开业于1995年的金五星商厦，是清河中街上最早的商城之一，如今“陈旧”却成了它的代名词。

　　作为清河区域最早入驻的商业设施，清河百货商城早在1978年就已经开业，营业面积3300平方米，上下三层。35年来，它目睹了同行一个个在此崛起，见证了清河商圈的不断壮大。然而，步入中年危机的该商业项目，眼下已经渐显老态。

　　一边是“天上”一边是“地下”

　　近年来，伴随城区租金的不断攀升以及零售业的“空心化”，北京的商业设施逐渐将眼光瞄向了五环外。位于京城北部，在京新高速、北五环、京藏高速三条交通要道所形成“U”字形右底部的清河，就由于小区密集、居住人口多，吸引了不少商业项目在此布局。

　　目前，在清河商圈里，既有长年打“最后几天狂甩”广告的商场，也有按部就班的，还有摩拳擦掌想要打造城北商业旗舰的。而消费者对清河商圈里商业设施的评价也是两边倒，认为一边是“天上”，一边是“地下”。

　　清河这个没有经过政府商业规划，由城乡结合部缓慢发展而来的社区型商圈，会有怎样的未来呢？

　　低端密集甩卖成风

　　清河位于海淀区东北部，辖区内有25个社区，东连鸟巢水立方，西接信息产业聚集地上地，南邻北大清华等知名高校以及“中国硅谷”中关村，北靠居民密集区回龙观。目前，该区域内的十大商业设施，主要集中在东西向清河中街以及南北向京藏高速辅路的两侧。

　　作为清河区域最早入驻的商业设施，清河百货商城早在1978年就已经开业，营业面积3300平方米，上下三层。35年来，它目睹了同行一个个在此崛起，见证了清河商圈的不断壮大。然而，步入中年危机的该商业项目，眼下已经渐显老态。

　　日前，当记者来到这里时，清河百货商场业态几经调整后，一层主打鞋类产品，二层主销服装，三层做羽绒服的反季促销。虽然该商场正在卖力地开展打折促销活动，但店内顾客依然寥寥无几，而导购们则聚集在一起唠家常。

　　“清百就是一家普通的社区商场，周边居民可以在这里购买一些日常用品。但年轻人很少来，因为他家东西跟不上市场的更新速度。不过，比较适合中老年人，毕竟价格便宜。”家住清河附近的张女士告诉中国商报记者。

　　位于清河百货商场右侧的起跑线连锁商城，主打运动牌。然而，由于客流少，该商场不仅招入了箱包、珠宝、手表等业态，截至8月中旬，还有4家店铺是空租的。“我们招商采用的是流水倒扣模式，一般品牌拿二三十个点，知名品牌拿十八个点左右。如果租户做得比其同类门店差，我们只能清退，要不然就不挣钱了。”起跑线连锁商城招商部负责人如是回答。

　　对此，起跑线连锁商城内位于临街位置的安踏工厂店店长表示，清河由于外地人口多，已经形成了不打折就没有人买的怪圈。“以安踏为例，即便是新款，我们都会打折。”而面对今年的消费低迷，网络冲击，竞争激烈，在打折频繁的情况下，商城里每个月销售额只有几千元的商户，不在少数。

　　值得注意的是，营业面积近8000平方米的金五星商厦，在清河有着不小的名气，但眼下“陈旧”却成了它的代名词。“现在能有几个商场会把餐饮放在一层，金五星这么做，不仅环境显得脏乱，还带动不了客流。而由于开业时间太长，其电梯只有上行没有下行，并且常常没到下班时间就关了。这么下来，二层以上怎么可能不冷清。”多位路过清河中街的消费者如是说。

　　“现在商场内一大部分租户都是靠老顾客支撑，很少有新顾客来。”金五星商厦内一位卖内衣的导购坦言。

　　目前，位于清河中街两侧，张贴着类似“全场10元”、“最后几天狂甩”、“低至39元”等促销广告的商业设施，随处可见。

　　除此之外，清河中街从东向西还聚集着一大批摊贩，吆喝声此起彼伏，有卖臭豆腐的，有卖水果的，有卖烧烤的，有卖廉价服装的……无所不包。在这条本不宽敞的道路上，车流、人流时常交织在一起。

　　清河这个备受关注的社区型商圈是怎样形成上述低端杂乱局面的呢？

　　首都经济贸易大学工商管理学院教授陈立平在接受中国商报记者采访时表示，清河是从供销社发展起来的，商业基础非常薄弱。这么多年政府对该区域的商业规划也几乎为零，基本上是地产商盖好房子后，租出去，由商户逐渐发展起来的。“而这些以打工族为主的经营主体，开的店几乎全是低端商业。能存活到现在，已经很了不起了。”

　　消费能力低强佑受阻

　　不过，在社区商业大行其道的背景下，在位于北清路的永旺购物中心日趋火爆的情况下，随着大规模连锁商业设施的进驻，清河商圈升级在即。

　　强佑清河新城是清河区域的主打地产项目，紧邻京藏高速，在清河中街的南侧，商业面积近20万平方米，集商业、休闲、文化、娱乐、餐饮、教育为一体。开业于2010年的该楼盘，商业部分以满足消费者高品质、高品位生活需求为卖点，是清河区域第一个吃螃蟹的商业设施，因此被寄予了厚望。

　　但事与愿违，目前强佑清河新城里的商业，却陷入了步履维艰的发展窘境。

　　私营业主叶先生三年前，花全部家当在强佑清河新城购买了一间100平方米左右的临街底商。然而，三年来这个店让他操碎了心。

　　和大部分投资客一样，叶先生买下该店铺后，并不打算自己经营，而是准备高枕无忧地收租金，蛋糕店金凤呈祥就是其第一个租户。然而，好景不长，金凤呈祥店提前解租，让叶先生的如意算盘落了个空。

　　该店铺经过一段时间的空租后，有着服装设计基础的叶先生改变初衷，准备自己经营，开家外贸服装店。一年多来，导购虽然换了一批又一批，但该店生意却没有任何起色。日前，当记者来到这里时，本来在里间工作室做创意设计的叶先生，将导购全部辞退后，落寞地坐在收银台前听着音乐。而那只陪伴他的大花猫则在贴满“撤店甩”广告的玻璃门旁，痴痴地向外张望着。“清完就不干了，还不如租出去，起码省心。”叶先生说。

　　当被问及生意为何不好时，叶先生坦言，清河的消费购买力不行。京藏高速上班堵是常态，在这里买房的人很少愿意住这里。与此同时，清河的房租又高，很多两居室被隔成了七八家，这些租客都是典型的“蚁族”。衣服售价一件100元，他们都觉得贵。

　　目前，强佑清河新城临街底商准备撤离的并不只有叶先生一家，其卖眼镜的邻居也在黯然神伤准备离开。初步统计，该项目里的临街底商有近一半都是空租的。

　　与此同时，翠微百货这个强佑清河新城的主打商业项目，目前的发展现状也不尽如人意。“虽然已经过了培育期，但是生意没有丝毫好转的迹象。我们店每个月挣的都没有交的多。”翠微百货一层一位卖女鞋的导购坦言。

　　“虽然翠微环境不错，但每次来这里，人都特别少。因为价格太贵，品牌还不全是知名的，买的话太不划算了，顶多无聊时来这里闲逛打发时间。”刘女士告诉中国商报记者。

　　此外，虽然素璞珠宝城是强佑清河新城亲自操刀的商业项目，但在众多消费者眼中，“冷清”已经成了其代名词。

　　这就不难理解，为何清河中街上会充斥着大量低端杂乱的商业业态了。

　　在陈立平看来，清河是一个人群非常复杂的商圈，既有从唐家岭分流过来的为中关村服务的年轻“蚁族”，又有本土靠出租房为生的农转非人群，还有住在廉租房、经济适用房里的人群，这些人基本上不会去追求高品质生活，购买力比较低。翠微百货想要打动这部分人群，不是一件容易的事。

　　值得注意的是，近年来随着海淀北部新城的建设，一批包括橡树湾在内的中高端住宅在此建成，为何强佑里的商业没有打动这部分高薪、高消费人群呢？这与该地地理位置的先天缺陷有着莫大的关系。“翠微在京藏高速边上，看似交通便利，实际上一点都不方便。京藏高速辅路、清河中街两条路没有哪天是不堵的。我从上地过去，就经常遇到堵死的情况。”华先生介绍说。

　　区域升级华润试水

　　多年来，海淀的高端商业都集中在南部，北部几乎没有。这让清河区域内居住的高收入、高消费客流，过去基本上都流失去了朝阳。怎么抓住这部分迫切需要高端商业的人群，吸引更多的人群，是清河商圈升级的关键，陈立平强调。

　　而强佑商业的受阻，则让后进入的华润五彩城认清了一个事实，就是在清河发展中高端商业盯着原住居民是很难有所作为的，应该从消费者的需求出发，将目光放长远些。

　　据了解，华润五彩城是华润置地在北京的第一个大型商业项目，投资20亿元，建筑面积达20万平方米，一期开业于2011年7月，二期开业于今年1月。该项目集购物、休闲、娱乐为一体，以年轻家庭为消费主体，以体验式消费为卖点，辐射范围达5公里。

　　值得注意的是，不同于其他商业设施，华润五彩城是定制模式下的产物。“2007年，我们签下四大主力店后，才开始报各种程序，做其他业态的规划。因为，只有这样项目问世后，才更接地气，更具有吸引力。”华润置地（北京）股份有限公司运营部相关负责人如是介绍。

　　正如上述负责人所言，华润五彩城三大主力店13000平方米的沃尔玛、3500平方米的冰酷运动中心以及5800平方米的韩国CGV影院，自对外营业以来，一直是带动该项目购物氛围的引擎。与此同时，被美国授权所延误的最后一个主力店——史努比儿童乐园，也将于本月底揭开神秘面纱，“届时，购物中心的家庭互动氛围将更浓。”上述负责人表示。

　　除了四大主力店外，华润五彩城内还有GAP、H&M、星巴克、哈根达斯、眉州东坡酒楼、便宜坊、丽家宝贝等众多深受消费者喜爱的品牌。

　　当被问及是不是因为租金低才会吸引这么多品牌时，上述负责人毫不犹豫地反对说：“品牌开店，和租金有一定关系，但不是决定因素，他们更看重今后的发展空间。清河正是因为聚集了很多低端商业，才给发展高端提供了可能性。而随着城里居住人群的减少，橡树湾等高端社区居住人群的增多以及又一个生育高峰期的来临，清河未来的消费潜力非常大。目前，在我们项目里，包括CK在内的多个知名品牌就是第一次跟随华润出的五环。”

　　即便如此，眼下华润五彩城依然没有摆脱清河地区消费购买力低的影响。“虽然来冰场玩的人很多，但喝咖啡的人很少，他们都自带饮料。”太平洋咖啡店店员坦言。

　　对此，上述负责人解释说：“工作日爷爷奶奶和孩子一起，会有可能自带饮料。周末孩子都由父母带着出来玩，这种情况就特别少见。总体而言，冰场对一期餐饮的带动作用是非常明显的，只不过现在二期开业后，给消费者的选择多了，竞争激烈了而已。”

　　值得注意的是，目前华润五彩城内还有23家门店没有对外开业。显然，全面开业不久、有着打造城北商业旗舰这一宏伟目标的华润五彩城，还需要时间去培养商气。

　　在陈立平看来，由过去城中村发展而来的清河，在交通上存在着大量死角，这是清河区域内每个商业实施都不容回避的难题。未来该商圈能不能取得发展，不仅需要政府积极引导，还应该在公共交通上做些大突破。

　　（中国商报  陈  芳）