“城市综合体”顾名思义就是将城市中的商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。

　　城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般来说，酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是最基本的组合。

　　自住宅限购之后，我们不难发现越来越多的地产“大鳄”都将眼光放在了综合体项目之上，不仅保利、绿地、中铁等大型房地产企业开始了综合体项目的战略布局，一些原本专注住宅的地产企业也开始改变策略。在楼市低谷时期，往往商业性的楼盘抵御能力更强。正是如此，在史上最严调控之后，城市综合体项目一跃成为楼市新宠。

　　2011年，当房地产市场遭遇“限购”、“限贷”、“限价”等近年最为严厉的宏观调控时，商业地产特别是城市综合体成为开发商自我救赎的“最后武器”，并在2011年引发一场综合体之战。

　　济南正进入“城市综合体时代”

　　绿地集团、万达、万科、龙湖……不经意间，这些声名显赫的地产“大鳄”在济南接连出手，直接导致省城商业用地突然升温。

　　今年以来，济南城市综合体建设更是风起云涌、遍地开花，一批整体布局完整、功能特色鲜明的城市综合体项目相继涌现，城市综合体迅速成为2011年济南楼市的一大热词。恒隆广场、和谐广场、万达广场、华强广场、中铁·汇展国际、丁豪广场、启德国际金融中心……一连串名字勾勒出了2011年济南楼市城市综合体之战硝烟四起的景象。

　　2008年济南万达广场的开工建设拉开了济南城市综合体发展的序幕，济南万达广场百万平方米的体量、先进成熟的开发模式以及合理的规划设计吸引了众人的高度关注。随后，大地锐城、鲁商广场、银座中心、恒隆广场、中建·文化广场、中铁·汇展国际等城市综合体项目不断出现。

　　据了解，济南市政府提出在“十二五”规划中，济南未来5年将重点建设16个城市综合体，规划总用地40平方公里，可开发总建筑面积约7000万平方米。具体为：泉城路商业中心地区、泉城广场南侧地区、经四纬一地区、经十纬十二地区、山大路地区、二环东路地区、奥体文博中心区、唐冶新区中心区、汉峪总部经济区、高新外包会展区、西部新城核心区、大学科技园中心区、滨河新区核心区、王舍人新东站地区、华山片区、泺口地区。随着这些项目的动工和建成，济南城市综合体项目将成为济南房地产开发中的主力军。面对这幅宏伟的建设蓝图，相关专家评价---济南正进入“城市综合体时代”，这个建设蓝图是大手笔，规划气魄和思路在全国均属前列。

　　城市综合体是现代化城市不可缺少的象征和名片，将推动济南城市特色化更加明显、个性更为鲜明。济南师范大学房地产系主任、山东省人大常委会立法咨询专家程道平认为，“在传统观念中，济南人是保守的，城市建设思路比较中庸，缺乏创新甚至比较土气。16个城市综合体的建设蓝图，将对城市规划和建设者们产生一次观念上的冲撞、更新和嬗变。可以提振城市的信心，激发创新意识，是思路和理念的一次洗涤。”

　　区域价值提升领跑者

　　2011年无疑是房产“政策调控年”，住宅市场深受影响，却也凸显出商业地产的投资价值，显现出其在城市经济发展与区域价值等方面无可替代的助推作用。

　　城市综合体的出现，不仅为区域平添了一个坐标性的建筑，令区域增色不少，更将标志着区域的全面提升，迈向一个新的发展起点。城市综合体往往产生在一个城市的商业中心(或未来的中心)区域，大规模、综合性的开发，使得它的建设、运营过程与整个城市的功能布局、交通规划息息相关。它往往具备：高度便捷的交通可达性、建筑群体的高密度和集约性、整体功能的复合、统一性，并会对城市产生巨大的社会效应及经济价值。

　　如今，城市空间多中心化的发展趋势增加了各个城市或区域中心对都市综合体的市场需求，作为城市功能集中体现的城市综合体，对区域经济具有标识性、对城市中心具有强化作用，这从城市综合体的扩大化中可以看出端倪。城市综合体的扩大化表现在一定区域范围，通过街区、道路交通及多种不同功能建筑群体的相互作用，形成互为价值链的高度集约化的城市开放公共空间。如：美国纽约曼哈顿、日本东京银座、中国香港中环，以及新加坡的中心区等世界著名城市的CBD都是泛综合体的典型代表。城市综合体作为商业地产的一个种类，是商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的组合，并在各部分间建立一种相互依存、助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。城市综合体不同于其他单一类型的商业地产，它是由多种业态组合而成的，这种业态组合的背后，考验的是地产开发企业的资金实力。动辄上百亿的投资，需要地产商具备完美的资金运转实力。

　　商业地产业内人士分析，城市综合体的开发还有另外一层含义。“商业地产城市综合体的撬动效应更加明显，更加有利于地产商与融资平台的对接”，地产商疯狂在城市核心位置布局城市综合体，无疑有利于未来其资产打包的融资操作，撬动资金杠杆效应。此外，城市综合体的开发还可以通过对持有型物业的打造，从而提升其住宅等销售型物业的价格，在残酷的楼市竞争中占据不败之地。

　　毫无疑问，或许是城市发展使然，或是房地产业转型的必然路径，对于济南而言，2011年，城市综合体之战刚刚引燃硝烟，而未来之战还会更为激烈，对于开发商而言，考验才刚刚开始。

　　投资者勿把综合体当住宅

　　当前期部分城市综合体运营成功之后，越来越多的开发商竞相模仿，与此同时，也吸引了大量投资者关注。对此，专家提醒投资者，在巨量开发的背后也蕴藏着巨大的风险。商业地产的规则和住宅市场截然不同，投资者千万不要把商业地产当做住宅一样去投资。另外，城市综合体项目中的住宅部分，要特别注意分清住宅产权年限，目前济南综合体项目中大部分住宅是40年产权，少量是70年产权。对于40年产权的住宅，水、电用费将按商业来算，费用高于普通住宅，而且有的不通气，一般租金也比普通住宅便宜。

　　城市综合体的价值所在，决定了它的各类型产品的价格均高于单一的同类型产品。为追逐利润的最大化，有些开发商利用购房者对城市综合体还不十分了解的特点，把商、住混合型项目说成是综合体项目，并以此向外兜售。其实两者的区别很大，从产品的呈现，到后期的服务乃至收益的保障，都不具有可比性。另外，还要看周边的环境和本身的配置。投资综合体物业，需要仔细观察周边区域是否发达，人流、物流量能否达标，是否还有其他品相较好的商业店加盟，这些都需要纳入购买前期的考查之列。最后要关注一下项目本身，办公和生活设施的配置是否舒适，酒店品牌如何，商家的口碑怎么样，这对后期的投资收益保障也很重要。