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  　近几年，随着广州规划利好以及城市形象的提升以及住宅市场受到政策抑制，众多外企、港企纷纷来穗拿地发展商业地产。但是记者发现，一边是港资企业争相到广州拿地，一边是早前拿下的项目长时间无法开业经营，不少商业项目都是雷声大雨点小。虽然不能以万达速度要求港企，但是一拖就是6、7年仍无法开业的速度实在令人费解。

　　南丰汇

　　开发6年定位未明 年底或试业

　　位于琶洲的南丰汇地块曾四度出让，第四次是于2006年12月20日，被南港投资有限公司以7.42亿元（底价为2.3亿元）投得，楼面地价达10037元/平方米，创广州新高，被誉为“最折腾地王”，如今已由最折腾地王变为“最折腾商业”。据了解，该项目预计今年春交会前开业，直到目前仍然没有任何开业的信息，并且南丰汇项目又将面临重新定位。

　　南丰汇早期定位为打造珠宝首饰行业，2010年正式获准命名为“南丰汇环球展贸中心”。2011年，项目封顶，定位为时尚首饰的世界门户，打造流行饰品行业；2012年，预计打造成礼品、饰品广场，其经营形态与万菱汇雷同。

　　据了解，南丰汇早已经封顶，近日，记者从多方途径了解到，该项目又准备打造成汽配城，包括做一些豪车展，不过目前由于汽车被限购，该定位又再被搁置。记者前往其销售中心了解到，目前其的确不再做精品类专业市场，将会打造汽配专业市场，同时也有可能会做一些高端精品展示，预计试业时间为今年年底。

　　西城都荟

　　开发6年 今年才有餐饮店开业

　　据了解，位于广州黄沙地铁站上盖的和记黄埔西城都荟上月终于有动静了，该项目餐饮主力店“宴荟”开业。而该项目早在2006年就曾召开新闻发布会宣布亮相，接着有消息称招商已超过六成，预计2007年中全面投入运营。此后该项目多次推迟开业时间。

　　记者日前前往该项目探营，商场分为南北两区，包括地面三层及地下一层，目前场内仅有宴荟开业，还有一些商业正在围蔽装修中，如千味刷、百佳、CK、寿司店等，百佳和电影院预计9月前开业。

　　记者向该商场相关工作人员了解商场何时能全部开业，有关工作人员表示，这要看各个店面的装修进展。此外，目前该商场仍有一些空余的店面正在招商。据该项目招商中心的工作人员透露，目前该商场负一楼的铺位租金最便宜为1000元/平方米/月以上。

　　万菱汇

　　烂尾14年 辗转7年 前年终开业

　　位于天河商圈的万菱汇，其开发商万菱实业(广东)有限公司是港资企业。据早前报道，万菱汇前身为烂尾十多年的京光广场，2005年，万菱实业在深圳的拍卖场上以7.581亿元人民币接手了这烂尾14年的项目，其已完成了四层框架，其上的三座塔楼最高的只建至八层框架。7年后，万菱汇终于在2010年11月正式开业。该项目面积达58000平米，地下一层，地上三至四层定位为综合性购物中心，不设百货、只做专卖店，并力求让专卖店的组合呈现多元化。

　　去年年底，曾有报道指出，开业仅一年后，万菱汇地下负一层的近60间商铺中，关门撤场的商铺有近20家；当时，整个万菱汇商场，撤场的商家数量已达30家。日前记者前往该项目探营，看到商场人气一般。目前万菱汇关门的商铺主要集中在负一楼，二三楼有少数店铺大门紧锁，其中负一楼有5、6家商铺紧锁大门，其中包括蔓妮芬、MENSEYE、乐宜居、七色花等商铺。

       原因

　　操作层与决策层脱离

　　不急回笼资金 不懂国内政策

　　广州大部分港资商业项目要么长时间不开业，要么开业后经营不旺，导致这些问题的主要原因是什么呢？不少商业地产专家表示，与内地一些龙头企业不同，港资进入广州开发商业明显“水土不服”，策略、程序不一样，以至于定位不准确。

　　商业地产资深专家陈瑞标表示，内地商业地产项目可快速拿地、建设、招商、开业，是因为其决策层和操作层多数都处于同一个城市，对项目所在城市、地段、消费群都比较了解，需要解决问题时，可迅速作出反应。

　　但是港资企业决策层主要都在香港或是国外，只能通过“文件”、“视频”等沟通。在不是特别了解的情况下，决策层很难决策，不得不派有关负责人前往项目所在地再考察，其中耽误不少时间。此外，很多港企在内地的项目仅仅是按照港、澳项目的经验去操作，并没有结合项目所在地的实际情况操作。

　　方圆地产首席分析师邓浩志表示，多数港企在内地拿地都是从战略角度考虑，没有走量的压力，所以一般都不急于开发，加上港商对内地政策及政府流程不熟悉，也导致了许多手续办理拖延等问题，最终导致了长期不开工。而且整体上国内土地价格越来越高，地越放越值钱也在某种程度上鼓励了放缓工作节奏。陈瑞标则表示，港企开发的商业地产基本上不会对外销售，走自己招商招租的模式，这些港企业认为只要把项目建设好了，有资产在内地，对股东有所交待就可以了，并不急着回笼资金。

　　另外，业界分析，港企常常难以读懂政府有关政策，政策有上限、下限，可能政府给港企下限政策后，港企需要争取上限政策，但港企不懂得灵活变通。

　　广东商学院流通经济研究所所长王先庆表示，内地市场政策变化快，港企往往是还没有吃透前一个政策，后续的政策就上来了。没办法吃透政策，在操作上面就会出现困难。

　　出路

　　应关注本地需求吸纳本地人才

　　引入香港资源 适当下调租金

　　行业人士认为，广州作为一个大都市，早些年并没有受到外资、港资的青睐，所以，与其他一线城市比广州外资、港资商业项目非常少。其实广州要向国际大都市发展，就需要接纳更多港企、外企的商业。那么，港企进入广州市场若想要发展顺利，应该注意哪些方面呢？

　　陈瑞标建议，港企应该聘请国内职业经理人操作，这样就更能了解市场。而王先庆建议，港企在内地建设项目时，应该对市场进行深度调研后，明确规划项目定位，根据项目的内容进行建设。

　　业内资深专家韩世同表示，港资企业在商业地产方面应该懂得运用和结合自身的优势，在结合本土化的同时也需要加一些香港的元素，例如吸引一些香港的品牌进入广州市场。

　　邓浩志则指出，港资商业地产企业不少拥有优质的高端商家资源，但在内地市场不是所有项目都适合走中高端路线或零售路线。在内地，平民化消费、专业市场商业经营模式等目前仍是主流，这也制约了部分港资商业地产的发展。所以，港企商业项目应适应当地的需求，并结合香港的优质资源、运行模式，但是切莫照搬香港思维，否则吸引的仅仅是小众市场，难以长久经营下去。

　　不少专家指出，一些港企有种“自大”的表现，总觉得自己的项目要比内地本土的项目高端很多，所以，租金高得惊人。业内资深专家韩世同建议，港企刚进入新的市场，应该把姿态放低一些，租金价格应该比同商圈的商业项目略低一些，以吸引客户。本地一些专业市场经常是在开业后有半年、一年免租期，等到商业项目经营逐渐进入正轨，开始旺场后才上调租金。陈瑞标也表示，港企的确应该在租金方面放低姿态，某几个港企开发的商业项目租金报价高得惊人，若能在租金方面做些让步也或许招商会更乐观些。