说起石家庄的东北城区，人们的下意识想象是工业社会的静态素描，工厂、管道、厂房及粗重的货运卡车。多年前还算处于城市郊区的工厂因为城区蔓延而被包裹在城市内核，因为工厂集中，因为土地性质，因为计划解决居民的住房，诸多因为，在其他区域的房地产市场风起云涌之时，这里还徘徊在市场活跃前的板结状态。石市退二进三政策的推出，打破了该区域楼市的胶结局面，坚冰破后激流涌，石市东北城区的地产市场开始发力。

　　作为石家庄市城中村改造、退二进三的重点区域，长安区将成为城市规划中的商贸区，据悉，在未来几年内该区域将出现饮食一条街、汽车贸易园区及各类主题商业区，可以预见，若干个商业地产项目，将形成相互依存又相互竞争的商业格局。其中，今年将推向市场的“天同改造项目”对于石市工业区改造及东北城区的地产开发具有典型的示范意义，因为长安区将在未来几年内完成400余万平方米的城中村改造。


　　目前，长安区内22个居民区内的居民主要构成为企业职工，建筑也多为70、80年代前的建筑，人均使用面积小于10平方米，并有相当数量的二居室三代同堂现象存在，楼体质量老化，户型设计不合理现象比较严重，居民亟需改善型住宅产品。天同改造项目位于石市城区东北部，北临和平路，东临建华大街，南临跃进路，西依民心河，项目总占地324亩，属于退二进三的重点工程，该项目规划布局是商住结合，内核为居住部分，建筑面积大于35万平方米，商业面积近10万平方米，物业类型拟包括主题商业街和商务办公区。

　　该项目由新天地房地产公司和冀兴房地产公司联合开发，开发商已经决定，住宅部分定位在中高档，可以有效改善该区域住宅产品的结构。但是对于项目的商业部分，究竟该如何定位，各位专家学者展开了激烈的讨论。因为附着于一个高档社区近10万平方米的商业项目，在商业业态单一的老城区，对于地产开发具有绝对的指导意义。

　　东北城区需要什么商业

　　住宅是重点，商业是难点。新天地房地产公司总经理侯健勇这样定义天同改造项目的开发。他说，商业不仅仅要面对社区，更要着眼于整个东北城区，因为157万元每亩的地价决定这里要做有档次的大盘。从住宅到商业布局，都可以对东北城区有个明显的价值拉动效应。

　　石家庄市商品市场管理办公室主任杨文波认为，石家庄东北城区的商业层次较低，业态比较单调，需要把商业区搞活。该项目位于二级商业中心范围内，应该围绕该项目定位，在该区域引进一万平方米以上的大型超市，引进一些品牌店，达到提升工业区改造价值的目的。河北经贸大学经济管理学院副院长孟华兴着重指出，解决居民对东北城区的心理定势的关键是塑造项目特色。打造商业街区的文化底蕴，把城市文化包容进去，对经营行业的选择，要与社区定位相匹配。


　　东方购物中心副总经理李建刚认为，石市商业网点集中在桥东区、裕华区，长安区相对薄弱，市场潜力较大，从布局上看，这里需要一个大型商业业态。该区域居民收入不是很高，但是稳定，需要超市等区域性服务设施。国大集团董事长吕毅华说，该地段的主力店应具有对内对外的会所，提供健身、休闲等服务。社区北侧可以借助建材市场的势，分化出高档建材或其它种类的专业店，从档次上加以区分。对于开发商在该地段做酒店类物业的设想，吕毅华不提倡做酒店，她说，商业地产风险分为开发风险和经营风险，因为酒
店占压资金非常大，导致经营风险也较大。北京华高莱斯投资顾问有限公司总经理李忠说，目前国内大多数酒店赚钱都是靠资本运营，而不是靠营业流水。他认为可以借鉴北京的做法，依靠建材市场做商住楼，可以具备仓储，日常账务计算、生意洽谈的功能，也可以住在里面照顾生意，可以提供酒店类服务，但不是酒店，而且可以出售产权。

　　天元连锁超市总经理杨立新认为，临街商铺需要市场整体定位，门脸形式无法打造成专业市场，把铺面售出，如何保证整体经营风格也是不可忽视的问题。他认为东北区域不太可能形成主力店加主题街区的模式，因为缺少人流、交通等因素，缺乏商业氛围，只有为住宅区配套的商业是最好的存在形式。
　　石家庄市商业联合会会长姚振春最后总结说，天同改造项目所在位置属于二级商业区的功能区，考虑到东北城区的工业发展历史，应该增加服务性商业。东北区发展不如东南区，商业基础比较薄弱，所以天同改造项目就具有了领头羊的功能，承担起了社会责任。