“如果用一个季节性的词汇来描述深圳商业综合体的现状，那一定是‘夏天’而不是‘春天’。”上周，京基集团投资发展中心副总经理旷华谊在接受深圳商报记者采访时表示。

　　“夏天”来自于旷华谊的一组调研数据：前两年，深圳新开工的商业综合体（Shopping Mall）项目约18个，商业总建筑面积约160万平方米（不包括一些旧改项目中的商业面积）。而2012年将入市的商业综合体就有10个，面积约71万平方米。根据旷华谊的初步估算，目前深圳已开业的购物中心面积超过200万平方米，加上今年入市的约71万平方米，深圳仅购物中心的体量将在年底突破300万平方米。

　　如何看待商业综合体的这股热潮？“竞争更加激烈”、“警惕行业风险”、“有过剩的危机”、“有泡沫的成份”……在接受记者采访时，不少业内人士用了这样的词语。而在一些开发企业看来，在定位精准、运营出色和差异化竞争的条件下，以购物中心为主体的商业综合体依然前景看好。

　　“之所以说是商业地产的‘夏天’，主要是市场还有需求，但市场竞争的风险也比较大。”旷华谊的观点颇有代表性。

　　超过10个商业综合体今年入市

　　业内人士表示，今年是名副其实的深圳MALL年，甚至有媒体称深圳商业综合体建设进入“大跃进”时代

　　旷华谊的调研数据显示，深圳今年将入市的10个商业综合体项目分别是：位于南山区的海上世界商业街、田厦国际中心、振业国际中心、华侨城欢乐海岸、宝能太古城，位于福田区的皇庭lAMALL、世纪汇（中航城）、东海购物中心、新闻路英龙国际中心，位于宝安区的海雅缤纷城商业广场等。

　　据了解，再过一两个月，位于宝安区的海雅缤纷城就将竣工。建成后，海雅缤纷城的商业部分建筑面积达18万平方米，将比深圳西部现在最大的商业设施大4倍，是罗湖KK MALL的两倍，将成为名副其实的深圳西部“商业巨无霸”。

　　“实际上，今年入市的商业综合体数量应该不止10个。”旷华谊表示。

　　记者了解到，就在离海雅缤纷城不到2公里，位于宝安区创业路与前进路交汇处的中洲中央公园即将面市，其商业部分面积超过了8万平方米。位于西乡的合正汇一城定于今年3月面市，其商业部分面积达7万平方米。它们均未被统计在今年入市的10个之列。

　　在建筑规模上，公开资料显示，华侨城欢乐海岸购物中心建筑面积为19．3万平方米，世纪汇的商业面积约23万平方米，皇庭lAMALL12．8万平方米，宝能太古城10万平方米。此外在龙岗，由万科建设的目前深圳体量最大的城市综合体项目“万科新老西旧改项目”，其商业部分的万科广场面积约15万平方米。

　　而把时间的跨度稍微拉长一点，以龙岗为例，龙岗区政府今年初透露出的信息显示，仅在龙岗辖区36公里长的深惠路两侧，5年内将要建设12个商业综合体。“打造龙岗中心城、布吉、南湾、横岗、龙岗墟等多个区域性商贸集聚区，规划建设万科广场、星河时代购物公园等12个商业综合体，重点发展高端商贸、金融、会展等现代服务业，打造深惠路现代服务业走廊。”龙岗区区长姜建军曾这样表示。

　　此外，京基下沙（购物中心面积约10万平方米）、华润大冲、华润湖贝新天地、深业黄贝岭，益田木头龙等旧城改造项目中，都包含大体量的购物中心建设，它们均计划在未来三五年内入市。

　　“今年是深圳名副其实的MALL年。”旷华谊向记者表示。而有媒体甚至在不久前的报道中指出，深圳的商业综合体发展“正进入‘大跃进’时代”。

　　开发商蜂拥进入商业地产

　　深圳有实力的开发商、零售商基本都进入或正进入商业地产开发。而对比国内一些城市，深圳并不是最疯狂的

　　业界普遍认为，从2004年开始，深圳的商业地产便遭遇了前所未有的机遇与突破，一些全新的商业模式开始萌芽，一个被业界称为“城市综合体”的全新商业形态开始成型。

　　“购物中心是商业地产、综合体中最核心的构件。”旷华谊认为，相对于传统的商业，购物中心的业态包容度高、环境更舒适。它不仅仅是一个购物的场所，更是一个休闲娱乐、聚会社交甚至是旅游度假的去处。“据我们调查了解，目前凡是有实力的开发商、零售商基本都进入或正在进入商业地产行业。特别是近两年，各个商业地产企业都有了清晰的产品线并已经或正在进行全国复制。”

　　让人看得到的事实是，近年来万象城、新城市广场、海岸城、COCOPARK、益田假日广场、KK Mall等购物中心的成功，让不少开发商看到了进军商业地产开发的美好希望。另一方面，像万象城、COCO PARK、海雅等，已不仅在深圳甚至在国内其他地方复制自己的开发经验。今年，星河集团投资10亿元在龙岗新中心区建设的COCO PARK，预计将在8月试业9月正式开业，这是继福田COCO PARK和星河第三空间之后的星河商业地产又一项目，也是星河商业地产以福田COCO PARK为蓝本，实现异地复制而跨出的第一步。

　　深圳世方商业地产顾问机构总经理李仁斌近日在接受记者采访时表示，“深圳的商业地产开发这一块，目前已形成模式了。比如星河的COCO PARK，已在龙华、龙岗等地开始复制。此外像华润开发的大冲项目，肯定会把万象城的成功经验复制过去。”

　　在李仁斌看来，商业综合体的开发热潮其实不是深圳独有的现象。“国内从2010年起，都是把商业地产作为一个重点在开发，而深圳并不是最疯狂的。比如像长沙，去年就有14个商业综合体入市，成都2012年有40个商业综合体同时在开工建设当中，福州也有9个同时在建。”他认为，商业地产的开发热潮，应该看作是“继住宅市场之后，城市消费水平达到一定层次的必然表现”。他同时表示，“国际上有一个大致的标准，就是人均GDP达到8000美元之后，一定是商业地产的开发会超过住宅的需求。所以我觉得它是符合发达国家走过的历程的。”

　　进军商业地产开发是顺势而为？

　　有人表示，目前地产商转型进入商业地产领域是“顺势而为”。另有人则认为，目前深圳商业地产的市场竞争风险较大

　　商业综合体热的背后，是商业地产开发的热潮。

　　尽管2012年商业地产的前景到底如何还处于激烈的争论之中，但一个不争的事实是，众多地产开发商都已经提出转型的口号，并抢先将触角伸到炙手可热的商业地产领域。

　　开发商是如何看待这股商业地产的开发热潮？

　　京基集团的旷华谊认为，商业地产的发展近三年来风起云涌、如火如荼，无论是地产商、零售商等都竞相进军商业地产，京基集团也在审视、思考当前的经济环境与商业地产走势。旷华谊表示，深圳商业地产正在逐步进入一个比较充分竞争的时代，“市场机会有，但市场竞争的风险比较大，应该引起重视。”“市场机会在于整个行业还处于成长阶段，适时适地开发，并通过精确的定位、前瞻性的规划、高效率低成本的经营管理，才能形成项目的特色与竞争力，摆脱竞争风险，才能脱颖而出、持续稳定经营。”旷华谊并不讳言，京基的目标是预计在2016年，商业体的面积要超过300万平方米。

　　“按照星河集团制定的战略，将以住宅、商业、金融三驾马车并驾齐驱。”深圳市星河房地产经营有限公司常务副总经理杜志文日前向深圳商报记者介绍说。公开资料显示，未来商业地产将占星河集团业务构成的30％左右，金融投资业务计划占比达到10％～15％。

　　在加入星河之前，杜志文曾在香港担任多家商业地产公司高层。在他看来，目前地产商转型进入商业地产领域，是“顺势而为”，这与当年香港地产市场的转型有“相似之处”，而目前政府对住宅市场的调控，只是地产商从住宅进入商业地产的“催化剂”。“香港很多地产商刚开始也是以住宅为主，但后来逐渐覆盖到商业地产项目。例如新鸿基、新世界等大型地产公司，旗下都持有很多商业物业。”

　　此外，香港楼市发展还可以证明的一点是，在香港，当住宅和写字楼的租售价格下跌了50％的时候，商铺则非常抗跌，只是稍微下降5％左右。

　　而在益田集团总裁黎志强看来，“树立全国最具影响力的商业地产品牌，打造城市综合体、运营城市未来，是益田集团下一步的战略重点。”

　　按照黎志强规划的益田商业地产未来发展的“战略图”，简单而言，就是确定三大商业产品线：益田假日广场、假日天地和假日步行街。面对目前国内地产商蜂拥而至商业地产领域，“差异化＋多产品线”，成为不少开发商共同面对的“新课题”。

　　“益田的商业地产项目主题会更加鲜明，在整体规划上会更加强调文化内涵。”黎志强介绍说。

　　综合因素导致商业地产热

　　业内人士分析，消费需求拉动、地产开发业态升级和地方政府支持等是导致商业地产热的主因，而商业综合体对于提升项目品牌价值作用明显

　　深圳的商业地产开发近年来风起云涌的原因何在？京基集团旷华谊认为，首先是消费需求带动了购物中心的兴起，因此导致目前大量的开发商和零售商进入商业地产开发行列。

　　其次，是企业持续发展的需要。“对于房企来说，持有商业进行持续运营可以获得稳定的租金回报及现金流，同时其品牌张力与效应是其它物业难以比拟的，对于走品牌型开发线路的房企有着举足轻重的意义。另外，商业地产及城市综合体的成功开发为跨区域发展提供坚实的基础，也能获得超值的回报。当然，商业地产的成功经营无疑是企业融资的良好平台。”

　　再次，是地方政府对于商业地产的支持政策。“商业地产对于城市及区域经济发展的边际效应远大于其它物业，包括税收、就业以及对于周边的发展速度的带动，政府的支持也促动了商业地产的快度发展。当然，房地产宏观调控的大势，也是众多房企竞相进军商业地产的动因之一。”

　　星河集团杜志文认为，商业综合体不是一个急功近利的产品，股东需要有足够的实力，有足够的耐心，还应当准备承担足以伤筋动骨的风险。“举个简单例子，经营一个购物中心，算上地价、装修、推广等费用，在购物中心开业前的启动费用至少6～7亿元。关键是这些资金投入不可能在2～3年内回本，起码要10年才能回本。”

　　有业内人士指出，在商业物业市值的攀升阶段，长期持有商业物业有两方面的好处，一是租金收益，二是物业增值收益。据介绍，龙岗COCO PARK所在的星河时代楼盘，2010年开盘。由于拥有购物中心、山姆会员店以及实验学校等多个项目配套，均价1．8万元／平方米。同期周边楼盘房价均价在8000～10000元／平方米。

　　而回到深圳的现实情况，更多的商业综合体都是在旧城改造的基础上兴起的。“旧城改造从价值最大化的角度考虑，往往不会是纯住宅了。一方面，旧城区往往都是人流密集、商业基础较好的区域，可以支撑一个综合商业体的存在。另一方面，通过综合商业体的规划建设，才能把土地的商业价值集中地体现出来。”世方商业地产的李仁斌认为，无论是实际的投资、需求还是实际的价格水平和开发的利润，确实形成了近两年大家都集中到商业综合体的开发上去的现状。“这是多种因素集合而最后形成的。”