车位，又能把吃饭、看电影、逛街一站式解决，这样的出行和购物模式将成为人们过周末的选择。

　　在刚刚结束的杭州人居展商业馆的5个参展项目中，有4个与地铁1号线近在咫尺，其中包括港龙城、蒲公英天地在内的3个地铁上盖物业。

　　事实上，杭州目前已开业的地铁商业综合体中，鲜少有地铁上盖项目，大多位于在地铁周边。随着杭州地铁线路成网、客流渐成规模，“地铁+物业”的模式将迎来集中爆发，五年内将出现17家地铁上盖综合体。

　　地铁对于商业项目

　　可能是把“双刃剑”

　　马英枢说，地铁对于一个商业项目来说可能是一把“双刃剑”，它可以迅速把人拉进来，但当你自己做的商业项目不是很强的时候，地铁反而会加速把人带到别的地方去，“而且一部分的商业项目是完全不需要地铁的。”

　　“具体到是否能带动客流、提升销量，还是要看综合体的定位、体量和它辐射到的地块，此外和地铁站点的等级和周边区域也有关系，例如临平站和武林广场站，客流肯定是两个等级的。”他说。

　　马英枢认为，如果是体量小的社区型购物中心，服务的是周边区域的居民，满足他们的生活配套，那么地铁对它的影响并不明显。“但对于辐射整个城市居民，针对性并不强的消费场所来说，地铁的作用就很明显了，例如城市周边的大型奥特莱斯和市中心的商业体。”

　　“杭州商业综合体的发展速度似乎有点超前了，即使坐拥地铁，大部分综合体未来仍将面临非常惨烈的竞争。待杭州地铁网布局完成后，是否能够吸引客流、提升业绩，最终还是要看各个商业项目的运营能力和品牌实力。”马英枢说。

　　地铁开通后

　　附近商场新顾客增长五成

　　“自从地铁4号线首通段开通后，去万象城方便多了。以前可能一个月都去不了一次，现在就跟去家门口的购物中心没什么两样。”家住滨江的张小姐说。来回便捷，也没有停车困扰，地铁开通为商场带来的优势显而易见。

　　紧挨4号线市民中心站的砂之船，地铁开通后其客流量有了明显的提高。杭州砂之船奥特莱斯广场总经理王晖说，“主要体现在新顾客的增长。据统计，地铁开通后新顾客的消费数是此前的1.5倍。”

　　从香港的朗豪坊、太古广场，上海的人民广场站等地铁上盖物业来看，成功的地铁上盖商业不仅能从自身取得巨大的商业以及租金收入，其辐射效应还能激发出周边商业的“潜力”。因此，不少人对地铁上盖综合体产生了极高的预期，这种新的“地铁+综合体”的商业模式一度被业内人士看好。

　　世邦魏理仕杭州分公司董事总经理马英枢对此表示肯定，“尽管没有写字楼或者住宅来得刚需，但是绝对意义上讲，地铁对于商业项目的加分还是很明显的。因为可达性和便利性的提高，同时也解决了停车的困扰，时间又有保证。”

　　但他也提醒，商业综合体的开发，是一个专业性极强、难度极高的系统性工程，对开发商的操盘能力是非常讲究的。“并不是下面通了地铁就一定能成。”

　　五年内杭州将新开17家地铁上盖综合体

　　据记者粗略统计，未来五年杭州将出现“地铁+商业综合体”模式的集中爆发。其中，江干区、余杭区将迎来井喷。

　　除了已建成的万象城一期和湖滨in77四期外，五年内杭州将出现17家地铁上盖综合体。其中位于闸弄口站的天城国际和翁梅站商业综合体—时尚魔方中心预计在今年年底开业，东城广场、来福士广场等3家则定于明年亮相。

　　在杭州拥有西溪印象城和古墩印象城的深国投商置，显然已不满足再次布局城西，这次它把手伸到了杭州的最东边—下沙。深国投自去年竞得高沙地铁上盖地块后，宣布将在高沙地铁站出入口，建设专属于杭州经济技术开发区的“印象城”。据介绍，高沙地铁上盖地块总面积达2.5万平方米，地上总面积约为10万平方米，届时这个印象城将涵盖大型购物中心、超市、影城、休闲娱乐、餐饮等商业。而这也将成为继银泰商城、龙湖天街之后开发区引进的又一家大型品牌商业娱乐购物中心。

　　距离高沙站不远的文海南路站将出现一座地铁上盖综合体—蒲公英天地。该项目总建筑面积约16万平方米，地上总建筑面积约达7.9万平方米，规划建设13万平方米的地铁商业空间，数字海洋主题馆、青年数码广场等已经落定于此。

　　沿着地铁一路向西，在1号线和9号线交会的杭州客运中心站的正上方，明年将出现一座地铁上盖综合体项目—地铁东城广场，此项目拥有9.1万平方米的区域级生活型购物中心和2.6万平方米的宜居宜办公的灵活型SOHO公寓。地铁东城广场定位中高档次，预计明年上半年交付，同时购物中心也将于明年上半年开张。

　　与东城广场相隔四站的是位于彭埠站、同样布局双地铁的港龙城。作为城东新城核心区的首批商业项目，港龙城预计于2017年亮相，届时将集合影院、大型连锁超市、儿童主题商城、美食广场等业态。值得一提的是，它将火车文化融入到购物中心中，是杭州鲜有的主题商业项目，同时引入空中花园、个性时尚街区、儿童剧院等。

　　按照正常的招商进展，居住在江干区闸弄口的居民们今年年底就能在家门口的综合体里逛街了。杭州地铁1号线闸弄口站，有一个出口直接与天城国际地下部分连通。天城国际包含住宅、写字楼和一幢5层商业综合体。5层商业综合体共计4万平方米，已确定入驻的将有各类餐饮及儿童早教机构等，地下一层还将引入精品超市。此外，一站路外的打铁关站综合体仍在计划中。

　　另一个地铁上盖综合体爆发地在余杭区。翁梅站上盖综合体(即时尚魔方中心)是杭州地铁1号线最早动工的上盖综合体，一期将于今年年底开业，总建筑面积达35万平方米。此前有媒体报道，已有一家奥特莱斯明确了入驻意向。位于临平站的理想银泰城则将以体验式购物中心为核心，强调体验，减少零售比例。而乔司站上盖综合体和乔司南站上盖综合体目前仍处于筹划阶段。

　　立于武林广场站之上的国大城市广场、杭州中心和武林广场地下商城，则是市中心区域仅有的3个地铁上盖项目。

　　另外，杭州主城区还有4个地铁上盖项目，分别是钱江新城来福士广场、西溪银泰城、西子国际和滨康站上盖综合体。

　　新闻助读

　　地铁商业项目

　　主要包括两大类

　　地铁建设大潮已席卷全国30多个城市，预计到2020年，全国仅28个城市建成运营的地铁线路就将达177条，地铁站点或超3000个，地铁出口约1.5万个，加之各地正纷纷兴起购物中心和大型城市商业综合体热，预计届时地铁站点将屹立起数千个地铁上盖商业项目。

　　地铁上盖商业物业的形态涉及酒店、公寓、写字楼、商业街、购物中心等多种商务、商业形态。

　　与地铁直接关联的商业项目主要包括两大类：站内商业、车站连通商业。

　　一、站内商业：顾名思义指在车站里所规划出来的商业经营空间。

　　站内商业由于直接位于地铁车站，对于站内客源具有独占性，通常由地铁公司自行投资运营或与专业商业集团合作经营。凭借特有的客流优势，站内商业可谓商机不断;乘客在车站停留时，可顺便逛街、用餐，不仅得以满足购物的需求，还可节省走出车站到路面寻找商铺的时间，车站的闲置空间则得以充分利用，商户的顾客也有保证，可实现商家、车站、乘客(顾客)的三赢。

　　目前我国多数地铁车站只有零星的车站商业，商铺大多设置在地铁站厅的公共空间，如过道、出入口等处，提供便利的快速消费品和专业服务以及自助销售机服务。少量的大中型车站商业则往往存在散、乱、差等诸多弊端，且大多销售低端地摊商品或大众商品，典型如上海地铁徐家汇(002561,股吧)站的徐家汇地下商城、上海莘庄站的吉买盛购物中心和上海站的三叶眼镜市场。

　　二、车站连通商业：指虽然不位于车站内部，但有通道直接连接车站内部，无需再绕道地面进入车站的商业项目。

　　车站连通商业包括两种类型，一种是商业物业全部处于地下且与地铁相通的地下商城或者延伸出来的地下通道型地下商业街。该类商业多数经营流行性服饰或其他特色中低档时尚商品，如南京莱迪地下购物中心、广州流行前线、北京西单地铁77街购物中心、上海香港名店街和科技馆亚太盛汇、东京八重洲地下商城、大阪梅田DIAMOR地下商业街等，纯地下车站商业项目是受惠于地铁最大的商业项目类型。

　　另一种则是地铁上盖商业物业，即地面地下商业物业联成一体并与地铁站直接相通的商业物业或商业综合体，通过某层楼面(通常为地下一、二楼或地面二、三楼)与城市轨道站点通道直接或间接相连，使出入城市轨交站的客流可以直接通过专用的通道进入购物中心。虽然直接和地铁站或轻轨站厅平层相连的购物中心仅在少数(如上海龙之梦与深圳益田假日广场地下二楼的通道)，但多数上盖商业物业都有与地铁站间接相连的通道，为往来购物中心的客流提供方便(如深圳万象城和中信城市广场的地下通道)，商业项目得以通过地铁口和地上商业实现有机结合，分享依靠地铁口交通便利优势带来的巨大客流，从而带动地铁进出口周边商业的发展，形成一个辐射力很强的购物中心。