早在清代《红楼梦》里，“一二等富贵繁华风流地”就用由于对苏州商业的描述，可见当时商贾繁华、店市兴隆。

    一度时期，苏州在经济飞速发展的时候，却把商业的形态依然停留局限于传统的百货业，一线品牌似乎与苏州人无缘。当时苏州商业格局与规模非但与临近的杭州、上海无法相提并论，甚至还比不过无锡、宁波这些兄弟城市的前卫与丰富。

    据悉，去年苏州的工业总值相当于上海的80%，而零售业总值却只有上海的25%左右。朱桦称，苏州商业存在规模不足的弊病，这种情况在各个区域都有不同程度的表现，市区商业以规模较小的店铺为主。另外，激烈单一的竞争导致苏州商业地产的平均利润率较低。

    而苏州都市里的一大批时尚高消费人群，要购买古奇、阿玛尼等品牌却不得不去上海、香港。周末甚至跑去杭州新天地享受西湖的旅游商业服务，苏州追逐时尚生活人群“舍近求远的”的消费习惯多少让商家有点“心痒”又有点“无奈”。

    从去年开始，苏州各区的商业地产悄然启动，到2006年商业地产遍地开花，商铺投资成为新一轮“炒金热”，似乎一时间，苏州的商业地产象一只化蛹的蝶，规模捧场速度异常迅猛。

    与此同时，《江苏省社区商业建设规范》将于本月起试行，按照该规范，"今后新建、扩建和改造的社区商业，每千人平均拥有的商业面积不低于1000平方米，也就是人均拥有社区商业面积1平方米以上。"

    政策面的支持和市场需求，使得苏州的商业地产在国六条没有关注的领域，正被内外两股合力驱动。园区、新区、古城区等各板块商业地产都开始大手笔的亮相于市。

    各板块轮番发力

    今年4月上旬，苏州市政府宣布，将在两年内投入28亿元发展工业园区的商业地产项目。以苏州工业园区环金鸡湖商圈开发为核心，未来环金鸡湖3平方公里区域将成为整个苏州的中央商务区。 这大手笔的操作使得园区的商业无庸质疑地成为了苏州商业地产的领头羊。

    其实，早在去年苏州市出台首个商业规划《苏州市市区商业网点布局规划》，园区金鸡湖东商业功能区就已经作为苏州新的市级商业功能区被正式确认；《园区2005－2010服务业指导意见》中，也明确湖东将作为苏州CBD核心区域，发展大型时尚商业、休闲产业，打造苏州最繁华的金融商贸区。

    业界相关专家表示，《苏州市市区商业网点布局规划》已明确提出，“古城内不再新建、改建大型综合超市、仓储式商场”，这在一定程度上显示出政府有意引导购物中心布局避开居民住宅区和交通负荷太大的地区，向都市圈层人口密度不高、但日后交通条件会较好的园区分布的意向。

    古城区上半年商业也有不俗的大手笔表现。今年6月，位于观前商圈的苏州商城产权，在世界500强美国通用出资5000万元收购部分产权后，另外大部分产权与6月终于尘埃落定。市区商界龙头老大人民商场以1.7189亿元的大手笔出手，一举拿下了苏州商城2/3的产权，挺进观西商圈。据长城拍卖有限公司透露：这是苏州近年来拍卖成交额最大的商业物业。

    随着苏州商业龙头进入观西，将给这一地区增加重量级的商业砝码，并加速观前商圈的震荡重组。可以预测，在外来商业资本大举进入本地市场的同时，由苏州本地商业企业参与的商业资产并购、重组也将全面展开。 

    城西高新区则继续拓展狮山路沿线段黄金商圈。随着绿宝广场、香格里拉等大型商业项目的启动，预计新区在今后几年内，还将建设2到3个“销品茂”。去年，世界500强企业麦德隆与高新区签订了投资意向，把现购自运仓储式超市的经营模式引入狮山商贸区；今年3月，特易购将在玉山路与塔园路交汇处选择店址，将于2007年10月开业迎客。

    而建中的绿宝广场是苏州第一家综合性大型购物休闲广场，总建筑面积超过25万平方米，包括大型购物商场，3家酒店，3栋高档办公大楼，美食街，不夜城休闲娱乐中心等。预计于2006年11月16日试营业。一时间，狮山路板块的人气又旺了起来。

    但是对于苏州“井喷式”商业地产项目的开发，投放量是否适度，开发管理模式是否存在问题等业界也有表示不同程度的关注。苏州新鸿嘉投资顾问有限公司执行总经理袁继峰表示，一个区域的商业开发总量主要要和该区域人口以及城市建设规模总量相结合考察。从理论上来说人均占有商业面积1—1.5平方米是适量开发，但由于苏州流动性人口多，很难具体测算出人均占有量，因此可以参考当地年消费品总额来判断。从商铺投资角度来说，在苏州的平均值每平方每年的毛利超过8000元才有利可赚。