以中服地块为主菜的这桌北京CBD的“黄金盛宴”，是否果真预示着商业地产的投资热潮来临？

    “入场券”争夺

　　北京市土地整理储备中心对CBD的关注度已有预期，但被视为CBD最后的“黄金盛宴”的12宗土地的火爆似乎还是迸出了“界线”。

　　8月2日上午，将投标地点由北京市国土局改到偏僻的昌平区小汤山镇的首轮投标还是制造了“史上最庞大的投标”人气。截至当天下午1点，据北京CBD管委会的相关负责人介绍，共接到61家主体单位提交的280多份单体设计方案，平均每块地获得23个招标方案。

　　主办方却只透露了整体的情况，对于具体参与竞标的企业和地块设计方案却讳莫如深，而现场除潘石屹的SOHO中国、万通等熟面孔的高调外，多数企业也表示不能透露。不过，现场记者还是通过“剽瞄”设计文册封条和登记表等方式将参与投标的企业群生相勾勒了个大概。

　　在地产企业中，包括万科、万达、中信、中建国际、华润、远洋、SOHO中国、首创、珠江控股、正大置地、九龙仓、苏宁置业、万通地产、海航置业、融侨集团、北京天润置地、新华联置业、和记黄埔、北京富德兴建置业、葛洲坝房地产公司等悉数在列，地产实力档次不一。

    　同时，包括中科担保、中航投资、亿利投资、北京涛利投资、和谐海峡信用担保、安邦财险、科智担保、联通投资、北京平准投资等金融机构也不在少数。

    　而除此地产、金融机构之外，来自航空、电子、电信、汽车、零售、文化娱乐等众多行业的豪门代表也出现在投标现场。按中国商报记者的粗略估算，包括三星、中先国际控股、爱美高集团、北大方正、标准投资集团、信宝行（宝马经销商）、盛大网络、周大福、亚视、广东二十一世纪出版社、天籁印象文化传播等非地产开发资质企业几乎能占据三成的席位。

    　业内熟知的是，金融保险以及其他异业企业都不具备房地产开发资质，其出面参与投标大都是背后捆绑了别的客户，即使中标也不会自己开发。这些企业只是在中标后得到其中一栋楼做企业的总部，投资开发工作则由其背后捆绑的企业完成。

　　“这么多企业前来竞标，目的很明显，就是冲着中服地块。”最早就通过博客表露对中服地块“野心”的潘石屹说，尽管首轮投标后还有综合评标、竞价等环节，但大多数开发商已坚持单独竞标，而且不惜重金一投多标，准备成箱的标书以及规划模型，只为获得一张CBD的“入场券”。据一大型央企的保守估算，按一个设计方案投入100万元计算，此次首轮投标280个设计方案就需花费2.8亿元。

　　公开资料显示，本次分割入市的12块地总供应面积达186万平方米，出让的12块地均位于CBD核心区，其中最惹眼的就是曾推迟出让的中服地块。

　　上述负责人表示，除了朝阳区CBD管委会、市国土局、市规划委三家单位以外，评标委员会的人数及组成等尚未最终确定，投标、开标及评标时间估计在9月中旬，将根据第一阶段的进展情况进行相应调整。

    “印证”商业地产热潮？

　　实际上，上述CBD12宗地块的被追捧引发业界关注的不仅在于中服地块是北京CBD最后的黄金地块，而是其的被追逐似乎是今年调控以来商业地产热潮的再次显现。

    　按一些业内的保守估计，中服地块分成四块后投入资金至少需要250亿元，预计楼面单价超过3万元/平方米。但如此高的价格却还是被超过60家的企业竞相追逐，而在此次投标之前的今年2月份，中服地块还是无人问津的尴尬。

    　“从2月份的无人问津，到如今的61家企业竞标，包含中服地块在内的12地块被追捧，离不开住宅市场遭遇宏观调控遇冷、商业地产价值逐渐回归的大背景。”阳光100副总裁范小冲认为，上述CBD12宗地块的热捧说明商业地产商住倒挂的历史正在扭转，商业地产的价值正在被凸显。

　　与范小冲观点一致的商业地产人士都认为，此次北京CBD12宗典型的商业地产地块的受热捧正是印证调控政策下商住倒挂的终结，具有风向标意义。商业地产业界认为，由于不受楼市宏观调控政策的影响，商业地产成了房地产领域的价值洼地。“持有型的商业地产，越来越受到投资者的青睐。”

　　首先似乎是政府在极力推动商业地产的供地。数据似乎也可以支撑：据国土资源部最近的公布数据，上半年住宅供地仅为5.7万公顷，而全年住宅供地计划为18万公顷，目前看来，住宅供地计划与完成的比例还相去甚远。北京市土地整理储备中心副主任叶向忠之前也曾明确指出，北京CBD如此核心地段的地块是绝对容不得烂尾的，政府是希望做持有型经营物业。

　　而同时，数据显示，今年上半年商业地产并未受到调控政策显著影响，全国办公用房和商业营业用房销售面积分别同比增长53.2%和41.7%，销售额分别同比增长91.5%和57.1%，销售均价分别同比上涨25%和11%；此外，办公用房和商业营业用房开发投资额分别同比增长59.7%和34.4%。“可见，今年二季度商业地产的增长速度，已远超过住宅地产。”中国指数研究院商业地产分析师何田说。

　　而在开发商层面，其意识也开始趋同于政府的谋思。“商业地产当住宅卖是绝对不允许，这也是中服地块曾经设定门槛的一个重要原因。”朝阳区CBD管委会相关负责人透露说。

　　据悉，本次中服地块的用途全部是商业金融用地，虽然规划中允许在地块上建酒店式公寓，但建成后要求开发商“仅用于持有出租或整体转让，不允许分割销售”。

　　不过，业界却有不同的声音。万达商业地产研究部主任杨泽轩在接受中国商报记者采访时表示，北京CBD上述12宗地块的爆热与其地段的稀缺价值有关，认为是商业地产的热潮有些牵强。

　　“北京CBD核心区的地段极为稀缺，很多人都希望参与到这场盛宴中是自然的事情。”杨泽轩说，诸如三星、宝马等多数企业跻身其中更多是谋求总部企业地标，而非商业地产投资使然。按统计，作为北京商务中心区的CBD国贸中心云集了1100多个国际品牌、两座世界级酒店、70多家餐厅、20多家咖啡店和数十家百货店，每年上缴税收数十亿元。同时，该商务区还为社会创造了两万多个就业岗位。

　　“12宗地块南接长安街，西邻国贸，北靠央视新楼，在北京市中心供应土地稀缺的大背景下，这样的地段绝对是绝无仅有的。”范小冲也说。

　　据“北京CBD核心区12宗土地招标文件”中“鼓励产业类型”显示，该12块土地中，有6块鼓励金融机构，4块鼓励总部、2块鼓励综合体开发。

　　此外，在一些房地产人士看来，此次土地投标吸引众多企业参与，也与门槛降低不无相关。此前，中服地块对竞标企业资质的要求是：竞买人须制定出金融机构与房地产企业的联合体方案，金融机构在联合体中的投资需超过50%，金融机构和房地产企业的资本金要求分别为50亿和30亿元。此次投标，除了要求规划设计单位不允许独立投标外，境内外企业均可参与投标；既可独立投标，也可联合投标；投标人参与投标的地块数量也不做限制。

　　不过，杨泽轩表示，商业地产整体投资政策环境确实在好转，对于各地的城市化升级换代而言，商业地产是最好的业态载体。

　　住建部政策研究中心副主任秦虹日前也在第六届房地产业趋势分析预测高峰会上表示，国内很多城市目前正处在一个产业结构升级的阶段，对于商业地产发展带来很大的机会，这也是为什么很多城市推动商业地产发展过程中，得到当地政府大力扶持和支持的一个重要原因，因为它的投资取向和地方政府推动城市功能升级这件事是相吻合的。