日前，位于深圳龙华的星河COCO City开业。据记者粗略统计，这已经是龙华民治片区方圆5公里范围内近两年开业的第5座赢商网购物中心（专题阅读）了。最近两年，莱蒙领尚、佐阾香颂、1866佐阾荟、九方购物中心、星河COCO City接连在这里开业，使得民治片区从以往没有大型购物中心到现在购物中心云集。而集中爆发的购物中心也将考验各购物中心的长期运营能力。专家表示，各购物中心的初期运营都可以做到不错，但随着周边新建购物中心的开业，人流将会分流，因此长期的运营实力才更加考验发展商，而12日深圳“流拍”的两宗商业用地也从侧面说明了深圳部分区域商业地产的过剩。

　　新建住宅小区

　　配建购物中心纷纷开业

　　据介绍，龙华民治片区在2012年以前几乎无任何成熟的大型购物中心，而随着这一片区各种新建住宅小区的不断落成，居住人口大幅增加，商业配套上的缺乏日渐明显。看准了这一缺口，加上各开发商住宅小区配建商业的硬性要求，这一片区的各大开发商纷纷兴建定位在社区级的购物中心。

　　2012年9月，片区内莱蒙水榭春天的配建商业莱蒙领尚及其主力店沃尔玛开业。记者了解到，定位为龙华第一个社区生活Mall，莱蒙领尚总商业面积约3.8万平方米，涵盖主力店沃尔玛、精品百货、休闲餐饮、风情商业街以及必胜客、肯德基、屈臣氏、丑丑母婴用品店、首脑美容美发、雅兰、建设银行、红酒雪茄专卖等品牌商户，试图构筑家庭式购物、聚餐、休闲的“一站式”休闲生活商圈，同时开创外铺为餐饮、内铺为精品百货和主力店的商业形态。

　　而在仅仅过去一年，莱蒙领尚独领风骚的局面就被打破。2013年5月1日，绿景集团商业地产位于龙华的首个项目佐阾香颂购物中心开业。据悉，佐阾香颂位于深圳龙华新区布龙路与民治大道交汇处，建筑面积5.5万平方米，汇聚影院、超市、餐饮、服饰、鞋包、珠宝饰品、眼镜、家居生活、移动数码、个人护理等多种消费品类。

　　时隔仅半年，绿景商业又在佐阾香颂距离不到2公里的位置开业了1866佐阾荟购物中心。与此前佐邻香颂不同的是，1866佐阾荟为街区开放式商业，总建筑面积5万平方米，引入迪卡侬、华润万家、杨梅红艺术教育三大主力店。

　　而到今年，龙华购物中心更是迎来开业爆发期。2014年9月27日，中航地产在深圳的首个九方购物中心在龙华开业，其总建面积达到10万平方米，是目前龙华已开业的购物中心中最大的一个。在业态规划上，龙华九方购物中心定位“都市生活购物中心”，以生态、艺术、人文、体验为特色，以亲子体验带动家庭娱乐为亮点。

　　直至2014年11月8日开业的深圳星河COCO City，龙华的此类购物中心数量已经达到5个。据介绍，COCO City有8万平方米的总建筑面积。而如此计算，5家购物中心的总面积超过30万平方米，相当于近2个深圳万象城的面积，并分布在各自5公里的范围内。

　　各家都主打“亲子”消费业态

　　深圳市零售商业行业协会会长花涛表示，深圳是中国购物中心发展的前沿城市，其发展一直比较稳健，发展水平也处于全国领先地位。对于龙华集中开设如此多购物中心，花涛表示，购物中心的发展与城市的发展紧密相连，在购物中心在深圳中心区域呈现饱和的情况下，购物中心发展从城市中心向区域中心和城市副中心发展，而龙华作为深圳中心区向北延伸的首站，自然成为购物中心扩展的首站。

　　从各大购物中心的开业首日来看，片区内的消费需求确实强大，各大购物中心开业时几乎都是人头攒动的盛况。而来自商业运营人员的说法是，开业人流只是第一步，后期的商业运营才真正考验一家购物中心的运营实力。

　　在业态设计上，各购物中心都愈加重视餐饮和亲子类业态。较早开业的莱蒙领尚强调家庭式购物，引入了一些母婴产品商店。而定位为社区购物中心的佐阾香颂主打的商业门类就是轻餐和亲子。据介绍，佐邻香颂除华润万家、大地影院、优衣库龙华首店等主力店铺，还有星巴克、面包新语、千味涮、禾绿寿司、汉堡王、九毛九、老西安等20余家知名餐饮品牌入驻；并引进了金宝贝早教机构、橡皮堂儿童艺术教育、永旺莫莉幻想儿童游乐场等儿童品牌。

　　1866佐阾荟与传统购物中心迥然不同，主推格调餐饮、时尚健康、文化教育和生活配套四大业态，零售仅占全部业态的5%。其中杨梅红艺术教育被引入并作为主力店开业。

　　更进一步，亲子娱乐的儿童体验业态也成为九方购物中心的重头戏，占据了商场总业态比例的25%。据介绍，九方购物中心除了此前杨梅红、MEland、玩具反斗城，还引进了全球知名早教机构美吉姆、朗文青少年英语、乐高活动中心，以及首度引进的中国少儿航空体验馆、儿童广播电视中心、亲子花房等多个项目。在商场负一楼，九方购物中心还引进了梨园琴行和亲子主题书店“覔”，其独具特色的“绘本馆”，欲打造成深圳首家亲子悦读书店。

　　而星河COCO City则特地开辟5000平方米的COCO童堡，齐聚教育亲子机构、儿童游乐场、儿童服饰、儿童书店等，打造深圳面积最大、功能最全的儿童亲子乐园。

　　消费力与商业面积未能匹配

　　短时间内，民治片区方圆5公里内崛起了深圳又一个新商圈，这无疑给深圳繁华的商业锦上添花。然而，大面积的商业规模与当地的消费力能否匹配却成了大家关注的焦点。

　　据记者粗略统计，目前已经或者即将在龙华新区开发项目的知名房地产企业将近20家，包括万科、金地、莱蒙、鸿荣源、合正、绿景、星河、中海等，开发产品从普通刚需小户型到高端奢华墅院大宅一应俱全，房源类型非常丰富。但是房地产项目的风生水起并未迎来一大批居住人群，目前龙华新区各楼盘的入住率只有近五成。

　　在美联物业全国研究中心高级经理何倩茹看来，目前龙华新区居民的消费水平足以支撑新崛起的商业购物中心，“这些购物中心都属于中低端档次，一般月收入5000元左右都能消费得起。”但是，何倩茹认为，目前关键的问题是消费人口与商业面积并不匹配，“这个片区的入驻率并不高，商业面积和消费人口仍未达到平衡状态。”她认为，未来两三年，随着轨道交通和陆路交通的运力提升，这些商业面积的消化能力也会加大，因此这里的商业还需要很长一段时间的培养期。

　　从地理位置上看，福田和龙华只是一山之隔，可商业项目的档次和种类却有高低之分，那么福田相对多元和丰富的商业业态是否会分流龙华片区的消费人群呢？何倩茹对此并不担心，“福田和龙华的商业定位不一样，福田更高端而龙华更倾向于社区生活。”何倩茹认为，在各大购物中心争相以餐饮吸引客流的情况下，福田由于上班人群多而每天出现就餐排队的现象，如果龙华的商业也与福田的商业有着同样的餐饮品牌和质量，居住在龙华的居民就会选择回到自己的地方就餐了。“如果是单纯购物，龙华的居民也会在周末滞留本地消费。”

　　记者在上述的梳理中发现，龙华目前新建的几个购物中心中，以亲子为主题的消费业态占比不少，同质化比较明显。何倩茹认为，从目前的区域定位来看，龙华片区的居家生活氛围比较浓厚，加上现代父母很愿意在孩子身上花钱，亲子消费的市场还是很大的，但是是否需要这样扎堆呈现，需要斟酌考虑，“尽管有需求，但这样却有点泛滥，最终还得看哪家更能吸引人。”

　　事实上，大面积的商业项目扎堆开业，无论是主打何种消费主题，都不禁让人有商业过剩之虑。记者12日获悉，原定于12日开拍的龙岗区龙城街道两宗商业用地，因只有一家房企参与竞拍，未达到法定竞买人数，土地拍卖程序终止了。根据深圳市土地房产交易中心公告，这两宗商业用地的楼面地价均在7000元/平方米以上。这在何倩茹看来是商业面积过剩的负面效应显现，“开发商也开始意识到商业面积过剩的风险，这么高的楼面地价，如果运营不好将有很大风险。”她认为，开发商已经逐渐意识到深圳商业趋于饱和了，未来还将有很多旧改项目，而每一个旧改项目都少不了商业配套，即使不卖商业用地，商业面积也会不断增加。

　　“这么多同质化的商业项目，摆在大家面前的难题是如何将其运营好。”何倩茹对记者表示。据相关媒体消息称，万科将联手香港商业管理佼佼者领汇来运营万科旗下的深圳万科广场，在何倩茹看来，万科此举很大程度是想引进香港先进的商业运营管理模式，“现在大商业地产开发商都在思考运营，只有小开发商才会盲目跟风。”