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    编者按：城市综合体，又叫“城中之城”。随着城市的高速化发展，传统的界限分明的城市业态规划已然不再适用，新型的集群化、多功能化的城市综合体的崛起也就成了必然。武汉从2008年引起城市综合体的概念，到现在已呈现“遍地开花”的形式，万达广场等具有代表性的综合体项目相继入驻。

 
光谷世界城步行街

    2008年，武汉利嘉置业，这家起源于福建的商业企业在武汉的成功，得益于其在光谷世界城步行街的优秀运作，第一个将城市综合体引入武汉。

    城市综合体是指具备了现代城市的全部功能，被称为“城中之城”。把城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。其特征包括：超大空间尺度、通道树型交通体系、现 代城市景观设计、高科技集成设施。

    在中部崛起和商业时代的大背景下，武汉一些传统住宅开发商已经不满足于社区商铺的打造，开始把商业、办公、居住、文娱等城市生活空间进行组合，打造成一个 多功能、高效率的城市综合体项目，如福星惠誉、南国置业、联投等均涉猎综合商业项目的开发。加上早期投身武汉城市综合体开发的万达、世茂、瑞安等品牌开发 商的后续发力，让武汉综合体呈现遍地开花的发展态势。

    起步较晚  从零开始进入城市综合体

    “从某种意义上讲，城市综合体是对土地价值的最大利用，毕竟在最黄金的地段，单纯只开发商业地产或商住楼，黄金地段的价值都没有得到最大的开发”而湖北中原地产研究部经理祁晓睿表示，实际在“城市综合体”的摸索道路之上，光谷世界城步行街与菱角湖万达广场有类似之处，只是商业业态方式有所不同。

 

菱角湖万达广场城市综合体

　　现在，对于武汉这样一个超级城市来说，在中部崛起的大背景下，在具备了天时地利人和的种种有利条件下，综合体的发展已进入“蓄势待发”的阶段。 目前正在规划、在建或已建的综合体项目有世贸锦绣长江、武汉新世界中心、瑞安汉口天地、闽东中天国际城、万豪联邦中心、光谷世界城、东湖春树里、百景瑞中央生活区等等。他们有以下共同特点：其一，从建筑本身都为超大体量，建筑形态也多种多样；其二，大都位于片区核心区，交通较为便捷；其三，发展商都为品牌企业， 有着丰富的开发经验，有雄厚的实力和资金以及良好的管理水平；其四，大多项目只租不售。

    事实上，武汉自民国时期起，就是中国的重要商业口岸。对于武汉的商业地产，市民无论是投资意识还是自主经营，都有着强烈的主人翁意识。但令人失望的是，武汉市的商业地产没有一个令人满意的答案，商圈始终聚集在江汉区和武昌区一带，直到最近光谷商圈和汉口北商圈的出现，才打破了这一平衡。

    精明的武汉市民当然不会放弃这样一个投资的机会，从江汉路万达广场、光谷步行街和汉口北等商铺的招商情况看来，武汉市商业地产远远处于未饱和的状态。

    “不过需要注意的是，商业地产成败的关键还是其后期经营管理模式上”祁晓睿认为，在这一点上，凭借多年来的商业地产开发经验，尤其是丰富的资源，万达集团是具有一定特 点的。

    除此之外，对于菱角湖万达广场，祁晓睿认为，相比于前两代项目，菱角湖万达广场的休闲步行街更具规划性，单个铺面的面积增大，主力店的作用将发挥更大，“这样比起原来的小铺面经营，更容易形成商业带效应，这也是第三代万达广场的优势特点之一”。

    就城市综合体而言，笔者曾采访经济学家王先庆教授，了解到，“城市综合体的发展是过去没有高端商业，买一点东西跑到香港，二是我们的业态非常单一，就是几个百货、超市、杂货店，现在出现了各种新的形态，品牌店、专卖店等等新的业态，更主要的是这种业态把旅游、文化、餐饮、休闲、购 物等等融合在了一起，这就是泛商业、多业种时代，这只有城市综合体才能存在。为什么万达会以这种速度发展，为什么这么多大商业受到追捧，因为中国呼唤这种 大商业，国情为这种大商业提供条件，同时人们的收入水平超过8000美元，工业化时期进入后时代，种种因素加在一起，使中国进入了城市综合体井喷的时代，不仅仅武汉，全国都在大发展。发展最好的是过去还相对滞后的新兴经济成长区域，比如花都、增城、南海，清远也开始出现。”

    “在温饱阶段，这种小商业、街铺是没有品牌的，到人均收入3000美元到8000美元时，很多商业街开始出现，但商业街是平躺的，缺少品牌效应的，缺乏管理的，松散的购物中心，到工业化后期，从高品质的角度，从生活价值的角度，开始体验复合大模式消费，这就是城市综合体的发展时期，而我们刚刚进入这个阶段。”

    地产巨头抢滩城市综合体 近30项目遍地开花

    王先庆教授说“我们刚刚进入这个阶段”，武汉的实际情况是早就度过了最黑暗的时期，虽然起步较晚，从2008年至今不过5年，但随着万达等地产巨头的介入，近30个城市综合体项目已经在武汉三镇遍地开花，有愈演愈烈的趋势。

    继万达广场去年底开业造就了菱角湖商圈的火爆后，之后，以民国风情为主题的综合体“大武汉1911”又宣布落户该商圈，打造一个都市休闲购物街区。至此，综观武汉三镇，目前正在规划和在建的综合体项目有汉阳人信汇、泛海国际居住区、碧桂园凰城、万科金色城市、汉口城市广场等。

    大牌房企“争食”综合体，除了项目本身前景看好之外，也有其他因素促使。武汉思锐房地产顾问有限公司副总经理张敏指出：“政府希望开发商做城市综合体项 目。城市综合体是对土地价值的最大利用，尤其是在城市中心和次中心地段，综合体物业可以更大程度上发挥地段的稀缺价值，而且多种物业之间也可实现资源互补。”

 
汉口北批发第一城效果图

    在武汉北部专业市场，由于汉正街搬迁的利好消息，催热了这一区域商业地产的发展。目前，汉口北批发第一城小商品城2期全精装产权商铺均价18000 元/平米，面积20-80平米；五洲国际建材城陶瓷卫浴区预计8月推出；金马凯旋家居CBD国际批发城5年35%稳固回报商铺火爆抢购中。在武汉南部，城 市圈功能最全、规模最大的大型商业综合体“联投广场”在江夏区大桥新区已正式开建。

    著名地产评论人祁晓睿指出：“城市综合体对城市尤其是区域的价值提升起着至关重要的作用。”典型案例如光谷世界城之于光谷片区，武汉天地之于永清片区，这些城市综合体的出现彻底颠覆区域现状和价值，从根本上提升了区域在整个城市中的地位。

    在白沙洲，三环内唯一尚未大规模开发的处女地遭到了众多品牌开发商的哄抢，万科首先在白沙洲沿江拿下了上百万方的地块，打造武汉最大的社区之一的万科金色城市，至今已经有十几期，据了解，项目规划10万方商业中心，约12000平米华润万家超市和约5000平米银鑫乐天影城意向入驻，计划打造白沙洲滨江新城。

    在武汉开发区，观澜太子湖、誉天幸福海等多个项目相继入驻，还有汉南的碧桂园凰城也在打造“武汉新生活区”。据悉，誉天幸福海总建面115万方，容积率仅1.3，绿地率高达到36.56%，车位比为1：0.8，湖岸线达3公里，有6栋高层及4栋叠拼别墅入市。

    城市综合体在武汉开发区的发展是武汉城市发展的一个缩影，次中心地带也开始挑战传统中心区的地位。由于中心区的城建愈发密集，可利用的空间也愈来愈少，郊区次中心地带已经逐渐成为武汉房企关注的重点，这也是城市综合体发展的一个重要方向。

    当然，由于起码较晚、发展较快，城市综合体在武汉发展的并不成熟，还存在不少隐患，尤其是某些项目只是打着城市综合体的名目，实际上关系不大，甚至仅有商业或是住宅的业态。有专家表示，按照现在的形式发展下去，武汉的城市综合体迟早要出问题。

    5年“从无到有，从有到多” 城市综合体暗疾缠身

    “谁拥有城市综合体，谁就拥有城市未来”，在这口号式的标语背后，隐藏着的是一场对城市综合体的疯狂扩张。

    有资料显示，2010年万达集团就有将近17个万达广场在全国同期上马，未来这个数字将一再刷新至40余个。“2011年万达集团计划开业的多个广场项目，目前正在稳步推进”。万达集团副总裁张诚介绍，万达集团今后发展的重点将关注战略城市的核心商圈，甚至不排除重点城市多点布局的发展方式。

    伴随着万达集团的提速发展，全国范围内形成覆盖式战略布局。中粮集团、宝龙地产、恒隆地产等地产大鳄也不甘落后，均以城市综合体为载体开始了加速扩张。中粮集团目前已成功将其“大悦城”品牌复制到北京、上海、天津、成都、沈阳等多个城市；以恒隆和宝龙为首的港企首先将触角伸向了二三线城市，开始覆盖式战略布局。武汉更是在短短5年内就有超过50个城市综合体项目“出世”，菱角湖万达等多个项目依然开始运营。

誉天幸福海实景图

    城市是否真的需要如此多的城市综合体？据初步统计，武汉今年已经有28个项目在建，多数项目都在10万平以上，誉天幸福海等多个项目甚至超过百万方，且大部分会在这3年内完工。在冲刺数量的同时，城市综合体的规模体量也在一再放大。某二线城市综合体项目建筑面积一度达到150万平方米，堪称西部超大城市综合体。万达集团近期在武汉重点推出巨无霸城市综合体项目，占地约1.2平方公里，总投资突破500亿。

    不过，“盲目开发，过度乐观，导致几乎每个城市都有失败的综合体案例，对当地商业的可持续发展起到了不良的影响。”对城市商业有深入研究的中国城市商业网点建设管理联合会副秘书长董利一针见血地指出。

    一位不愿具名的商业地产专家更是直言：“盲目立项、庞大但重复、运营管理不规范、开发商后劲不足，这四大弊端正在困扰着国内城市综合体的发展。” 他认为，在国外和我国的大城市，城市综合体已经是一个相对成熟的产业，但对于中小城市来说，尚处于摸索阶段，不能完全照搬大城市模式。开发大型综合体，需 在项目的前期定位、业态布局、建筑规划设计、招商引资、经营管理、资本介入等多方面进行全盘考虑。

    北京市房地产业协会副秘书长陈志表示，一个成功的综合体除了前期的规划、定位要合理外，后期的运营和物业管理也很关键。城市综合体开发不仅是一个地产模式，更是一个城市发展和运营的问题，城市综合体的引进与发展必须与城市经济、产业氛围、消费能力等和谐、合拍、互动。董利建议，在城市综合体中，一定要重 点做好商业、酒店这两部分，一旦商业、酒店不能销售，整个综合体的品质就会下滑。此外，要把城市综合体当作一个产品放到市场环境中来做，这样才能避免盲目开发。

    而武汉作为一个二线城市，城市综合体的发展还并不成熟，很多综合体的发展还只是停留在重复开发上，也就是万科模式算是一个标杆，这就需要开发上警醒，不能一味求大，还必须要有全盘的计划，尤其是是要抓住地区经济的脉搏。

  （ 来源：亿房网   刑天）