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   《深圳市商业网点普查报告》提出，目前深圳市的大型超市、百货店数量上已接近饱和，但将开的新门店数还比较庞大，有可能出现过度竞争的局面。

     深圳商业地产热潮正在到来。

     深圳市贸工局近日发布的《深圳市商业网点普查报告》（下称“普查报告”）显示，深圳市5000平方米以上的大型商业设施已达432家，大型超市、百货店和专业店的营业面积已占零售总面积的38.5％。以深圳全市约1000万经常性消费人口计算，人均年零售消费额9400元左右，人均拥有零售面积为0.96平方米，已经接近香港地区人均1.1平方米的水平。大型商业地产项目接踵而至2004年的深圳，可谓“商业地产年”。
                
    2004年5月，李嘉诚属下和记黄埔（0013.HK）及长江实业（0001.HK），联手深圳中航集团，签约投资20亿港元，合作开发深圳华强商圈北的商业地产项目。同年11月20日，投资15亿元、总营业面积12万平方米的金光华广场开业；同年12月9日，投资40亿元、总建筑面积近19万平方米的华润万象城开业；同年12月21日，投资6亿元、面积达10万平方米的中心城购物中心，在深圳中心区奠基。据了解，此项目将于2005年8月封顶，2006年正式营业。这是继金光华、华润万象城之后，深圳又一个大型购物中心。
                
    正当特区内的大型商业地产项目风起云涌之时，关外龙岗区的商业地产航母也陆续登台亮相。龙岗区推出的五洲风情Mall，以15万平方米的商业单体建筑，问鼎深圳商业第一Mall.而宝安区商住一体项目——鸿隆广场也在建设之中，该项目建筑面积近17万平方米，其中约7万平方米为商业用途。此项目将于2005年9月封顶，目前招商工作正在进行。业内人士分析，该项目建成后将成为宝安区乃至整个深圳西部的龙头商业之一。
                
    2005年，深圳大型商业地产仍呈迅猛发展的势头。深圳市零售商业行业协会会长花涛透露，除已开工的大型商业项目外，目前深圳正在规划或者建设的商业地产项目不少于10个，投资额超过百亿元。过度竞争成隐忧普查报告提出，目前深圳市的大型超市、百货店数量上已接近饱和，但将开的新门店数还比较庞大，有可能出现过度竞争的局面。

    深圳大学经济特区研究所袁易明教授指出，商业地产发展需要适度超前，如果过度超前就应引起重视。
                
   “现在的问题是，没有任何能指导市场准确需求的标准。由于消费的临时性特征，这个市场永远是未知的。所以需要做认真的研究来判断深圳商业地产有无过度发展。”袁易明说。商业地产西移普查报告显示，深圳全市商业重心逐渐西移是新发现的特点。
                
    目前，深圳大型商业设施在特区内外的分布已较为均衡，从人均零售面积和餐饮面积合计来看，除盐田区情况较为特殊外，其他各区人均商业面积差距不大且均超过了1平方米，其中龙岗区更是超过南山区排名全市第三。
                
    深圳全市六区中，罗湖区是深圳商业发展得最早、最集中、最发达的地区，盐田区以港口和物流集散为主战场，福田区是深圳行政中心，南山区云集深圳众多高科技产业基地，宝安、龙岗两区地处关外，是深圳重要的工业基地。这种产业格局与商业区没有明显的区分，每个区域内都有自己的商业圈。如罗湖的东门、人民南商圈，福田的华强北商圈，南山的华侨城、南山商圈。这些商圈都是经过了时间的积累以及人气的聚集才形成的。
                
    业内人士分析，商业首先要有制造业作为基础，人气集聚后才产生商业的需求。如华强北商业圈，早期是工业区，后改成商业用途，成为深圳繁盛的商业区。所以商业的发展是以工业为先导，先发展工业再发展商业。
                
    同样，龙岗、宝安几大购物中心的建设，也是因为工业发展到了一定阶段，形成稳定的产业结构，聚集了大量相对稳定的人口。