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中信地铁商场，有的铺位很旺，有的铺位却无人问津。

 

     源源不断的人流在地铁里穿梭，给地铁商铺带来无限商机。日前，深圳福田区CBD首家地铁商业街——连城新天地正式开业。据称，该商业街是目前国内第一个连接2个地铁站的商业街，同时也是国内最大的地铁商业空间。

    深圳地铁商场已走过7个年头，按照轨道部门规划，深圳地铁商场未来还将继续开建。目前，南起华强路站，北至华新站总长830米的华强北立体街道建设，正在有序推进中。

    不过记者调查发现，目前深圳已有的地铁商场，客流量仍然相对较少，大部分商铺业态单一，同质化严重缺乏吸引力。同时，部分地铁商场因历史遗留问题，导致业权混乱，管理无序，未来变数重重。

    人流多客流少 效益差异大

    傍晚18时刚过，深圳华联街又到了一天中最繁忙的时候。在中广核上班的小陈，还像以往一样来到这里的“大家乐”吃完晚饭，之后走进一家面包店，买好第二天的早餐准备回家。

    此时，商业街里人流如织，各类服装、饰品店、化妆品店和零食店，生意也很不错，有空的时候，小陈都都会去逛逛。对于她这样的上班族来说，由于工作单位附近缺少便利的就餐、消费场所，华联街无疑成了一块“福地”。

    记者了解到，华联街开业于2005年4月，是深圳首个纯地下商业空间。由于与地铁科学馆站相连，这里往来客流如织，尤其以上下班高峰期为最甚。

    在华联街的南侧，通往科学馆站A出口，要经过一条数十米的走廊。这条走廊是深圳另一家大型地铁商城——中信地铁商场的D区所在地。“中信D区”也拥有数十家店铺，不过与一旁的华联街相比，却是“冰火两重天”。

    在这里记者看到，几乎所有店铺都处于关闭状态，各类“招租”和“转让”信息随处可见。唯一一家开业的女装店，每天都挂着“疯狂让利”的招牌。

    华联街和中信地铁商场，都是深圳最早的一批地铁商业街，迄今已有七八年的历史。随着地铁线路逐渐完善，此后数年间，东门柠檬街、华强北潮流前线、乐淘里、车公庙丰盛町步行街等一批地铁商场相继出现。这些地铁商场地段、定位不同，经营状况也各有差异。

    记者走访多个地铁商场发现，这些商场基本都分布在地铁罗宝线沿线，尤其是换乘车站。不少店家表示，他们的客源几乎都是地铁乘客，虽然这些地段乘客人数多，但能真正转化为消费者的并不多。

    在科学馆华联街、老街、国贸站等地下商场，大部分店铺都是早上10点才开始营业。华联街一家糖果店女服务员告诉记者，他们主要针对附近的上班族，“只有在上下班高峰期才卖得出一些糖果”。

    老街站东门商业步行街也如此，10点钟仍没有开业的商铺差不多占了总商铺的60%，同一时段，罗湖地下商场E2出口的地带也很冷清，一条街17家面铺有6家关闭，基本每家商店都有大清仓和特价的活动。

    市民“地下消费”习惯尚未养成

    记者了解到，相比一些地上商业场所，地下商场的便利性强，不出地面就能消费，也不会受到天气的影响。而且地下商场和地上商场相比，租金价格也相对较低。“一般相当于地上商场一楼租金的一半左右。”

    不过，地铁商城也存在很大劣势。比如地下通道空间有限，对通风、采光要求很高。因此地下商场普遍规模较小，商铺业态比较单一，主要以服装、饰品、餐饮等几项为主，形态都比较低端。

    以华联街为例，目前华联街共有63间铺位，其中服装、饰品店铺占到八成以上。为了吸引客流，商场前后两端，分别设置了一家餐厅和一家面包店。除此之外，几乎没有其他类型的商铺。

    “商铺种类少，加上偏中低端，购物的舒适度肯定不如在地上。”乐淘里步行街黄经理称，目前地铁商场的经营种类，主要适合于本地居民及大学生群体消费，而这两类人群在深圳都不占主流，因此市场不大。

    “我们之所以到地铁商场做生意，就是看中了这里稳定的人流，但是地铁乘客中，真正来这里消费的人只占很小一部分。”华强北乐淘里一家服装店老板表示，普通市民目前还没有养成在地铁商场消费的习惯。

    据了解，深圳的地铁商场发展不足10年，和广州、香港等周边大城市相比存在较大的差距，尤其是市民消费观念，远远没有塑造成型。

    为了让人们了解地铁商场，华联街特地在早上七点半开门，但是不营业，“主要是方便白领、居民从通道行走，先让人养成行走习惯，加深他们对地铁商场的印象。”华联街公司经理邹雪梅称。

    与此同时，一些业内人士称，不少人对于地铁商城还存在诸多偏见，更使得地铁商城发展步履维艰。

    “你在普通大型MALL看到同样品牌，消费起来会比较有信心，而认为地铁里的东西都是地摊货。”深圳某地铁商场工作人员称，早在深圳地铁商场发展之初，“潮流前线”等出现后，就把一种“低端”观念植入人心，这客观上影响了人们今后对地铁商品的价值判断。

    “想把地铁商城做好，必须从消费者观念入手，广州地铁文化成熟程度就比我们好很多，如果没有相当的文化做指引，顾客就难以接纳你。”在国贸金光华购物广场，记者随机采访了20名不同身份的地铁乘客。结果显示，只有4名有在地铁商场购买过物品的经历，且购买次数均在3次以下。

    商场同质化严重 服务功能待完善

    “消费观念的培养需要时间培育，目前还没有形成这种氛围。” 深圳职业技术学院房地产研究中心主任邓志旺说，要培养这种消费观念，需要在商场经营管理思路上下功夫。

    “目前大部分商业街，还是粗放式的管理，谁都可以租。如此一来，风险最小的方式就是做廉价、低端、周转比较快的，但是商场要持续发展，你的业态是需要有搭配的，否则很容易导致同质化。”邓志旺说。

    记者调查发现，目前各大地铁商场特色并不明显，内部商铺同质化现象也较为严重。绝大多数的地铁商场，都是作为地上商业空间的地下衍生，缺少自身独有的竞争优势，如连城新天地与COCOPARK、中信地铁商城与新城市广场等等。

    在商场内部，也几乎是清一色的餐饮、服装等店铺，有些商城内部甚至出现两家同一样的店铺。

    “你本身规模小，商品品种少，如果没有任何特色，别人为什么要到你这里消费？”一名业内人士称，深圳地铁商城从前期规划招商，到后期品牌培育方面，都显得经验不足。尤其是对于业权分散的商城，要做到统一规划几乎不可能。

    采访中记者发现，一些地铁商城经营者已经意识到差异化的重要性，并着力进行一些探索。乐淘里一名工作人员说，“前段时间有个餐饮品牌叫‘皇后码头’，很多人慕名来这里吃芒果粉，因为很多人没有吃过水果的肠粉，一些外面的客人甚至专门到这里来消费。但是这样的特色店铺并不多。”

    而记者了解到，广州一些成熟的地铁商场，在装修、商品特色化等方面，要比深圳做得充分，更能够彰显地铁文化。广州拥有蜚声全国的“流行前线”，在那里，创意物品随处可见，甚至小宠物也可以作为商品被带到地下，而这些特色商品，在深圳的地铁商场中很少见到。

    在人性化配套服务方面，深圳的地铁商场和广州，特别是香港差距更是明显。记者在香港地铁商城走访发现，当地的一些地铁商城，服务范围从餐饮、医疗、书店，到银行、服装、美容，以至花店、修鞋、配匙，几乎无所不包。

    而深圳的地铁商城，则往往只是一个独体的商场，很难与地上大型综合商业体形成优势。“对我来说，休闲娱乐购物最好能一站式解决，而且交通上不能太折腾。”一名在地铁商场消费过的罗小姐说。

    业权太分散 管理成难题

    一些业内人士认为，完善地铁商场的服务功能，提供差异化产品，尚需一段时日。但目前最紧迫的问题在于，不少地铁商城业权不统一，管理起来十分困难。

    “如果商城不是统一业权，独立招商，而是面对数十个、至上百个不同小业主，那就根本没法统一规划、管理。”连城新天地招商总监温博华介绍，业权混乱几乎成了早期地铁商城的一个死穴。

    记者调查发现，华联街一侧的中信地铁商城D区，之所以集体歇业数年，最重要的原因就在于业权分散，小业主在招商过程中难以达成一致意见。而长期歇业，造成了巨大损失，使得该区的部分商铺租金，只相当于华联街的一半。

    因为业权分散，商城内频繁更换店面的现象也十分普遍。记者从华强北站B口进入潮流前线商场，迎面可以看到，18间商铺中有8间都贴出了转让、招商告示。店铺频繁更换经营者，在转让的过程中，造成了经营者成本增加。

    潮流前线一家服装店老板周女士说，她的店铺目前正要转让，租金每个月4300元，另外还需交4.5万元的转让费。“今后你要是转手给别人，这笔钱还是能收回来，你甚至可以往上再加一些。”

    据周女士透露，在店铺转让过程中，一些经营者还需给业主支付“喝茶费”，要价在5000-10000元不等，相当于是另一种变相的“转让费”。这些额外的费用，随着转让次数增加，如同滚雪球，推高了经营者的成本，同时也降低地铁商城商品的价格优势。

    另外，由于小业主在转让店铺之后，难以对经营者的素质进行管理，也加大了商城的诚信风险。

    “我们招商过程中特别注重商户的素质，两押一租，不允许转让，也不允许有进场费，每间商铺招商中我都会去查看他之前的店面经营状况怎样，我宁愿空着也不愿随便租出去。”华联街公司经理邹雪梅说。

    在业权统一的情况下，地铁商场得以进行集中管理。邹雪梅说，他们目前可为商户代办营业执照、工商税务，甚至包括每一台刷卡机的安装等等，以此降低商户的经营成本。而在乐淘里，公司可集中处理顾客投诉，规范商户的行为。这样的统一管理，不仅为商户提供最大化的便利，也塑造了商场良好的品质和形象。

    ■记者观察

    地铁商场对于深圳来说，是近些年才出现的新鲜事物。而目前，在国内的地下商业的发展中，还处于初级阶段。深圳因为土地资源非常稀缺，地下商业被认为是今后商业发展的重要方向。

    据深圳市轨道办统计数据显示，2011年下半年，深圳地铁日均客运量为187.9万人次，2012年上半年日均客运量为198.2万人次，增长率为5.5%，轨道交通客流量仍在稳定增长。

    记者调查发现，当前深圳地铁商城主要依附地铁罗宝线，对于成熟的地上商圈依附性太大，甚至就是地上商业体的衍生，纯独立的以地铁站点搭建的大型地下商业点还很少。

    有专家建议，今后轨道部门在做地铁规划过程中，需将地下商业空间，纳入具体的考虑范围。而除了在规划上有所考虑，关于地铁物业产权的保障政策，也需要被提上议事日程。

    据介绍，目前地下空间的开发，还没有比较全面系统的立法，关于土地使用权如何界定、能不能出让等问题还存在争议。

    而如果地下产权不清，商业投入也会随之受限，这在某种程度上导致了深圳的地铁商场，仍然是以经营风险较小的快速消费品为主，这样的盈利模式比较单一，难以做到多元化、可持续发展。

    香港地铁商城为何享誉全球？

    香港地铁商城以个性化的设计、丰富的业态、贴心的服务享誉全球。

    港铁网站的资料显示，目前港铁车站商铺的种类数量多达24种。从餐饮、医疗、书店，到银行、服装、美容，以至花店、修鞋、配匙，港铁站内的车站商铺种类可谓无所不包，而且还有进一步增多的趋势。

    近日，南方日报记者走访香港部分地铁商城，列出部分站点特色，以供借鉴。

    站点1 深水埗站特色：驾校、邮局一应俱全

    深水埗站是港铁荃湾线的一个车站。它的周边有一家电脑中心、一座商场以及一个玉石市场。

    与其它许多港铁站一样，深水埗站内也设有许多商铺。从便利商店、零食小铺和保健品店，到凉茶铺、西饼店以及面包房，深水埗站几乎就是一座微缩的美食城。许多香港市内可以见到的店铺，都能在这里找到。甚至连一家驾驶学校也将其中一家店铺开在了深水埗港铁站内。

    除此之外，深水埗站内还有许多便民设施。例如这一车站内设有多达三家银行的ATM机供有需要的乘客使用。深水埗站内还设有投币电话和出售饮品的自动贩卖机。

    值得一提的是，深水埗站C、D出口之间还设有一个香港邮政的邮箱。这一设置大大方便了经该站乘搭地铁的上班一族，节约了他们大费周章寻找邮箱的时间。

    站点2 中环站特色：设有公共图书馆的还书箱

    港岛线的中环站是最大的港铁车站之一。这一车站位于港岛乃至全香港最核心、最繁华的地区，车站出入口多达13个。

    中环站与东涌线以及机场快线的香港站相连，乘客不出闸即可实现换乘。两站之间以一条超长地下通道连接，为开设大量车站商铺带来了可能。港铁网站的资料显示，中环-香港站内合共有119间车站商铺，冠绝全港。

    该站内还设有香港公共图书馆的还书箱，乘客只需将书投入还书箱内即算完成还书。这一设置大大方便了乘客——尤其是赶往机场的乘客，他们可以通过还书箱快速还书。

    此外，中环-香港站充分利用站内空间大的特点，不时将车站场地短期出租。例如今年7月电讯盈科就在中环-香港站内租用场地，开设摆有多张桌椅的临时摊位，推销和宣传公司业务。

    站点3 杏花村站特色：欧陆设计风格引人入胜

    杏花村站附近的杏花新城商场，为港岛东区缔造了一个集购物、饮食、娱乐、消闲于一身的消闲新天地。杏花新城位于地铁站上盖，连接香港所有主要地区，邻近东区走廊及东区海底隧道出口，有多项公共交通直达，交通网络发达，交通设施一应俱全。

    杏花新城以欧陆风格为特色，罗马喷泉、手绘壁画、欧洲街角，处处洋溢欧陆悠闲品味及气氛。商场最底层的美膳坊，汇聚逾20间中外优质食肆，都经过特别的装修，因而令游客有一种置身于欧洲的感觉。

    在商城中部，有一个罗马雕塑，是建筑设计师设计的一个“牵情天地”，只要触摸两边的小天使，音乐就会响起，灯光和喷泉顿时会营造出一个特别的现场效果。