随着深圳住宅市场的调整，越来越多的人将目光投向了商业地产，从商业投资的角度出发，我们有理由、也有迹可循地寻找深圳商业的核心区，并对上半年商业地产市场做个简单的扫描。

新核心商圈一中心区高档商圈崛起

不久前，中国商业地产联盟在《2006中国商业地产发展报告》报告中称：“高标准建设的福田中心商业区将是中产阶层商档商圈，代表深圳商业未来。”无疑抢占深圳中心区就是抢占深圳商业的未来。

记者从星河商业公司获悉，随着星河丽思卡尔顿名店广场启动招商，星河三大商业项目全部亮相，以13.5万平方米总盘量力托CBD高档商圈。从商业版图来看，加上位于星河国际已开业的天虹购物广场近4万平方米的商业面积，星河在中心区持有商业物业量达18.5万平方米，占整个深圳中心区商业体量1／4强。随着中心区商圈加速成熟，星河的托市能量将逐步释放，领衔整个深圳中心区商业未来。除此之外，怡景中心城、晶岛国际购物中心、及金中环、凤凰国际街区等项目相继建设，一个代表深圳商业未来的中心区商圈已现雏形。

同时，上半年华强商圈商业推量异常活跃，中信地铁商城、流行18·28、华强东商业中心、通天地飞扬通讯城、华强地铁电子中心（华强地铁商场）陆续推出，为华强商圈注入了更多新生力量，也使华强商圈的发展更趋多元化、商业功能更为完善。

“泛香蜜湖”片区也有亮点出现。百佳强势进驻目前香蜜湖惟一品牌店—TT国际街区，数十路品牌商家陆续进驻，吸引了众多中小投资者。

新核心商圈二南山商业地产扬帆起航

南山的商业地产是随着住宅市场的发展而发展起来的。交通设施的改善特别是滨海大道的开通，带动房地产业的发展，人气聚集，消费力提升，为商业的发展奠定了坚实的基础，商业配套进一步完善，带动房地产发展及人气的聚集，形成一个良性循环。

商业研究人士认为，过去，南山商业以街铺为主，目前，南山已发展成为颇具特色的区域型商业区。商业地产的售价也从过去的一万多元上升到现在最高达七万多元。南山商业地产的快速发展正在改变南山单纯的居住功能的现状，改变南山居民‘居住于南山、消费在福田罗湖’的现状。

上半年，南山重点推出的商业地产项目分布在南山商业文化中心和蛇口片区。重点推出了海岸城购物中心、保利文化广场、益田假日广场等。上半年南山商业地产开发量超过50万平方米，占深圳市内推盘量的半壁江山。作为地标性的商业项目，招商花园城中心的开业又提升了蛇口片区的商业档次。

新核心商圈三深惠路沿线商圈值得期待

在不久前公布的深圳商业网点呈现的“一轴、两带、十四个特色街区”的发展趋势中，明确提出原龙岗镇政府所在的深惠路沿线商圈是值得关注的商业投资区域。这里是拥有一定商业基础和商业氛围的龙岗老城区，12万平方米的五洲风情MALL与福临百货以及龙岗商业步行街等几个商业点紧紧相连，形成一个人气畅旺的成熟商圈，被誉为龙岗的华强北。据了解，自从五洲风情MALL、吉之岛、赛格数码等品牌店相继进驻后，整个区域的商业形象和档次得到大大提升。

另外，赛格通信市场在关外的首家店落户创富时代名苑，与周边的万众电子城、龙岗数码通信中心产生有效的联动和呼应，形成龙岗最大的电子数码商圈。专业人士认为，随着周边商业氛围的增加，楼市不断的升温，这里将成为最具潜力的核心商圈。

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深圳商业地产发展趋势

与住宅相比，深圳商业地产发展比较平稳。上半年，商铺推出量有所增加，如流行18·28、TT国际街区、星河第三空间、东方华都购物广场、赛格通信市场龙岗店、保利文化广场、鸿隆107、金沙地、丽晶坊等项目陆续推出，受到投资者的关注。

星彦地产商业运营中心总监戴曙华认为，目前深圳商业地产开发正在向长期持有、长线运营的发展模式过渡。今年也将一改往年街铺主打的情况，大型的城市综合体成为业态的主流。着眼于后续的经营已成为商业地产发展的追求方向，体现出深圳商业地产发展日趋理性，逐步走向成熟。

面对深圳目前商业地产的爆发式增长，对很多人来说亦喜亦忧。喜的是深圳在沉寂多年后，终于在商业上热闹起来，涌现出了大批规划完善、设计合理、档次较高的商业中心，忧的是突然冒出那么多的商业项目，究竟能否全部消化呢？

戴曙华认为，商业开发的最关键点是本身要有特点，与周边项目保持差异化经营，尽量避免同质化，不能搞恶性竞争。做商业如果一味贪大求全，势必造成资源浪费影响效益。

在龙岗最具潜力的深惠路沿线商圈中，就有一个不错的商业构思。据成功引进赛格通信市场的创富时代名苑董事总经理吴固林介绍，近年来龙岗地产发展势头迅猛，也给商业地产带来了巨大的商机。与赛格通信携手是基于对项目周边商圈综合考量做出的谨慎决策。赛格通信龙岗店主要是经营手机、数码相机等相关产品，与临近品牌电器营销商等形成专业化、系统化的整体营运市场，这种成行成市的整体商业格局对各个商家的经营无疑是非常有利的。

通过一个良性的商业互动，将相对独立的商铺推广融入到周边的大市场氛围中，是一个比较优越的商业模式。无独有偶，记者从京基置业总经理助理汪洋处获悉，该公司开发的、位于东门东的东方华都购物广场凭借主力店新一佳的拉动，不仅成功地融入周边东门、凤凰路、翠竹路三大商圈中，一楼临街商铺价值也在不断攀升。