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   9月28日，总投资25亿元的汉正街品牌服饰批发广场正式开业。投资方称，将依托自身资深的行业背景和强大的品牌号召力，聚集强势品牌厂家，立足中高档服饰批发，带动汉正街升级。至此，多福路上再添一座服装专业批发市场。

    2003年以来，伴随汉正街旧城改造、汉正街商贸旅游区改造项目的启动，汉正街市场新一轮的开发建设拉开序幕。龙腾置业投资50亿元打造汉正街商贸旅游区，一期项目“汉正街第一大道”规模达19万平方米；盛唐地产投资30亿元开发建设武汉市重大旧城改造项目——龙王庙商贸广场；甘肃大陆桥公司在汉建品牌服饰批发广场；武汉国华礼品发展有限公司购得永茂片39亩地块的使用权，用于建设汉正街礼品商贸城……

    汉正街区域掀起商业地产的热潮，成为各路开发商争夺的焦点。如何引领专业批发市场的业态升级，也成为汉正街的商业地产开发商面临的课题。

    专业市场渐多 商户应接不暇

    在刚刚开业不久的汉正街品牌服饰批发广场，50多岁的田女士在广场2楼以每平方米近5万元的价格，花92万元买下一间店铺；同时，在三楼女装市场花十几万元租下两间店面，装修花了4万多元，这对于她来说，算得上今年扩大经营规模的“大手笔”。“我看中的就是这里的地段和优越的硬件设施，以及透明的市场管理模式。”她告诉记者。

    田女士从沙市来到武汉做服装批发生意，从“中心商场”到“万商白马”，从“库玛”到“第一大道”，如今，她在几个服装专业批发市场内都有自己的店面，说到自己服装生意的开店征途，她感触颇深。

    刚到武汉发展时，田女士选择了多福路上的汉正街中心商城。这里地处汉正街黄金商圈核心，与多个专业商品批发市场毗邻，交通、物流网络四通八达，拥有良好的商业氛围。“当时二楼一半卖女装一半卖内衣，我租了30平方米的经营面积，由于市场比较成熟，当年生意就不错。”

    到2005年，田女士的生意更加红火，并且代理了两个中高档服装品牌，她退出了中心商城，转而选择万商白马市场。当时一间店面一年的租金是12.5万元，由于市场蒸蒸日上，第二年租金就上升到16万元。

    到2005年下半年库玛开业时，在万商白马已有两间店铺的田女士本打算进驻，因为这里的租金条件比较优惠：交一年的租金，此后前半年内每个月返还商户当月租金，这样下来相当于一年免了一半的租金。田女士考虑再三，还是选择了放弃。“感觉地段不是特别理想，做批发的氛围似乎不够。”

    2006年下半年，田女士作为优质客户被引进，以优惠的租金价格拿到汉正街第一大道主通道上的两间店铺。“这里地段虽好，但进去之后让人没有方向感，而且感觉层高低了一点。”精明的田女士将店铺按原价转租出去之后，得出这样的结论。

    一名多年从事商业地产项目营销和策划的专业人士称，开发专业市场的商业地产运营模式，是近几年武汉市商业地产开发中的“热点”，这一点在汉正街表现得尤为突出。

    过去，汉正街90%的商户停留在街巷经营和摊位经营上，根本谈不上商务环境。一些定位专业市场的地产项目陆续竣工后，无论在运输方式、仓储方式上，还是在购物环境的营造、物业管理等方面，都在进行根本性的变革。

    “试水期”的阵痛 悲欢忧喜几何

    然而，并不是每一个商户都能有田女士这样的市场敏锐度，能够在商业地产的开发大潮中成为受益者。

    同样做服装批发生意的罗女士，有过9年开服装加工厂的经验。2006年她关掉工厂，选择代理服装品牌，做精品女装批发业务。“当时汉正街第一大道正在招商，开发商的雄厚实力，现代的商贸理念吸引了我的眼球。”罗女士称，当年年初，她毫不犹豫地交了店铺押金，与项目方签下租赁合同，在市场开业之前拿下某品牌女装代理权，接下来就是期待店铺交付使用。

    但由于种种原因，第一大道没能在合同约定的时间开业，而选择在4月28日试营业。“3月和8月服装换季，对于服装代理商来说开业比较适宜，4月底才开业显然晚了一点，一些大零售商的货已经进了不少，我的店铺一开业生意就不好。”罗女士说。

    到了2006年下半年，第一大道对市场业态进行了调整，引入布匹批发商，女装生意进一步受到冲击，到2007年初又开始引入内衣批发，市场业态分布与先前的指导方案大相径庭……

    罗女士初战失利，不仅押金分文未退，加上3万元装修和在其他服装批发市场亏本甩货的损失，她亏掉十几万元，也因此离开服装行业，另起炉灶做起纯净水生意。

    一资深市场人士分析，第一大道运作上出现问题。当初，“24小时循环经营”，“高价拍卖商铺”，“千人摇号抢铺”，“华中首席品牌服装港”，“与纽约第五大道结为姊妹街”，“与新丝路模特机构达成战略合作伙伴关系”……种种市场理念的导入和概念炒作，十分抓人眼球。然而，汉正街毕竟有多年形成的自己的市场规律，武汉的消费者也有自己的消费习惯。

    武汉汉正街市场管理委员会副主任熊国汉表示，商业地产包括两次开发，一是房地产开发，二是培育市场的二次开发。“不切合汉正街实际，不遵循市场规律去运作，要想一步运作成功几乎不现实。市场上出现的问题，市场自身就有调节的功能。就第一大道来说，业态向针织内衣、布料、辅料的调整，也是市场的选择。”“无论从项目硬件还是软环境上，我都十分看好第一大道的发展前景，但由于前期招商有些商铺已卖掉，要想统一调整布局，对于开发方来说，必然面临痛苦的选择，也必须为之付出一定代价。”熊国汉说。

    市场变幻莫测 断言成败尚早

    汉正街，自古以来就是万商云集之地，改革开放初期又率先恢复小商品市场。

    但其后，汉正街小商品集散地“龙头老大”的地位受到极大的冲击，市场环境的脏、乱、差，严重制约了汉正街市场的繁荣与发展。“沿街叫卖、肩挑背扛”早已不适应武汉现代经济发展和商品流通的客观需求。

    伴随汉正街的二次腾飞，一个个商业地产项目的开发，为经营者提供“宽敞亮”的经营环境，使汉正街的形象得以提升。

    汉正街作为寸土寸金的黄金宝地，同样是商业地产项目，甚至同在一条街区，经营却往往有天壤之别。商业地产开发商是怎样找准定位，引领专业批发市场的业态升级呢？

    某服装商城的策划经理介绍，万商白马市场如今门庭若市，是汉正街区域内的黄金铺面，有谁知该市场1996年投入使用初期，也曾门可罗雀。自从2004年7月万商白马市场对一楼进行封闭两个月的彻底改造之后，该市场1-9楼全部经营中高档精品服装，由于上规模、定位明确，市场出租率高达100%。

    相比之下，中心商城定位于汉派女装总汇，侧重中低端市场，通过多年的经营，也形成了自己的优势和品牌。

    刚开业的汉正街品牌服饰批发广场，则定位高端向外推广，力图进一步细分服装批发市场。业内人士称，其接受度还有待市场考验。

    2006年5月开业的美奇国际儿童城，定位儿童产品经营、儿童娱乐、儿童餐饮、儿童教育培训等功能于一体，运作一年之后便不得已步入停业调整。据知情人士透露，马上将有新的变化。

    而令人瞩目的龙王庙商贸广场，结合上海的南京路改造、豫园、新天地的发展思路，立足高端定位，目标是打造国际化商贸旅游航母。但据了解，其招商情况不尽如人意，也在进行调整。“商业地产项目的运作往往需要较长的运作周期，需要高资金投入，高利润伴随的是高投资风险，这要开发商有极其雄厚的经济实力。”熊国汉说，从拿地、定位、招商、规划、建设、经营、管理到“稳场”、“旺场”，一系列的布局不仅需要有经验的地产开发商，还需要足够多的商业战略合作伙伴和大量专业人才。更重要的是，市场不确定的因素太多，导致了商业地产项目的复杂性。但有一点是肯定的，找准定位、以及合乎市场的业态规划和经营管理，加上一定时间的运作周期，项目是可以成功的。