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    摘要：4月1日，本报报道了位于和平路的诚基·泉城新时代商业步行街，开业近两年人气一直不旺，面临着经营难、招商难的问题。实际上，近几年济南市区内新建了不少大型综合商场和商业街，短时间内商家的急速增长、紧邻建设，导致城市消费能力暂时无法消化，出现了不少商场门庭冷落、生意惨淡的境况。

    据生活日报报道 4月1日，本报报道了位于和平路的诚基·泉城新时代商业步行街，开业近两年人气一直不旺，面临着经营难、招商难的问题。实际上，近几年济南市区内新建了不少大型综合商场和商业街，短时间内商家的急速增长、紧邻建设，导致城市消费能力暂时无法消化，出现了不少商场门庭冷落、生意惨淡的境况。

    苹果城不少店铺已经歇业，正待全面转型
 
    济南市商务局相关工作人员表示，目前济南市商场、商业街“无序发展”，目前济南市商务局正在修编《济南市商业网点规划》（以下简称《规划》），对于全市商业网点、商业圈以及商业街的布局进行引导。

    苹果城时尚主题商场卖的全是路边货招商定位不准让人对苹果城很失望

    陷入困境的也不止诚基·泉城新时代商业步行街，相隔不到一千米的另一家商业综合体苹果城，去年5月份正式开业后也一直受到同样的困扰。

    1日，记者在位于历山路的苹果城看到，地下一层的商铺全都关门歇业，通过玻璃门可以看到，所有店铺里面都空空如也。只有最南头的一家咖啡厅里还摆放有整齐的桌椅，但也是大门紧锁、看不到工作人员。一楼临街的店铺，只有不到一半还在开门营业，关门的店铺多数还挂着原来的招牌、里面已经都被搬空了，而商场内不少店铺也大门紧锁，到处是打折、甩卖的牌子。记者准备乘电梯去二楼，但工作人员告诉记者，二楼不营业、正在做整体装修。

    “苹果城刚一开业我就去过，不过挺失望的，感觉和山师的秀水街没什么区别，全是地摊货。”市民梁女士是一位外企白领，平时就对购物、时尚、潮流特别感兴趣，苹果城开业前，看到宣传广告上打的是“时尚达人潮流主题商场”，梁女士就特别期待，可是开业一看却让她失望不已，“这里面不是外贸的就是仿版，和路边小店里没啥区别，还比路边摊上的贵，除了吃饭我都没再来逛过。”

    春节过后，连苹果城地下一层的美食广场也关门了，梁女士非常惋惜地说，“现在只有一楼还有几家店铺开着，都在打折甩货，看样子是不想干了，这么大的商场、地段这么好，怎么就没开起来呢？”

    上下三层、装修时尚精致的大型shopping　mall怎么就开不起来呢？觉得纳闷的不仅是消费者，还有不少在此营业的商户。在一楼一个品牌饰品店门口打出了三折的招牌，导购人员王女士说，“过几天一楼也要装修，我们就准备撤柜了。”她介绍，刚开业时的生意还挺好，歌友见面会、签售会什么的吸引了不少顾客，可是后来人气就越来越差了，“苹果城现在变成了一个烂苹果。”

    错过了聚人气的最佳时机转换招商思路，还能“救活”苹果城吗？

    据一楼品牌折扣店的商户姜女士介绍，此前苹果城的招商中心对商场定位做调整，商户可以申请留下，但是否真的能留下要经过公司的筛选。“现在苹果城的定位换了，不会再像以前那样什么店都能进来，留下的除了品牌店就是有自己特色、比较时尚的小店，以后一楼还会打通、做成恒隆那样的通透商场。”

    在这个折扣店里，记者看到不仅有服装还有毛绒玩具和创意礼品，姜女士说，现在这个折扣店里一共有三家店，公司安排他们暂时在这里经营，把尾货清一清，等整体装修结束、再次开业以后，他们这样的个性小店会搬到二楼去。“现在不用付房租，连物业费都免了，那些不能留下的店铺，公司都退了全部的租金，还是挺有人情味的。”姜女士说。

   记者从苹果城招商中心了解到，济南苹果城招商管理公司聘请了专业招商策划团队，对济南的商业环境以及苹果城的目标人群、业态布局等都做了调整。目前负责招商的香港环球商机商业地产顾问机构工作人员张经理表示，苹果城以后将会以品牌商铺为主，定位是具有一定购买力的白领阶层。“下一步苹果城的规划是一二楼以服装为主，招商是以国际上二三线、国内一二线品牌为主，地下一层做餐饮主要是做品牌的中西式简餐。”他介绍，重新开业以后，商场里小铺会比现在少很多，到时候把隔墙打通了做通透的大铺，预计将在9月份开业，现在正进行新一轮招商。

    一楼经营韩国食品超市的顾女士，正在店门口挂出“装修清仓、一件不留、进价销售”的牌子。她说，过几天一楼也要装修，到时候整个商场都会关门，他们也只能停业，但对下一步的经营她还是充满信心。“其实刚开业的时候生意挺好的，我觉得重新开业了生意肯定比现在强。现在就是尽量把食品甩一下，其他没有保质期的反正放着也不坏，我就留着下次开业再卖。”

    大观园商圈新商场、新购物形式的兴起分流了顾客群错位经营可以一定程度避免竞争

    近日，记者对大观园商圈的各个商场、商业街进行了探访，发现新商场的建设使得原先比较集中的客流被分散到了各个地方。欧亚大观园、地下人防商城、万达广场、振华商厦，同一商圈里的四个商城，客流量比较平均，但是都不算太大。

    1日，记者来到欧亚大观园商场看到，商场里多以中老年人服装为主，价位普遍比较低。“如今大型商场、商业街越来越多，加之网上购物的冲击，顾客已经很大程度上被分流了。”大观园商场一位工作人员告诉记者，欧亚大观园商场于1931年建成使用，如今已经有80多年的历史了。虽然与几十年前，济南首屈一指的繁华商埠无法相比，但是目前商场的经营状况正在慢慢好转，依托小吃街、庙会等活动，商场很大程度上依靠旅游以及传统文化的底蕴在发展。

说起同一商圈内的竞争状况，工作人员表示，商圈里还有人防商城、振华商厦以及新建不久的万达广场，不过由于商场采取了错位经营的定位，所以并不存在太大的竞争。她介绍说，大观园商场采取的是“百姓价格”，与万达广场等新建商场的高端路线不同，一定程度上避免了正面竞争。

    ■专家说法高明的商业应该避免竞争同质化是“旺铺不旺”的重要原因

    山东大学经济学院经济学系教授、博士生导师孙曰瑶认为，同质化竞争是现在很多商场红红火火开业却经营惨淡的重要原因。

    他介绍，经济学中有一个名词叫做商业生态系统，假如把大型综合商场比喻成大型乔木，那么大超市就是灌木，路边的专卖店、小超市就是草本植物，还有路边摊就相当于地衣。如果周边已经有一个大型的商场，那么再建一个大商场就相当于有两个大型乔木在争夺领地和养分，最后的结果很有可能是两败俱伤。“就苹果城所在的商业生态系统而言，按照其以前的招商模式应该也有出路。其实能和网店联系起来，把这里做成网店实体店的集结地，打出时尚牌再和网店结合起来，做出自己的特色，应该是一个很好的选择。”

    对于目前济南市区很多大型购物商场集中建设、开业，是否是重复建设，济南的消费力是否几近饱和孙曰瑶认为不可一概而论，要和济南市的城市化规模和市民收入结合起来考虑。目前济南的发展空间应该还很大、市民的收入水平也有上升空间，关键就在于区位选择，这种新的购物中心应该选择在新的地方建设。“就怕一窝蜂地跟随，结果只能一起完蛋。以后济南新建商场的一个发展趋势应该是层次更加细化和更有针对性，而避免同质化的建设，高明的商业家应该是避免竞争。”

    ■济南市商务局目前济南市商业发展有点无序正在修编《济南市商业网点规划》

说起目前济南市商场以及商业街的建设，济南市商务局的一位工作人员坦言，目前就是“无序发展”。该工作人员表示，其实在2005年，济南市商务局制定了《济南市商业网点规划》（以下简称《规划》），对于全市商业网点、商业圈以及商业街的布局都做了详细布局。

     记者在《规划》中看到，“城市商业中心规划形成1个都市级商业中心，4个市级商业副中心，20个区域级商业中心和100个左右社区级商业中心的四级结构体系。”“规划建设商业街共计有43条。”而且对于每一个商业中心以及商业街的位置都有具体规划，然而记者看到目前不少已经建成或者正在建设的商业中心以及商业街并不包含在其中。

    济南市商务局该工作人员介绍说，在发展过程中，《规划》的内容没有得到具体的贯彻落实，有的地方两个商场隔得很近，有的地方还没有商场。“国家没有这方面的立法，便没有约束力，目前很多商场、商业街都是自发形成的，属于市场行为，并没有按照《规划》的内容来进行。”他说，其实，之前已经制定了《规划》，时间比较早，已经不实用了。为了防止无序发展，目前正在进行《济南市商业网点规划》的修编，“这个工作刚刚启动，大概到年底完成。”他介绍说，修编过程中，将做一个适合目前城市发展的新规划，对今后济南市商业网点的布局以及发展进行设计，新规制定以后将通过各种途径推动其实施。