传统观念里城市的二次开发多是单层面的市政建设，而深圳的改造升级则不仅要改善市容市貌，更要借此提升城市的价值。

　　近年来，我国城市在经历了长达10余年的大规模旧城改造之后，城市改造升级又成了新一轮城市建设的热点。其目的并非停留在简单的美化市容，而是要通过改造升级，实现城市片区的价值回归、价值发现，最终实现价值提升。因此，对进行改造的城市片区价值的定位就显得尤为关键。

　　人民南路商业圈改造项目正是一个围绕提升城市价值展开的案例。改造人民南路商业圈，当地政府部门的思路非常清楚，改造的目的不是单纯的好看，而是为了实现商业复兴。为实现这个目标，当地政府聘请了世界高水平的咨询集团参与策划，通过商业环境的整体改造，引入大型娱乐、餐饮及综合性的新型业态，最终复兴了昔日核心商圈的繁华。在这个目标的指引下，人民南路商业圈的改造升级有着精确的导向性，包括吸引什么样的顾客，吸引行人在哪里停留，吸引什么样的商家来这里发展等非常明确。这些都为其他城市提供了有益的借鉴。

　　人民南路商业圈，面积不大，分量可很重。

　　这个总面积只有大约1.4平方公里的地方，在深圳特区发展的历史中，曾经扮演了举足轻重的角色。如果说速度是早年深圳的标志，人民南路商业圈便是当时速度的象征。这片深圳特区起步的地方，也是开发最早、开发程度最高的繁华商业片区。

　　20年后，人民南路商业圈环境改造工程正式启动，经过1000多个日夜的奋战，一个气势宏大、业态齐全、功能完善、设施一流的高档商业街区呈现在人们面前。走在人民南路的街头，熙熙攘攘的人流，伴随着跳动的音乐，一股红红火火的人气扑面而来。

　　这个深圳最早的商业中心，从辉煌到衰落，到再度振兴，一路走来，带给了我们哪些启示？

　　再定位抓住机遇

　　人民南路商业圈，是指以人民南路为主轴，由深南东路以南、沿河路以北、东门南路以西、建设路铁路高架桥以东所围合的区域。

　　这条长不足2公里的人民南路，一头连着东门步行街————那是深圳的文化之根；一头连着通往香港的口岸————那是深圳的开放之门。每天都有数十万旅客经此进出深圳，口岸年出入境近亿人次。这条街上的商贸业、金融业、酒店业一直引领着深圳商业发展的潮流，是深圳繁华和财富的象征。

　　然而，随着深圳的持续、高速发展，近年来人民南路有些变老了。拥堵的交通，嘈杂的环境，老化的市政设施，加上其他区域新商业中心的竞争和分流，人民南路商业圈逐渐失去了往日的光彩，慢慢冷清下来。

　　人民南路商业圈的困境，牵动着整个城市的目光。这在一定程度上也是罗湖区乃至深圳市面临的发展环境的缩影。经过20多年开发，深圳面临着土地和空间、能源和水资源、人口和劳动力以及环境承载力这“四个难以为继”的制约。破解发展之困，探索发展新路，成为深圳掌握未来的必然选择。

　　人民南路商业圈要重振辉煌，摆在面前的机遇不少：罗湖口岸和火车站地区综合改造的完成，地铁一号线引入人民南路商业圈地区，粤港通关体制改革提供的便利，加入WTO后国际交流与竞争的迫切需求……这一切，都给它的二次腾飞带来了希望。

　　深圳市和罗湖区根据打造“功能罗湖”的新思路，适时作出了改造人民南路商业圈，通过发展高端服务业破解发展瓶颈的决策。人民南路商业圈以其优越的地理位置、极具规模的商业基础和强劲的发展后劲，责无旁贷地担当起了引领城市向国际化转型的重任。

　　老商圈焕发生机

　　人民南路商业圈改造工程的任务很重，总投资概算4亿多元，改造项目共计11项，包括人民南路、嘉宾路、南湖路、友谊路4条道路的市政改造，国贸、海燕广场的景观改造，人民南路建筑立面(塔楼部分)的泛光照明工程，裙房改造，重点建筑立面改造工程，停车诱导，治安监控系统，行人标识系统，二层连廊步行系统等。

　　不过，人民南路商业圈改造的效率很高。2003年10月，人民南路商业圈环境改造工程正式动工；到2005年下半年，所有项目基本论证完成；2006年下半年开始，进入冲刺攻坚阶段，经过150天的奋战，改造工程全部完工。2006年12月22日晚上8时15分，随着深圳市市长许宗衡等市、区领导共同启动按钮，人民南路的夜空上，华灯齐放。至此，深圳市最早的商业中心完成了它的华丽转身。

　　如今，历经一番脱胎换骨的大手术的人民南路商业圈，焕发出了勃勃生机。

　　无论你从哪个方向来人民南路，首先感受到的就是国际一流水平的立体化综合交通枢纽提供的便利。由深圳火车站、罗湖汽车站，地铁和罗湖口岸架构的立体化综合交通网络，人车分流的现代化管理模式，全国最大、世界最新的智能停车引导系统，彻底改善了这里交通拥堵的旧貌。

　　在人民南路商业圈，完善的金融服务、商务办公功能的商务区，已经取代了昔日纷乱嘈杂的旧楼群。现已有16家金融机构落户布点，有以中国银行为核心的商业银行办公商务区，占深圳外资金融机构的50%在此扎根深耕。一个新的金融“金三角”，正在抢占深圳金融服务的制高点。而300多个甲级智慧型商业办公单位，更为多样化、国际化的商务办公提供了巨大的舞台。

　　改造后具有国际服务水准的商业购物环境，为南来北往的人们提供了舒适便利的购物乐趣。

　　一条1660米的连廊，把人民南路上的佳宁娜、友谊城、金光华、国贸大厦、天安、深房百货、南塘百货等10多个商业大楼从南到北连成了一体。再通过深南天桥将人民南路商业圈与东门商圈连接起来，人们可以方便地穿梭于各大国际品牌店之间。

　　连廊打造的立体化商业空间，极大释放了片区内的商业潜能，拓展了原有的商业空间。原有楼盘二层、三层商铺的价值成倍攀升。在没有增加一分土地的前提下，等于再造了1个到2个“商业罗湖”。

　　走在人民南路，特别令人感到温馨的是很多人性化的细节。在连廊没有扶梯的入口处，设计了供轮椅行走的坡道；67组145块《城市指南》，为不熟悉情况的游客详细指点道路名称、大楼名称、服务机构所在地；71个停车引导系统标志牌，将片区内6800多个车位的使用和分布情况指示的清清楚楚；7个可视报警装置和160个摄像头，全方位、全天候监控着片区的治安实况，保证人们购物的安全。

　　从去年年底人民南路商业圈正式亮灯开街到现在，短短几个月间，改造工程的良好经济效益和社会效益已经开始显现。

　　记者从罗湖区贸工局了解到，人民南路商业圈内各商家的客流量明显上升，目前客流量日均30万到40万人次。以金光华广场为例，去年11月前，这里的日均客流量为2万人次，改造基本完成后，日均客流量上升到3万人次，节假日更是达到5万—6万人次，整个广场的营业额与去年同期相比增加30%，全年营业额预计可达到10亿元。同时，人民南路商业圈的商铺租金也一直持续上扬，充分显现了改造的拉动效应。佳宁娜广场改造前一楼的铺面每月租金最多到150元/平方米，现在普遍租到400元/平方米以上。根据中介机构的最新统计数据，人民南路临街商铺的月租金普遍在每平方米600元以上，最高达到1200元。改造期间人民南路两侧还有近10%的商铺闲置，改造完工后，新的商家不断进入，商铺已是供不应求，且租金不断看涨。

　　改造后的人民南路商业圈拥有11家大型商场，33家中高级酒店，5座五星级大酒店，39家高档次娱乐场所和数百家餐饮业，每天客流超过30万人次，其中超过3成为香港居民。充满活力的环境吸引了众多品牌企业的目光。

　　如今，寸土寸金的人民南路商业圈在更高层次上重现了昔日的商业辉煌，依托其高科技含量、高人力资本投入、高附加值、高产业带动力、高开放度、低资源消耗、低环境污染为特征的高端服务业，无疑将成为深圳新的商业地标。

　　新理念改造城区

　　随着人民南路商业圈改造的完成，一个以人民南路————东门————宝安南路为支撑点的深圳商业“金三角”，已经浮出水面。这个“金三角”以其各具特色的市场定位，满足了不同人群的消费需求。东门的大众化，宝安南路的一站式购物休闲，和人民南路提供的中高档、时尚化商品与服务，共同引导着深圳消费的潮流，形成了深圳面积最大、业态最全、人气最旺的中心商业区。

　　人民南路商业圈能够实现成功改造，关键的一点就是提出了改造升级的新理念。

　　人民南路商业圈的改造不同于传统观念里城市的“二次开发”，不再是简单的修路建桥疏管道，在市政建设上修修补补。罗湖区委书记刘学强说，“人民南路商业圈环境改造的成功给我们最重要的启示，就是老城区完全可以‘凤凰涅 、浴火重生’。先天不足、后天老化以及产业低端、市场太小的问题完全可以通过城市环境改造，即功能升级和功能置换来解决。”

　　人民南路商业圈通过新的改造升级，实现了城市功能的升级，为城市发展创造了新的空间和竞争力。这也为罗湖和深圳老城区的再发展提供了可借鉴的模式。深圳市委书记李鸿忠参观了改造后的人民南路商业圈后，给予了高度评价。他说：“要把人民南路商业圈作为深圳一个点，让全国各地的朋友来参观。”

　　如今，罗湖的建设路、地王大厦片区、笋岗以及其他很多地方的商家都纷纷要求学习人民南路商业圈改造的经验。刘学强说，从今年开始，罗湖将在一两年内用新理念的改造升级把主要的金融商业片区和街道全面“刷新”，打造一个全新的罗湖。记者了解到，蔡屋围金融中心区改造工程已完成拆迁，即将展开全面建设，又将代表罗湖成为深圳的标志性工程之一；黄金珠宝产业集聚基地改造完成黄金步道工程和部分厂房外立面改造；笋岗物流园区基本改造完毕，清水河物流园区市政改造的前期工作基本结束……

　　人民南路商业圈，一个集商业、文化、娱乐、休闲于一体的都市多元生活中心区，一个符合国际标准、功能完备、安全诚信、代表深圳国际化城市形象的中央商业街区，随着商业环境的不断成熟，商业资源的不断更新，还将吸引越来越多的新型业态和时尚元素进驻，并将以它越来越靓丽的容颜，引领着越来越辉煌的未来。