“那时候泉城路的道路很窄,中间是能走公交车的窄窄的车道,两边就是马路牙子,小商小贩们在马路牙子上叫卖,人来人往,好不热闹,我经常吃百货大楼旁小商贩的茶汤。”张峰回忆起自己少年时的济南,满脸笑容。50岁的女士张峰是位老济南,在她记忆里,上世纪六七十年代,济南最有名的商圈就是泉城路,那里的老百货大楼是红极一时。当时只要是家里的亲戚从外地赶来,也必会被带到百货大楼去转一转。

　　1955年济南百货大楼建成,成为全省最大的商业中心。“当时百货大楼卖的红色面包服,抢都难抢到,满大街都有穿的。”在市民王女士的记忆中,大约20多年前,省城的商业还有限,只有泉城路、大观园等几个购物区。“货品也很有限,哪个商场上了新款式,大家都去买,也没人怕撞衫。”王女士表示,当时购物环境与现在没法比。

　　据了解,上世纪90年代中期以前,济南市民主要购物场所是“六朵金花”:济南百货、大观园、人民商场、济南华联、山东华联、济南一百。“六朵金花”主要分布在泉城路、大观园以及经二路、八一立交桥四处。全部都是百货大楼,通常商场业态以购物为主,从家具到针线都有卖。多年以来,这些传统商圈占据着黄金位置,积攒了超高人气,吸引着一些商业巨头纷纷落户。恒隆、世茂瞅准了泉城路金街,万达则选择大观园片区。

　　不过,如今随着新商圈越来越多,中心传统商圈的优势也就不再那么明显。记者走访泉城路、经四路人防、山师东路等传统商圈,商家均称人气大不如前,房租高、人气差,让不少经营者萌生退意。泉城路金街神话逐渐打破,去年以来商铺闲置严重。随着生活节奏的加快,新的商业体不少作为住宅配套而建,人们更倾向于就近购物。

　　山东大学房地产研究中心主任李铁岗认为,目前国内不少城市都是以房地产拉动经济。对于房地产行业来说,与商贸经济合作是最理想的模式,例如万达、中海等都是地产与商业结合。因此,新商圈的出现多是住宅、交通的引领。

　　停车不方便影响传统商圈升级

　　此消彼长,周边新商圈在崛起的同时,中部的几大传统商圈面临着严峻的挑战。结构老化、交通拥堵是传统商圈面临的普遍问题。

　　近日,记者走访山师东路,不少商户表示该商圈已经逐渐失去了往日繁华。“这里最早是因为周边学校聚集,才发展起来的。”商户刘先生表示,因此周边以小店铺为主,消费水平不高。“如今学校逐渐外迁,学生越来越少,这里停车不方便,其他人一般又不会到这来买东西。”

　　2008年山师东路周边进行升级改造,然而2009年交付使用之后,客流下降、房租倍涨。做小吃生意的刘先生表示,如今营业额还不及从前一半,一年十几万的房租压得人喘不过气。沿街商铺频繁易主的现象一直延续至今,且大有愈演愈烈之势。

　　与其类似,老商圈结构老化,改造升级后,房租上涨、人气下降,是不少老商圈面临的问题,包括泉城路、老东门等区域都在经历着这样的尴尬。

　　原老东门小商品市场建于1994年,经营19年后于去年年底被拆除。人挤人是对老东门最贴切的描述,不管周末还是平常一样火爆。经过升级改造,新的老东门万货汇于去年3月28日开始试营业,不过目前来看人气比以往下降了不少。

　　“泉城路、山师、大观园这些地方交通太不方便,拥堵不说,停车也不好停。”市民赵女士表示,传统商圈交通状况糟糕也是影响人气的重要原因。

　　不过,传统商圈多年积攒的人气也不会凭空消失,目前各大商圈仍在通过引进新项目进行升级。2014年,地处文化西路14号的原济南柴油机厂厂房变身为充满艺术气息的时尚街区,餐馆、琴行、宾馆、银行,这里已经变身成为了颇具文化气息且引领潮流的产业园。为了进一步夺回“金街”商圈之称,该商圈目前也引进了当下最时髦艺术主体商场CCpark。

　　在洪楼商圈,新建的聚隆广场正在招商,据介绍,聚隆广场建成后,将成为和恒隆广场、世茂广场等一样的集吃喝玩乐购于一体的综合娱乐商业地标。

　　对此,山东大学房地产研究中心主任李铁岗认为,目前省城商业综合体（专题阅读）体量已经过多,新建商业体能否在有限的消费中分得一杯羹还很难说。