近日，位于燕郊、沉寂数年之久、号称“世界最大商业中心”的成功大广场又有招商消息放出。记者实地考察发现，目前，燕郊商业配套项目有近十个之多，已建及在建面积近200万平米，人均商业面积是发达国家的三倍之多。一向被称为“睡城”的燕郊，能否承载如此庞大的商业体量？燕郊的商业发展是否由“极度稀缺”走向“过度开发”？

　　考察　在建商业项目多，成功大广场“8年未建成”

　　据统计，如今燕郊常住人口达40万-50万，其中近30万人在北京工作。作为北京商业东扩第一站，诸多商家看重了燕郊商业短板，相继打造各类商业项目。

　　目前，燕郊开业及在售的商业项目基本分布于迎宾路、102国道以北及周边区域，沿燕顺路向燕郊镇布局。项目包括鑫乐汇、成功大广场、星罗城、乐天玛特、天洋城购物中心、东贸国际购物中心、雷捷时代广场、燕达国际商城、天洋城4代、新世纪（002280）商城等近十个，在售商业项目总面积近200万平米。按燕郊50万常住人口粗略计算，人均商业面积已达4平米，远超发达国家人均商业面积1.2平米的标准。

　　据了解，由马来西亚成功集团投资50亿元的成功大广场，建筑面积180万平米，商业面积82万平米，号称“世界最大的商业中心”，该项目拥有北京首个室内干湿主题乐园，室内回环式过山车及水上乐园。据资料显示，2005年3月，成功大广场项目就已开工。从2008年到2010年，项目经常出现竣工的传闻。记者在现场发现，项目商业部分主体已建成多年，建筑外立面较陈旧，其他工程还处于施工状态，但没看见有工人在施工。一个钢筋柱子上甚至筑了鸟窝，有鸟儿“入住”。

　　记者联系成功集团市场部，得知最近成功大广场确实在招商，但对于招商情况及具体完工和开业时间，对方没给出明确答复。

　　发现　建成项目多数仍在招商

　　而在成功大广场斜对面，定位高端的东贸国际购物中心正在招商。据东贸国际招商部门有关人员介绍，购物中心招商已达60%，有物美超市、国美电器、俏江南、呷哺呷哺、星巴克咖啡等品牌进驻。

　　记者还发现，作为燕郊惟一的开业项目——鑫乐汇，在2012年沃尔玛和新世界（600628）百货相继进驻后，人气也未能得到迅速提升。新世界百货市场部负责人表示，燕郊消费客群主要呈现“周末经济”，年内这里引进影院之后，估计人气会提升。

　　位于燕顺路东侧的星罗城购物中心，也在火热招商中，其相关负责人表示，星罗城购物中心招商工作基本顺利，将于今年12月24日开业。

　　位于燕郊102国道电厂桥东路南的雷捷时代广场，属于正在规划的商业项目，总体规划有200万平米，其中50万平米规划为商业配套。项目有关负责人表示，2011年10月，日本永旺集团签约雷捷广场，将自主招商和完善这一城市中心区的综合购物、餐饮、休闲、娱乐等配套功能。

　　此外，随着不少住宅项目的开发，燕郊的商业配套设施也正在规划中。燕郊天洋城的配套商业是25万平米的城市综合体，其中商业规划包括12万平米的天洋城购物中心，预计10月开业。燕郊首尔·甜城的大型配套商业设施——燕达国际商城，也在规划建设中，商业项目约30万平米。其有关负责人表示，该项目将于业主全部入住后才能开建。

　　分析　政府规划推动商业项目开发

　　根据燕郊高新区最新的政府规划，到2015年，燕郊高新区总人口将达到100万人，城区面积达到100平方公里，完成地区生产总值1000亿元以上，财政收入达120亿元以上。在政府规划部门的推动下，燕郊正在改变商业发展滞后的面貌。

　　业内人士表示，燕郊临近北京的便捷交通和当地商业稀缺，使得本地人口更偏向于去北京购物消费。中国购物中心产业资讯中心主任郭增利认为，目前，燕郊的商业面积从表面上看的确是过剩了。对整个市场规模来说，商业比重过大带来的压力可想而知。

　　■　前景

　　业界认为“泡沫论还尚早”

　　面对体量庞大的商业项目，燕郊是否有足够的承载力？

　　阳光100常务副总裁范小冲表示，燕郊商业基本上还是一张尚待泼墨的白纸。这几年，虽然多了一些步行街和底商，但燕郊作为环首都经济圈的一部分，未来仍会不断发展，因此目前还不会造成商业泡沫。

　　“支撑商业项目运营，一般需要两个基础条件，一是要有住宅承托稳定的居住人群；二是要有产业将居住人群留在本地。”RET睿意德执行董事张家鹏说，燕郊本地人消费力不足，在此居住的北京人由于大部分时间都在北京，也导致了消费力不旺盛。

　　天洋城相关负责人说，郊区商场不好运营。其中很重要的一点就是，之前燕郊的商场定位不高，居民对郊区商场不信任。

　　■　建议
　　结合地方特色精耕细作

　　阳光100常务副总裁范小冲表示，未来，燕郊的商业不仅需要购物中心，更需要引进休闲娱乐项目，形成更为丰富的业态形式。

　　张家鹏认为，从通州等地商业项目运作来看，以服装等购物类为主的城市商业路线并不适合郊区复制运营。郊区商业应考虑到交通等多方面问题，从本地特点出发，融合餐饮、教育、美容、美发等多种形式，并且加大服务类产品的比重，以满足居民休闲、消费等多种需求。此外，郊区商业在场所的设计上，也可以充分利用郊区宽敞的空间资源，营造出与城市商业不同的购物休闲体验。

　　天洋广场相关负责人也表示，品牌丰富、价格折扣更大、适合全家购物的奥特莱斯等业态，将会更适合燕郊市场。