外婆家来了，等开业一定去尝尝正不正宗。”年初刚从杭州旅游归来的杨女士发现，一家即将开业的大型商业项目会引进一系列特色餐饮，这让她和周围的“吃货”同事十分关注。

　　的确，赢商网李村银座、奥克斯广场（专题阅读）、华润万象城、南华乐活城……据了解，今年青岛将有近十家大型商业项目开门纳客。这边是商铺屡屡关门歇业，那边是新项目频频亮相，看似矛盾的现象背后，潜藏着什么玄机？商业地产的春天究竟又在哪里？

　　老商圈在成长，完美蜕变

　　提起岛城的传统商圈，很多消费者脑海中会闪过香港路、李村等，并且对这些商圈都有自己的老印象。如今，随着新商业时代的到来，这些老商圈将给岛城市民带来一个全新的形象。

　　去年4月，位于香港中路和山东路交界的中铁·青岛中心正式开业，这里几乎云集了服装、家居、美食等诸多领域的高端品牌。去年11月底，海航万邦购物中心开业，现场多个顶级品牌跑车、腕表、珠宝、美酒等世界顶级奢侈品品牌齐聚一堂，赚足了岛城消费者的眼球。如今，与青岛中心隔街相望的华润万象城正在紧张施工。据了解，青岛万象城是华润规模最大、店铺数量最多的综合体。华润地产工作人员介绍，定位时尚文化消费基地和高端购物中心，万象城将设有精品超市、室内主题乐园、影院等，还会定期举办国际名品展及名车展等。

　　香港路商圈是岛城商圈中毋庸置疑的“高大上”，随着青岛中心、海航万邦购物中心、华润万象城三巨头形成的香港路 “西商圈”，无疑巩固了香港路商圈的高端地位。有业内人士表示，今后到香港路“西商圈”消费已经成为不少高端商务人士的首选。

　　而几年前，李村商圈还是利客来、崂山百货、北方国贸“三足鼎立”的格局。如今，李沧商业不断地发展，2012年9月李沧万达开业，2013年年初李沧乐客城开业，今年即将竣工的有奥克斯广场和中央公园。新商业的不断进驻无疑带来了李村商圈的蜕变，尤其是城市综合体为人们提供吃喝玩乐一条龙的服务，也大大改变了李沧居民以往的消费习惯。据统计，李沧商圈最近三年来新增主力商业面积超过80万平方米，现在已经超越台东商圈，成为青岛商业面积最大的商圈。近段时间，李村商圈成为“岛城第一商圈”的消息在网上一度引起争论。

　　 新商圈在崛起，呼之欲出

　　新商业时代的到来，一方面带来了老商圈的升级，另一方面也促成了岛城新商圈的崛起。随着岛城城区的扩展，原有的商圈已经难以满足新兴居住区域市民的消费需求，因此，近几年岛城新兴商圈越来越多。

　　浮山后商圈的崛起无疑最引人注目。曾经，作为一个成熟的居住区，这里只有一家大型商业。而去年12月20日，合肥路永旺购物中心的试营业改变了浮山后的商业格局。永旺购物中心也带来了浮山后商业氛围的提升，据了解，自从该商场开业后，该区域交通压力也明显增加。南华乐活城是浮山后商圈另一受人关注的商场，该商业定位集居住、商业、餐饮、娱乐、文化、休闲为一体的大型艺术主题购物城市综合体。前段时间，该商场外立面“大润发入驻，即将开业”字样的条幅赚足了过往人流的眼球。此外，浮山后卜蜂莲花东侧的大型露天农贸市场早已规划为“大型城市综合体”……显然，浮山后商圈已经进入发展的快车道。

　　新都心作为岛城新崛起的居住区，早已是各家商业争先入驻的区域，并且一度打起了品牌宣传战。记者发现，目前，福州路万科中心项目主体已经完工，大型广场显露雏形。据了解，该项目总建筑面积约29万余平方米，约9万平方米甲级写字楼集群、5万余平米黄金商业街区和近6万平方米住宅组成。与福州路万科中心一路之隔就是和达中心城项目，据了解，和达中心城共有30万平方米左右的总体量，其中规划出近20万平方米的商业部分，包括停车场等配套设施，麦凯乐已经确定入驻该项目。此外，新都心区域还拥有双峰商业广场，一个崭新的商圈即将形成。

　　 数据 商业地产库存压力大

　　新型商业落地开花也带动了岛城的商业地产市场。从数据来看，去年岛城商业成交量看起来还不错。2014年，岛城商业地产（办公、商铺、公寓）整体成交比2013年要高一些，据青岛锐理的统计数据显示，2014年青岛市商业地产总成交突破百万平方米，其中商铺成交95万平方米，同比涨幅13.4%。

　　不过，从商业地产的整体库存来看，商业地产的形势则不容乐观。根据青岛锐理统计的数据显示，2014年商业供应为155万平方米，库存为481万平方米，同比上涨23.8%，去化周期为63个月。“目前，商业地产的库存量约为6万套，而去年的销售量仅有1万套。也就是说，如果不再新建，那么现有的商业库存也需要六七年时间才能消化掉。”岛城楼市观察人士张先生告诉记者，据他所知，今年还有大量商业地产入市，大约拿到预售证的有七八万套，这样一来商业地产的库存压力将更大。

　　记者了解到，2010年前后，国家对住宅市场加强了调控，住宅市场比较困难，楼市低迷，于是很多开发商从住宅型转向商业地产。商业地产开发综合体会配套酒店和购物中心等，这些都是现金流业态，所以商业地产很受追捧。青岛锐理总经理马光明告诉记者，在供应端上，政府供地配备商业比例相对偏高，而需求端基本处于不温不火的状态。所以商业地产整体来看一直处于供大于求的状态。

　　现状 商铺经营遇网购“威胁”

　　2014年，全国各地的传统商业日子都不好过。全国商业巨头万达宣布从今年1月份开始，将关闭10家严重亏损百货，并压缩包括宁波、沈阳、温州、青岛等25家经营不善百货楼层，重新定位业态。

　　“现在明星穿一件吸引眼球的衣服，网上立马就出现同款。”对于日益庞大的网购一族来说，网购已经成为重要的生活方式。记者了解到，除了购物，网购还渐渐提供各种服务，可以说网购已经开始融入人们的生活，微商、代购也逐渐兴起，逛商场买东西似乎“落伍”了。在此情势下，传统商业受到的冲击着实不小。2013年下半年，人民路乐购关门歇业；2013年年底，城阳沃尔玛闭门谢客；2014年夏天，青岛高端百货业肇始之地山东路春天广场宣布无限期“闭店”；2014年年底，最早进驻李村商圈的外地超市李沧书院路佳乐家超市也传来“闭店”的消息；2015年2月底李沧万达百货也已关闭……

　　本周，记者走访了岛城多家百货店，发现大多店内客流量不大，尤其是以往占据销售最大份额的女装楼层，几乎难以见到真正购买的消费者。如今岛城不乏这样的例子，在李沧商圈某房企开发的一处商业综合体，记者就明显感受到人气不足，闲逛的人寥寥无几。记者注意到，空置的商铺不少，不少商铺还挂出了转让的信息。

　　 趋势 商业地产运营需做足特色

　　当然，面临重重压力，岛城的商业地产也在不断转型，像和达·中心城着力打造一站 “地铁综合体”；青岛银座和谐广场主打年轻、时尚的消费理念，“一站式家庭娱乐购物中心”；而鲁邦·国际风情街则 “文化+旅游+地产”三位一体，多层面打文化牌，打造青岛市最具风情的特色商业。

　　不仅如此，商业巨头们敏锐捕捉到消费者购物观的微妙变化，曾作为主力业态的传统百货退居二线，餐饮、休闲、娱乐等业态占比逐渐升高。戴德梁行统计，国内购物中心的业态配比正在发生变化，传统购物、餐饮、娱乐的“50：18：30”的黄金比例正在被 “1：1：1”所替代，预计到2016年，商业地产的体验业态占比将达到60%。业内人士认为，在商业地产巨量供应的当下，要想在竞争中脱颖而出，商业地产必须占据核心资源，要么在地段和自然资源上独领风骚，要么占据有标识性的文化资源，二者有其一则能够生存，二者兼备便具备了保值性。这样的商业项目，既有政府规划蓝图作支撑，又有独具特色的稀缺文化、生态资源，再加上开发商强大的运营实力，可谓走出了一条商业地产的操盘新路。