据国家统计局房地产开发投资统计快报，截至2006年6月末，重庆全市累积商品房空置面积558.69万平方米。其中，商业用房空置239.17万平方米，占重庆全市空置商品房面积的42.8%。
 
    早在2004年，全国40个重点城市的调查统计中，重庆商业用房空置面积达224.68万平方米，空置率44%，均居全国第一。这一数据使得商业地产热已露出苗头。而对于重庆商业地产是否过剩的争论一直持续至今。统计局调查数据显示，去年以来重庆商业地产市场增速已放缓，但总量和空置面积仍然持续上扬。
 
    重庆商业地产仍然暗流涌动。

    此前，商务部对全国商业地产进行检查，旨在防止商业地产投资过热。而目前重庆商业地产的开发热度却还在蹿升之中。

商业推盘热潮
 
    重庆大型商业项目推盘热潮始自2002年，在最近两年达到高峰。此间，渝中、江北、南岸、沙区、九龙坡等十几家购物中心竞相登台亮相。到该年下半年则社区商街又一窝峰扎堆，仅江北区就有六大社区商街。此外，南坪的一大批商业物业也都横空出世。
 
    这一轮商业热潮的特点在于：从业态上看，大型购物中心竞相登台亮相占据主导地位；从区域分布上看，五大商圈区域势均力敌，都不肯示弱。
 
    其实，早在2004年重庆商业地产热就已露出苗头，但在不断的预警声中，商业项目还是逐渐演变成燎原之势。
 
    迈德城市顾问机构的调查数据显示，目前在不到1平方公里的解放碑CBD核心地带，太平洋、王府井、重百、迪康百货、美美百货等7家定位相近，共计20万平方米的卖场同台竞技，日流量30万人次的步行街容纳3000余家大小商场或商铺。
 
    而据预测，重庆市主城区五大商圈未来三年商业面积放量达300万平方米，而各区县也在大力扩张商圈规模，涪陵、万州、永川、长寿等区县，均已形成一个独立的商圈市场。
 
    有分析人士指出，为了招商的顺利进行，开发商前期都是无偿提供铺面招揽品牌商家入驻。而这种前期销售火爆开业却门庭冷落而导致租户纷纷退租的商业项目在重庆比比皆是，解放碑、江北等大型商业地产项目就因此遭至了或“速死”，或苟延残喘的结局。
 
    据记者观察，重庆商业竞争的激烈程度丝毫不亚于北京、上海等一线城市。在解放碑，在南坪，在沙坪坝，在观音桥商圈，走进任何一个大型卖场，从5折3折，到买100送60、买50送40，连卖带送的折扣力度让人瞠目。而记者也了解到，虽然解放碑一家大型商场去年销售额突破5亿元，但其年增幅只有15%。而四年前，其增幅高达50%。另一商场也一度向媒体坦言：去年国庆黄金周销售额同比增长10%左右，增幅已远低于往年。

政府助推是诱因
 
  　　重庆房地产在1997年被列为直辖市之后的发展可以用平稳来形容。2000年左右在城区买一个比较好的小区房，价格也不过1000多元/平方米。
　
　  然而，重庆的房价却由于政府的助推发生了根本性的变化。市高层人士在公开场合表示，“重庆现在是中国搞房地产开发最好的地方。今后十年，重庆房价将持续上涨，十年后房价将达到现在的两倍。”这位人士提出，重庆就是十年前的上海，十年后重庆房价必然会达到上海目前的价格。
　
　  2001年后，重庆市政府陆续出台了鼓励住房消费十项措施等鼓励房地产发展的政策。据重庆市政府一位官员透露：“在各种场合上，国土局、开发办的领导也经常给媒体打招呼，重庆现在房价持续上涨的小环境来之不易，任何媒体都不能够破坏这个小环境。”
　
　  政府的助推还体现在加大旧城改造的力度上。2003年重庆市城市房屋拆迁工作呈现出了一个高峰——全市拆除房屋5.1万户、326万平方米，同比增长73%、142%。2004年，全市实际完成城市房屋拆迁2.5万户，拆除房屋260万平方米。重庆同成置业总经理商兴洲认为，“由政府强力推进的拆迁，造成了短时间内的供需矛盾，进一步刺激了重庆房价的高速上涨。”
　
　  国家统计局统计数据显示，2004年，全国35个大中城市房屋销售价格同比涨幅为10.8%，重庆的涨幅达10.3%，已超过北京，而2004年上半年重庆房价增速更高达18.7%。2004年，在全国40个重点城市的调查统计中，重庆商业用房空置面积达224.68万平方米，空置率44%，均居全国第一。其中空置一年以上的达160万平方米。
 
    重庆商业地产空置率过高的舆论一时甚嚣尘上，而是时，重庆市却没有哪个政府部门站出来对重庆的商业地产进行摸底了解，普查哪些商业房在闲置，以及拿出如何诊治的办法，却是重庆市商委向媒体澄清说：“经过仔细计算，重庆商业房空置率只有9.23%。”此举因此被舆论批为“掩耳盗铃”。
 
    彼时，不管数据谁对谁错，任何人不可否认的是，重庆房价高速上涨的势头开始受到打压，2005年开始连续6个月房价涨幅回落。是年的春交会更是遭遇寒冬，各大开发商共推出了137万平方米的商业用房，却只销售出两万平方米。商业地产在春交会上几近全军覆灭。
 
    一直关注重庆商业地产的重庆社科院区域经济研究所所长李勇指出，购物中心等大型商业设施具有较强的市政效果和象征经济发展进程的标杆意义，而不少区县政府为体现“政绩”，不顾当地经济发展的实际情况，一味描述未来诱人前景，鼓励开发商建大商城，修商业街，并为其大开方便之门；但由于一些商业物业项目缺少相应规划及合理布局，消费人气又无法拉动，导致建好的商铺无人问津，自然成为“死铺”。

为何“高热不降”？
 
    事实上，在中央政府调控力度加大之后，重庆市有关部门也开始反思。
 
    2004年12月8日，重庆市政府办公厅转发市国土房管局和市建委的通知，称政府对空置面积存量和增量较大的地区，将严格控制新增用地的供应量，尤其是办公楼和商业门面，商业地产用地被圈定在20%的范围内。而至2005年，办公楼、商业用房被控制在供应总量的5%以内。
 
    是年，重庆市商委也发出商业地产市场风险预警，商委主任秦文武也表示重庆将完成商业结构调整规划、商业网点布局规划和加油站（包括液化气）布局定点规划等三个规划，避免商业地产满天飞，破坏重庆商业的布局。同时，重庆还要建立大型商场市场听证会制度。

     然而，政府的“紧急护市”似乎不够乐观。据重庆康联市场研究有限公司调查，因为重庆10年内主城区将扩容1/3，即便住宅与商业按1：0.2比例计算，整个重庆主城区商业地产3年内放量也将达到500万平方米以上，而重庆市统计局有数据显示，截至2006年6月，重庆主城区商业用房销售面积54.97万平方米，比同期增幅不大，上升了6.8%。由此看来，重庆商业地产上市量的增幅与销售量的增幅极不对等，在销售量增加的同时，空置率亦以更大的幅度激增。截至2006年6月末，重庆全市累积商品房空置面积558.69万平方米。其中，商业用房空置239.17万平方米，占重庆全市空置商品房面积的42.8%。

    同时，业内人士分析，2004年上半年，重庆火热的住宅市场催生了一大批商住楼，再加上旧城改造的拆迁楼，客观上增加了商业用房的空置面积，使其呈继续扩大之势；还有些抱着投机心理的开发商逆市而动，逐利性更使市场供应火上浇油。“土地的开发跟不上土地购置疯涨的步伐，销售的脚步又跟不上开发，新的空置房就不断这样产生。”

    政府规划的滞后则是造成目前重庆商业地产“高热不降”的另一个重要原因。重庆市国土局相关负责人介绍，重庆过去的商业一直以街铺为主，而在商业转型的过程中至今缺乏合理的规划，导致一边是各区域商圈内营业面积严重过剩，一边却仍有大量商业项目一起上马。而正是由于商铺、商场、超市等商业地产的空置房不断增多，才导致了重庆空置房总量在全国的居高不下。

购买力“手长袖短”
 
    李勇十分担忧地对记者说：“重庆商业用房存在严重的供大于求的情况，重庆商品房积压也越来越多，现在的商业地产泡沫可以说是重庆最严重的问题了。”
 
    然而，在铺天盖地的重庆直辖十年的成就总结中，这样的忧患声音却很难听见。统计部门也称，目前重庆商品房价格总体是合理的，不存在虚高的泡沫成分。

　　  同时，重庆商业地产并没出现房价的异常膨胀。有商业地产顾问公司认为，目前仅就商铺而言，重庆的租金和价格均处在全国平均线以下，北京、上海等一线大城市商铺每平方米5万元至40多万元，而重庆目前一般在每平方米15000元左右，只有少量地段极佳、品质极高的商铺突破了20000元。

　　  另外，从国土局给出的重庆房地产资金来源看，2006年上半年384.90亿元的资金中，国内银行贷款77.91亿元，不到1/4，比2004年有较大回落。自筹资金和利用外资等方式，减少了银行资金的沉淀。重庆房地产金融风险并不大。

　　  如此看，难道重庆商业地产泡沫一说只是专家的杞人忧天？重庆商业地产究竟有没有崩盘之险？
 
    李勇指出，尽管重庆房价确实和国内一线大城市相差甚远，但重庆市目前的一个普遍收入现实是，即便面对平均价格为2700元/平方米的房子，重庆老百姓依然是“手长袖短”。日前重庆社会科学院区域经济研究所调查显示，在20至45岁的重庆市民中，赞成央行上调利息的只有19.8%，而46.6%的调查者持反对态度。李勇告诉记者，实际上这46.6%的人群恰是没有房，正面临买房的人群。
 
    而重庆市统计局调查显示，重庆购房群体90%以上都是本地人，外地购买者不到18%。

期待理性回归
 
    不过，专家表示，重庆只是个缩影，它与整个国家一样，面临着“飞速发展”的困扰。在突飞猛进发展的同时，大量问题不可避免开始产生，商业地产问题由此而来。只有真正符合市场需求符合老百姓需求的才是真正切实的发展，而从重庆的现状来看，商业地产风险不容忽视，但期待其理性回归的空间同样存在。而这不仅需要政府进一步完善执政模式，同时还需要开发商思考和改善自己的投资方向。
 
    “重庆商业地产准确说是有效需求不足，无效需求过剩。”重庆迈德城市顾问机构负责人赵宜胜说。
　
　  赵宜胜的观点目前正代表着重庆很大部分房地产策划顾问机构及专家的态度。这类观点认为，表面上是重庆商业地产过剩，实际上还有相当多未发掘的市场“空白点”。
 
    赵宜胜指出，通过调查发现，重庆商业地产空置面积较多的是郊县商业项目以及一些新区社区商业项目。郊县购买力较弱，人气不足，因而大型的商业地产项目几乎无法生存；社区商业则普遍定位粗糙。但从商业发展的长远眼光来看，随着经济消费的提升，城市的扩容，新区发展、社区商业都还具有很大的发展空间。此外，从业态上来看，重庆现有的大型商场、百货、购物中心等业态已经过剩，但真正缺乏的是特色商业。
　
　  同时，业内人士介绍，现在重庆有些区域内商用物业的租金已经开始下降，很多商用物业的年租金回报不足10%。今后这种趋势还有可能蔓延，早期商业地产中的暴利现象将不复存在，商业地产的价值有望回归正常，而整个重庆商业地产的投资开发也有望在市场调节下理性回归。

    李勇也表示，虽然数量较少，但几年来，诸如南滨路外滩等重庆有特色的商业项目也逐步成为重庆商业亮点，解放碑CBD有望跻身中国第三大商圈，主城区其他商圈的规划发展目前也呈现各具特色的差异化局面，为未来区域特色商业发展打下了基础。