作为二线城市和制造型产业城市的代表，苏州的商业市场一直让房地产企业又爱又恨。如果说“商住倒挂”真实地形容了苏州商业地产的现状，那么，背后折射的则是苏州商业地产“价值洼地”的现实。然而，当时针迈入2010年，苏州商业地产正在经历着一场前所未有的巨大变革。

    一方面，2010年苏州商业地产的市场供应量将达到约80万平方米，比去年增长近三成。加上前两年未被市场消化的存量，预计苏州今年商业地产去化量可达90至100万方，较去年全年销售面积82.71万平方米上升15%左右，上市量呈稳定上升的趋势。另一方面，商业地产因其保值增值的作用，特别是城市综合体项目，随着经济的稳定、租金售价的陆续回暖，迎来了稳健的投资时机。“2010年，必定是苏州商业地产风风火火的一年！”不少业内人士如是说。

    2010年 苏州商业发展元年

    从苏州当下房地产市场最新动态来看，商业地产无疑成为近期的热点：1月15日，香港新鸿基地产湖东CBD项目奠基；3月2日，九龙仓国际金融中心项目超高层奠基；3月3日，亿象城接待中心正式对外公开；3月18日，亿象城与家乐福在内的多家企业顺利签约。除此以外，中润苏州中心 、高新国际商务广场、钻石广场、万科金域缇香、苏纶场在内的多个商业项目也将于今年上市。商业集群的逐渐形成，以及轻轨等交通利好的成形，让更多的人认为：2010年，必将成为苏州商业地产发展元年。

    事实上，在经历了前几年的低迷以后，苏州商业地产在2009年就开始出现了拐点上扬的趋势。新商品住宅地产所没有的优势，商业地产本身所具备的保值增值属性，让其更有投资的余地。在楼市一片火热的景象下，苏州商业地产也经历了一次重生。环顾苏州各区域,商业项目如雨后春笋般一个个崛起。一度成为苏州第一高度的环球188大厦、位于园区湖西的苏州市区首家综合性大型国际购物中心——印象城、古城区第一个城市综合体万达广场、木渎第一大商业综合体木渎新天地、苏州城南最大的购物中心南苏州生活广场……这些陆续在去年建设或者竣工开业的商业项目，开启了苏州商业地产的新篇章。

    根据苏州搜房网统计：进入2010年，苏州中心城区总供应量超35万方，占总量的44%。其中沧浪区苏纶场与亿象城两个大型商业项目同时上市，预计消化近20万方商业体量。另外，金阊区仍旧依托物流优势，专业市场唱起主角，新东方汽配城和机电五金城预计将总共去化12万方。吴中区依旧保持强劲的增长势头，今年供应量与去年基本持平，在20万方左右。其中东吴北路沿线，以中润苏州中心、新苏国际广场、苏州国际科技大厦为代表的写字楼群已基本成型，往南延续到东吴南路，这一带状区域有望成为苏州城南的商务中心，并大幅度提升吴中区的商业能级。

    此外，苏州城市在轻轨建设的带动下，工业园区、高新区(狮山区域)形成两个新的商业功能区。园区商业经营者在回望之时，都自认为做了许多年“孤独的守望者”，今年终于逐渐“守得云开见月明”；而苏州高新区十大重点项目开工开业，其中商业地产项目就达4个。据悉：目前苏州高新区在建或待建的商业地产项目达11个之多，4年内仅狮山片区就将崛起18栋高楼。不少专家甚至表示，苏州高新区商业地产已经迎来了快速发展的“黄金时代”。

    商业开发蕴涵诱人盈利潜力

    正如世界不动产联盟会员、兆丰不动产董事长杨肇锋所言：苏州与上海相比，其商业比重相对偏低，与苏州在长三角的经济地位极不相称。当苏州的住宅产业平均利润呈下降趋势时，投资者开始把目光转向相对利润较高的商业。一方面，城市庞大的经济规模和就业人口，让市场看到了商业、商务项目的发展潜力。另一方面，商业开发可以带动区域经济的发展，尤其是有利于提升土地的等级，蕴涵了诱人的盈利潜力。

    在经济指数日益攀高的苏城，投资回报率是众人思索的一个话题。一些人把自己有限的财富存进银行吃利息，认为这样既无风险又有利，两全其美。殊不知，我们手中的货币时刻都在贬值，物价上涨使我们在银行中得到的微薄利息迅速化为负值，一个深刻的事实告诉我们，我们的实际财富在慢慢缩水。一些人喜欢投资股市，期望它的高回报，但这种投资有很大的风险和不可预知的因素，有时一点点风吹草动就可以让我们倾家荡产。

    正如潘石屹所言:投资商铺是最理想的投资方式，因为商铺具有很高的回报率。拥有一间商铺，你就是老板的老板，购买了商铺的所有权，租你商铺的老板时刻都在为你打工。为何商业地产在地产中的回报率最高?我们可以从以下事实中感知，比如：你现在购买了苏州高新区狮山路的一间门店，即为购买了60万人口的新区中心商铺。5年或10年后，由于城市化进程的加快，新区的常住人口开始膨胀，区域之间人口流动加速，你先前以60万人口新区中心的价格换来的是200万人口苏州城市中心的商铺，那么它的租金和不动产价值不该是以5到10倍来计算的，那该是几十倍乃至上百倍的差距，如此算来，投资商业地产是最划算的。

    众所皆知，商铺虽然投资门槛偏高，但是“一铺养三代”的投资价值始终还是让人垂涎。当公寓价格上涨过快而挤压了投资空间后，商业地产的投资价值被再度重视起来。在住宅投资难度越来越高的当下，相对于政策不断缩紧的住宅项目，商铺和写字楼却没有太大的政策性约束。于是，租赁回报率更高的非住宅类商品房在投资者心中的砝码陡增。因此，非住宅在未来一段时间内成为楼市投资的主流也并非不可能。

    如果说日益成熟的住宅地产已经提升了苏州人的生活品质，那么，未来商业地产的繁荣，将从另一个层面提升整个城市的品质。据分析，随着苏州城市GDP的高速发展以及产业结构的升级需要，商业地产在苏州未来的发展前景十分值得期待。去年房地产市场的过快发展并未过多的涉及到商业项目，因此，在新一轮的行情中，商业项目的补涨需求以及边际效益的增长将率先领跑整个房地产市场。苏州楼市也将在商业地产的带动下逐渐升温，逐渐步入平稳健康发展的轨道。