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    青岛楼市库存凶猛，商业地产尤甚。据记者不完全统计，青岛市计划2014年投入运营的商业项目总建筑面积高达540万平方米。

    与住宅不同，商业地产的去化周期相对较长。目前，青岛楼市库存量达19万套，三分之一是商业地产，青岛楼市分析人士张百忍认为，按照2013年青岛商业地产1万套的销量计算，“也就是说，如果不再新建，现有的商业库存也需要6年的时间才能消化掉。”

    在满足居住需求之外，住宅的投资属性或许能为业主带来几万甚至数十万的时间、空间溢价；而商业地产与住宅产品却不一样，它似乎与工业地产更接近——如果没有人“赏识”、没有人使用，商业地产也只是一副钢筋水泥铸就的躯壳，毫无价值。

    另外，电商的冲击也让商业地产的租金增幅放缓，加之消费市场的短期波动，商业地产运营成功与否就变得更加充满悬念。作为国内商业地产开发商的翘楚，恒隆地产董事长陈启宗多次表示，商业地产市场远未饱和。

    高库存和它既有的复杂属性，青岛商业地产前景让人不无担忧。但是，若能把控好运营招商等环节，高库存并不是商业地产最危险的问题，与陈启宗的判断相似，在青岛地产经理人俱乐部秘书长龙江看来，“商业地产的去化速度取决于运营的好坏，定位、品牌号召力的差异还不至于引发内部的恶性竞争。”

    然而，不同商业地产的定位、品牌号召力的能力大小不同，以至于“购物中心的商业价值目前更像处于一个调整阶段”，第一太平戴维斯中国市场研究部主管简可认为，“强者愈强的同时，缺乏特色、定位不当或选址不佳的项目将面临极大挑战。”

    就青岛商业地产而言，政治、经济、文化形成的天然区位和市场之力成就了东部商圈在青岛的绝对核心地位；尽管瑞安、华润有意中山路区域改造，但在完成改造之前，人口结构的不可置换和消费人群的东移已经无法逆转中山路商圈的颓势，市南商圈“东重西轻”的格局早已显现并加剧分化，并继续一路向东至崂山区的海尔路、深圳路。而李村商圈，有积累数年的购物习惯和高密度人口支撑，加之宝龙、万达、伟东、奥克斯等地产开发商先后进入，李沧的商业氛围渐浓，但是，大量的商业地产仍然有竞争，宝龙城市广场的运营不善即是最好的说明。浮山后、高科园区域以及近几年打造的新都心，原先只有社区农贸市场、便利超市等基本配套的情况也正在改观，随着物业建设中的配套完善，也正在成为市内成熟且生活系统完善的居住区。

    然而，青岛商业地产正在磨合前行，如果说市南区、市北区、李沧区的商业地产增长基于人们的消费需求和办公需要，那么，黄岛区、高新区相伴而生的商业地产则与城市超快赶的开发节奏有关。

    最尴尬的商圈

    周末不去“街里”等于没有生活。在90后青岛小嫚儿珠珠的记忆中，中山路是大妈怎么逛也不会厌的地方，“一下班，大妈都要带着我去逛上一圈儿。”

    上世纪90年代，中山路坐拥华联（1991年建成）、东方贸易大厦（1992年建成）、新国货（1993年扩建）等一批商业企业，还集聚着春和楼、天真摄影、万香斋、海滨食品、亨得利、宏仁堂、盛锡福等一批代表青岛记忆的老字号。“现在东部商圈繁华，大商场林立，就是当年繁华的中山路。”龙江告诉记者，高端物业会随着城市人口结构变化、政治中心转移等因素变迁。

    随着政府东迁，而今的中山路面临着严重的商业萎缩。去年3月东方贸易大厦停业，青岛国货出走崂山、城阳，能称得上综合体的就只有马来西亚金狮集团旗下的百盛和利客来百货。

    中山路的未来在“过去”？为重现中山路往昔繁华，青岛市政府大打文化牌。“但是，文化牌只适用于区域性的小商圈，吸引的是旅游性的商业消费，不是市民大众所需要的商圈。”在龙江看来，单独依靠文化重拾中山路商业龙头地位，“很难”！“由于历史保护政策，人口结构无法置换，中山路会沦为青岛最尴尬的商圈。”龙江说。

     地下商业不健康高端商业待升级

    家住沧口的张爱华以后去东部商圈会

    方便很多，在香港路为中轴线形成的东部商圈能够买到不少进口食品，和难以数计的优质生活品，“地铁M3就在前面，以后去东部购物就更方便了！”

    有数据显示，2013年1至9月份，青岛市南区重点监测的9家大型商场（超市）实现商品零售额52.2亿元，同比增长3.03%，这里始终萦绕着“流金淌银”的商业氛围。青岛地产经理人俱乐部秘书长龙江的判断是，目前以及未来，不单是商业，政治、经济、金融、文化等诸多身份足以让它成为青岛的绝对核心。

    不过，在龙江看来，向来标榜高端的东部商圈的还有点名不副实，“只有海信广场能称得上高端物业，阳光百货稍稍勉强一些，其它都只能算得上中端。”龙江坦言，青岛的高端商业还无法与一线城市相提并论，甚至还不及一些二线城市。

    不仅高端商业与城市经济的发展状况不完全匹配，东部商圈的最中心地带还面临着地下商业的尴尬，和达中心城营销经理陈子权认为“目前青岛一些地下商业呈现出来不是特别健康的势态”，像太古购物中心、金街就是人为硬做出来的，业态不丰富，体量不够大，“由于规划不太合理，很难保持大量、持续的人流。”如果说规划不合理属于硬件失败，那么这些地下商业街没能与大型商业体有机连接则属于城市层面的整体规划，如若无法连成一体，也就无法吸附近真正有购物欲的人群。

    2013年，在市南区创建品牌消费集聚区政策的影响下，东部商圈扩容的脚步俨然加快了。华润万象城项目落户并已启动招商，预计2014年年中开业。据华润内部人士介绍，万象城商业面积达30万平方米，是全国最大的万象城；另外，由中铁投资建设的青岛中心已在2013年年底开业，商业面积4.5万平方米，目前已引入美思佰乐精品超市、巴尔曼（法国）时装店以及达芬奇国际家居馆，还有国际设计师品牌集合店；海信广场二期工程正在进行中，二期面积6.4万余平方米，是目前商业面积的六倍。“从目前来看，万象城的商业运作模式都是很成功的，在青岛入市无疑会让顶级消费上升一个档次”，龙江告诉记者，鲁商银座、海航万邦中心、深蓝中心、泛海国际购物中心的到来，又会为青岛东部商圈增加大量高端物业。（许颖敏宫龙珠）