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　　随着社区商业及区域性商业中心的发展，济南商业地产已经步入多中心商业发展时代，初步形成一个中心商圈与多个区域性商业中心共同分享整个市场的格局，其中部分区域性商业中心甚至会跟中心商圈分庭抗礼。 

　　中心商圈与区域性商业中心共存

　　在济南，比起百货类商业地产，专业性的商业地产做得更成功。虽然专业市场给人的印象层次较低，但专业市场的形成经过了长时间的经营积累，收益稳定，风险小。泺口服装市场、北园家居卖场等都已经形成了相当的规模与影响力。自2004年开始，济南的商业陆续出现大学商业街、海鲜大市场、汇泉地王广场、泺安广场、中润世纪广场等十多个项目。然而这些分散的商业地产并未撼动以泉城路为核心的中心商圈的地位，去泉城路逛街购物依然是大多数人的选择。

　　记者采访了在商业地产领域颇有心得的达文东方地产整合推广机构总经理谭理华先生。谭总表示，随着社区商业及区域性商业中心的发展，济南商业地产已经步入多中心商业发展时代。东部的洪楼商圈日渐成熟，高新区的社区商业也日渐崭露头角，北部区域的几个专业性市场已经形成规模，其中像齐鲁鞋城、山东通讯城等都已在原有基础上进行了升级，银座中心在振兴街的崛起将成为西部区域商业的核心点，南部则会形成以鲁商广场为中心的休闲娱乐商业中心。随着济南万达广场、恒隆广场等大品牌的进驻，大观园、泉城路一带的中心商圈将会升级换代，进一步巩固中心商圈的地位。济南商业地产已初步形成一个中心商圈与多个区域性商业中心共同分享整个市场的格局，其中部分区域性商业中心甚至会跟中心商圈分庭抗礼。

　　省城即将迎来购物中心时代

　　我们目前看到的百货购物场所基本都是传统百货市场。传统百货市场业态相对单一，购物方式也很简单，仅仅停留在购物这一消费层面。而随着城市的发展，济南需要复合型的购物中心，即Shopping Mall。谭总以正在建设中的鲁商广场为例，描绘出购物中心一站式消费的图景。游玩可以徜徉于泉城公园的绿色中，日常用品可以去占地8万平方米的银座，还可以去品牌旗舰店享受一线品牌的购物乐趣，随后可以去小吃城品尝一下美食，或者去影院看场电影，甚至晚上累了不想回家可以直接入住酒店。此外，其创造的推窗有公园，入户有花园的多重情景办公空间也具有里程碑意义。这种集购物、办公、运动、休闲四大功能于一体的商业模式将给省城添加一道亮丽的风景线。

　　购物中心时代的来临将带来消费模式的改变。原来的消费模式略显单一，仅是单纯购物，然后便离开购物场所。而未来消费模式则集吃喝玩乐购于一体，消费者会获取更美好的消费体验。

　　未来两到三年群雄逐鹿

　　随着去年济南万达广场、恒隆广场等大品牌进驻济南市场，济南商业地产逐渐进入群雄逐鹿的战国时代。虽然目前由于有些项目还没有进入推广阶段，但是硝烟的味道已经在弥漫。谭总表示，未来两到三年，随着鲁商广场、济南万达广场、恒隆广场、银座中心等多个商业巨头在市场崭露锋芒，随着各个区域多个商业中心的兴起，济南商业的竞争将会异常激烈，战国时代的群雄逐鹿局面将会上演。

　　竞争加剧可能会造成部分商铺的空置率上升、人气不足等问题，但这将会带动济南商业的发展，同时竞争力度加大对消费者也是重大利好。至于济南市场能支持多少个大规模的购物中心，这需要让时间来考证。

　　外来大牌的进驻势必将与本土大牌展开博弈。外来商业巨头能否在与本土商业差异化营销的同时，成功与济南本土文化结合，很大程度上将会决定其命运。