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    人头攒动的铜锣湾商圈是香港零售商家的必争之地。庞大的人流量曾带来高昂的租金，使这里一度成为全球最贵的地段，但近两年铜锣湾商圈的租金却一路走低，直降40％左右。

    与此同时，香港工业区内的商铺租金却慢慢走高，增长8％左右。两个区域内商铺租金“东边日出西边雨”的背后，是香港零售业版图的悄然变迁。“你能想象吗，罗素街的店铺在卖利是封（红包袋）。”香港一家地产公司的工作人员说。罗素街位于铜锣湾商圈的中心地带，曾聚集众多的珠宝店、表行和奢侈品店。2012年，这条街上的商铺以每月每平方米平均租金1．3万港元的“天价”贵冠全球。

    然而，近年来罗素街的租金却一路直降。根据香港地产公司仲量联行今年1月的报告，罗素街的商铺租金自2014年高峰以来累计跌37％。而罗素街上“惊现”利是封店，正是在店租一路走低之下“捡漏”的结果。

    不仅在罗素街，中环和尖沙咀两个商圈也出现类似情况：一些名牌奢侈品店铺要么降价转租，要么就此空置。

    商业地产服务公司世邦魏理仕3月发布的数据显示，从2014年到2017年，铜锣湾、中环、尖沙咀和旺角这4个香港核心商圈的租金已从2014年的高位下跌约四成。即便这样，仍有商家陆续撤出，不少店铺因租金过高而空置。

    与核心商圈相比，香港传统工业区却是另外一番景象：越来越多的商场和零售店铺在这里涌现。以香港最具代表性的工业区观塘为例，2010年之前这里80％以上都是工业厂房，2015年之后有40多个商业项目相继进驻，不少品牌和零售商家在此落户。“不同于铜锣湾一线商场常有空置铺位的情况，租户对这些冒起的工业商厦（工厦）需求殷切，可以说是一铺难求。”世邦魏理仕商铺服务部执行董事连志豪说。

    在特别行政区政府2010年推出更改或重建工厦用途的“活化计划”后，不少开仓批发、创意产业和文化团体进驻工厦，原来千篇一律的厂房焕然一新。除了观塘，长沙湾、荃湾和荔枝角等工业区也出现这一趋势。

    据香港特别行政区政府差饷物业估价署发布的物业报告，香港九龙地区私人零售业楼宇的平均租金价格由2015年12月每平方米1378港元升至2017年1月的1494港元，与同时期港岛地区的1625港元降至1398港元形成鲜明对比。“香港零售业楼宇租金‘此起彼伏’的背后，是香港零售业版图的变化。”连志豪分析称，香港核心商圈吸引的买家大多数是游客。香港旅游业近两年持续不振，核心商圈内不少店家销售业绩下滑，因承受不起高昂租金而纷纷撤出，业主只能通过降低租金吸引新店家“接手”商铺。

    世邦魏理仕顾问及交易服务部资深董事黎尚文介绍说，在香港传统的工业区或生活区，香港本地消费者的消费欲望近两年开始回温。落户在此的商家平日可以吸引区内工人或住户，周末则通过举办特色市集、主题嘉年华、文艺电影放映等活动，吸引其他地区的消费者到来。“2017年应该是香港零售业转型和复苏的一年。”连志豪说，奢侈品集团在核心商圈的垄断被打破，租金下降，中端大众品牌崛起，这些都是市场的良性调整。

    连志豪还表示，现在香港零售业的“饼”已经做大，除了核心商圈及新市镇（离口岸较近）的商场，以往的工业区也成了消费者的新宠。如今，传统商圈的业主要加把劲挽留中端大众品牌商户。另外，核心商圈还要引入更多特色、新颖、有创意的商铺吸引消费者，而非只是千篇一律的连锁店和奢侈品店。

    香港旅游业议会总干事董耀中表示，赴港旅客开始“升级换代”，之前游客到港比较偏爱买奢侈品，但如今更多的游客喜欢购买鞋帽、化妆品和药品等消费品。不少旅客也不再只是来购物，而是想更多地体验香港本地特色。

    董耀中说，香港旅游业正在新形势下作出改变，探索盛事、美食、文化的特色旅游新路，比如体验香港的生活区、邮轮旅游、海钓等特色活动。希望这些转变可以把香港的旅游业和零售业再次带回“黄金时代”。