经过对小寨商圈范围内涉及的二十余条街区实地走访调查，对大量翔实数据资料深入分析，昨日，雁塔区公布了对小寨商圈开发改造的初步构想。

　　定位：西安商业服务业的新中心

　　小寨商圈的发展定位，应以第三产业作为支柱产业，重点发展文化商贸、餐饮娱乐及现代服务业，充分利用现有商业资源，通过商业、设施的完善，配套服务的跟进，形成良好的商业环境，树立品牌街区形象，吸引投资者。通过业态升级和商业地产改造，形成发展规划与市场配置之间的良性互动，将既存优势转化为区域的核心竞争力，为小寨商圈注入新的活力，打造西安商业、服务业的新中心。

　　重点一：升级“干”字形主框架

　　以南二环沿线、小寨东西路延伸线和长安南路为主的“干”字形商业、服务业发展主框架将明确定位，全力推进升级。

　　南二环沿线为综合性商贸街区，以现有餐饮和写字楼高度发达的现状为基础，以发展大型餐饮、商贸、娱乐设施、楼宇经济和现代服务业为主，形成积聚效应，并向中心城区辐射。

　　小寨东、西路延伸线为品牌服装、文化用品一条街。精品服装已成为小寨西路上的主流商业业态，小寨东路定位于文化用品街区，可与雁塔文化新天地等文化项目衔接，重点配置专业店、专卖店等特色店，适当配置餐饮服务等网点。其商业氛围已延伸至西影路和吉祥路。

　　长安南路为综合性商贸街区。现全长3000米，有商业单位1248家。升级后将集购物、餐饮、娱乐于一体，发展大型商贸设施、楼宇经济和现代服务业，重点配置百货店、大型专业店和专卖店等商业形态，部分地段可以向多元化、精品化、国际化新型商业街区迈进。

　　重点二：开发六条特色商业街

　　依托“干”字形主框架，兴善寺东、西街，雁塔西路等支线道路也将进行品牌特色改造和开发，成为特色商业街。

　　兴善寺东、西街为餐饮娱乐一条街，进一步发展特色饮食及文化娱乐项目，解决目前该地区餐饮行业数量不足、档次和文化品位不高的问题。

　　雁塔西路为西安新一代休闲街区，在尊重现存格局的基础上，予以规划调整，定位为酒吧、茶秀休闲街区。

　　含光路南段为文化艺术、创意产业一条街，充分利用西安美院品牌资源，在突出文化艺术品经营特色的基础上，按照国内一流文化街的标准进行扩建提升。重新包装自然形成的画家村，系统发展画廊、展示、制作、培训等衍生商业，形成以美院为核心，美术创作、艺术品交易、工艺制作、艺术培训、创意产生等商业形态为主要内容的产业链条。

　　含光路吉祥村十字至南二环段、吉祥西路至永松路为小型商务中心区。重点发展楼宇经济、配套办公、休闲等商业业态，形成吉祥商务中心，永松路、西斜七路十字亚商圈。

　　经七路为仿古文化旅游一条街。依托青龙寺旅游优势，主要经营工艺品、佛教用品和旅游纪念品，发展特色餐饮。

　　雁翔路为生态休闲旅游一条街。通过市场引导，政策鼓励，结合该地区已自发形成的一定规模的餐饮、农家乐和万亩都市森林、雁鸣湖都市水乡等旅游休闲项目，重点发展休闲经济。

    专家建言

    发展方向：要警惕三个误区

　　我们需要什么样的小寨商圈？“不要盲目求大，不要一味高档化，不要全面商场化，小寨就是小寨！”中国步行街工作委员会研究中心韩健徽主任对小寨商圈建设提出了独到见解。

　　警惕一：不应盲目求大

　　根据有关统计，商业街的有效长度在600米左右。不合理的大规模建设容易造成商圈内的交通问题、市民居住问题、商家竞争问题的恶化。因此，小寨商圈的建设不要盲目求大，而应把提升单位面积的产出收益作为重点。

　　韩健徽建议商圈在主街业态高度集中时，建若干特色小街，发展遍及社区的便利店、小型商铺等，实现商业业态功能的合理结构配比。

　　警惕二：不要全面商场化

　　“无大店不稳，无小店不火。”大型商场的存在可以稳定商圈的发展，但片面追求店大不容易有效聚集人流，形成消费氛围。小店店面布局紧凑，增强街道空间感，更能有效增加流动人群，“就像一座森林，大型灌木林、乔木、杂草共同生存才是合理的生态环境。”

　　警惕三：不要一味高档化

　　韩健徽特别强调，商圈改造升级之初，政府及主管部门应当做好规划引导工作，不能只是大楼长高了，街面变靓了，更不能一味追求高档化，而是应该高起点、高标准地建设特色商圈。

　　“小寨就是小寨”，韩健徽说，小寨商圈内独特的科教资源为发展特色商圈提供了基础，商、旅、文相结合的特色不是其他商圈可以克隆来的。高度专业化，消费集群化，鲜明特色化不仅会为商圈带来良好的经济效益，还会使它具有持久的生命力。

    商圈特色：应注重人性化

　　“小寨商圈要发挥交通等优势，通过停车场、公厕、道路标识等公共设施配置，使自己成为一个人性化的商业中心。”昨日，与会专家学者不约而同指出，人性化的公共设施建设将为小寨商圈作用与功能的发挥奠定良好的基础。乘车停车都要方便

　　西安交通大学教授刘星原指出，小寨商圈由于是“自发”形成的商业街区，缺乏规划层面的工作，在基础设施、管理、营销方面都存在有待改进的地方，这也是制约小寨商圈发展的关键。政府需要从购物停车、交通便利、行人方便、城市景观、美化环境等方面对小寨十字地区的人行道、停车场、绿地、广场等商业基础设施进行“大手笔”的全面规划与改建，早建早受益。

　　陕西省社会科学院经济研究所所长张宝通和西安市社科院的李骊明先生也关注到道路和交通问题，他们认为小寨商圈作为新西安的商业中心，必须使消费者能进得去、出得来。除大力发展公交、地铁，合理布局公交站点外，要规划建设方便的停车场，建设足够的车位和便捷的疏导方式，既保证干道通畅，又便于步行街乘车。街区细节以人为本

　　休憩、如厕、饮水、道路标识、遮阳避雨等细节问题上的城市配套，也可以体现充分的人本关怀，从而使街区有效聚集人流、延长消费者逗留时间、激发消费欲望、享受休闲乐趣。同时还可以加强服务功能，比如提供问询服务，设立ATM机，方便如厕等吸引市民进入。真切关注民生需求

　　在便民店、小型超市、早餐食品、连锁店布点上，应当实行优惠政策，让利于商家，施惠于民众。使城市的高端消费和低端消费能够各有应对，各得其所。

    现状分析

    三大问题困扰小寨商圈发展

　　对于西安人来说，到小寨购物是钟楼之后的第一选择。在昨日举行的西安小寨商圈发展论坛上，与会人员和专家都认为，这个地处南郊自发形成的商圈随着西安与区域经济的快速发展，升级改造已迫在眉睫。

　　自发形成的小寨商圈

　　小寨商圈所涵盖的范围为南二环以南、电视塔以北、太白路以东、经七路以西的区域，面积约为42.23平方公里，其中，南二环、小寨东西路延伸线和长安南路的商业氛围最为浓郁，商业设施较为完备，已建成各类商贸服务设施611个、总面积75万平方米，初步形成了小寨商圈“干”字型商业、服务业发展主框架。

　　这里距离老城区较近，有长安南路、雁塔路、朱雀路、含光路、太白路、南二环等多条主干道与周边城区连接，交通发达，便于商业流通。而且，小寨商圈范围内大专院校、各类居住小区众多，人口高度密集。据统计，在这一区域的日平均人流量达到30~50万人，超过雁塔区人口总数的四分之一，消费潜力巨大。小寨商圈具有雄厚的商业基础，好又多、百盛、军人服务社等一大批商业、服务业企业已经形成了各自的经营特色和服务品牌，并被广大消费者认可。这里也成为西安市民继钟楼商圈之后的首选消费场所。

　　三大问题阻碍小寨商圈发展

　　但面对大量的商机和资源，小寨商圈发展还显滞后。

　　（1）发展定位偏低

　　由于小寨商圈是自发形成的，局限于满足周边地区消费群体需要的商业服务区，没有作为一个全市、全省乃至西北地区具有强大发展潜力的商圈来定位。随着区域的经济发展和居住环境改善，小寨地区的人气、商气进一步聚集，偏低的发展定位，已经严重制约了小寨商圈的资源优势、区位优势转变为现实的经济优势。

　　（2）规模小、档次低、分布零散

　　目前，小寨商圈经营业态主要以中低档服装和餐饮为主，消费人群主要是院校学生，商贸设施规模小、档次低、分布零散。商业业态和基础设施与雁塔区居民的收入状况、文化品位、消费层次不相适应。

　　（3）发展停留在无序状态

　　加之没有科学的、可操作性强的发展规划，导致该区域商业发展至今停留在无序状态，目前，小寨商圈的开发还缺乏统一的、整体的组织推进，各类业态发展缺少有效的引导和整合，浪费了大量的商机和资源。

　　发展机遇失不再来

　　按照我市的规划，小寨作为商业发展区域的功能定位已经确定。地铁二号线的开工建设、曲江国际会展中心的建设都将带动周边的旧街区改造和文化商贸设施的大规模建设。全市商业、服务业开始扩散、转移到人文环境和生态环境较好的城南商业区。土地资源的稀缺和雁塔区域经济的发展也从内部推动着小寨地区开发存量土地和挖掘潜力。

　　小寨商圈面临着前所未有的机遇，由内而外地推动自身升级改造。