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　　重庆，这座嘉陵江、长江交汇的城市已经被江水两岸正在开工的项目包围着。

　　中房信统计数据显示，2011年至2015年这五年时间，20个重点城市新增城市综合体总量将超过1.6亿平方米，其中约55%的增量集中在中西部城市的新城。其中也包括重庆。

　　商业地产大爆发

　　规划中的重庆大学城新商圈，遍布着“巨无霸”式的城市综合体项目工地。公开资料显示，富力地产重庆大学城打造城市综合体富力城，总建筑面积为625万平方米，其中住宅410万平方米、商业215万平方米。

　　215万平方米的商业体量，相当于重庆3.5个观音桥商圈、5.7个解放碑商圈，堪称重庆大学城商圈最大的“巨无霸”。

　　根据重庆市商圈建设工作会2012年的部署，重庆市计划将建45个商圈，到2015年，尽快形成区县核心商圈、社区便民商圈和乡镇商圈齐头并进的格局，让市民只需驱车15分钟便可到达购物中心，步行15分钟可到便民商圈。

　　正是在这样的“部署”下，重庆的商业地产大爆发。重庆的土地出让金是个佐证。2012年，重庆土地出让金总额897.5亿元，在全国300个城市中位居第三。“从这两年的重庆土地拍卖市场可以看出，综合体的项目占了其中的大部分。”重庆中原地产市场总监孙刚对《第一财经日报》记者表示，跟一线城市相比，这里的商住项目占比非常高。

　　当然，这里人口也众多。数据显示，重庆的常住人口为2945万人。城镇居民人均家庭总收入24811元，比上年增长13.8%，人均可支配收入22968元，增长13.4%。但仍然赶不上重庆商业地产建设的脚步。

　　仲量联行重庆董事总经理苏仲礼曾表示，2013年，将是重庆中心商业爆发的一年，大体量的购物中心相继入市。未来三年，购物中心总量将超过100万平方米。

　　综合体的“折翼”

　　没有人会记得综合体的“折翼”。去年10月，媒体报道香江家居的经营困局：总共206家商户，空置率一度接近50%，超五星级酒店却成泡影，经营十分惨淡。

　　这是重庆较早时期的一个城市综合体项目，公开资料显示，当时中新.城上城号称占据重庆几何中心、交通中心、奥体中心，与渝中区、高新区、九龙坡区三区交会形成黄金三角要塞。

　　整个中新.城上城总占地11.3万平方米，总建筑面积80万平方米。按当初的预计，中新.城上城将引进超五星级酒店、超大规模购物中心等多种商业形态。

　　一项关于中国各地购物中心空置率调查的排行榜显示，沈阳以高达24.3%的空置率位居榜首，此外，重庆和北京等地的空置率也都高于10%。

　　还在热火朝天建设中的重庆大学城新商圈、龙湖地产开发的“龙湖U城”是这一商圈少数的已经开业的商业项目，人气明显不足，二楼都是一些面积较小的商铺，许多商铺还挂出了转让的信息。三楼的一些商铺还空着，闲逛的人寥寥无几。这个项目的冷清与龙湖地产在重庆开发经营的其他商业综合体火爆的场面形成鲜明对比。

　　香港信和集团早于2007年以41.38亿取得三钢厂地块307.6亩土地，曾因楼面地价高达4000元/平方米以上成为当时重庆土地市场的单价及总价“地王”。但该地块目前还在“陆续”动工和“搁置”中，迟迟没有上市。此前，他们对外宣称，将在三钢厂地块上修建一座33层的五星级酒店，造价9.1亿元。

　　记者在现场看到，这个项目还在施工中，原“计划到2014年6月24日，这里拔地而起的将是一座总高70米左右的20层高楼，建筑面积近15.2万平方米”，估计很难实现。

　　对于重庆商业地产的大爆发，有业内资深人士提醒，商业地产的投资是有巨大风险的，一个重庆二级资质开发商，正在为它的“大型城市综合体项目融资5亿”。

　　“重庆房地产在这十年发展得比较快，经过这么多年的发展，因为独特的地势变化，重庆的规划和许多城市有些区别，所以更适合打造多个商圈。”孙刚对记者表示，所以重庆的商业格局是多中心的格局。

　　这一个格局甚至下沉到三四线地区，今年初以来，江津、南川、綦江、长寿、黔江、酉阳、秀山等30来个区县的核心商圈，都出现了较大规模的城市综合体。

　　据当地媒体报道，有的区县仅一个小县城，城市综合体就出现了四五个，其建筑体量一般都在15万平方米以上，有的甚至达到60万平方米。

　　可是消费最多的，还是在解放碑、观音桥、杨家坪、南坪等传统的商圈。2011年，渝中区商贸销售总额已达1672亿元，社会消费品零售总额达414.3亿元，拥有LV、GUCCI等国际知名品牌180个，汇聚了全市50%以上的世界500强企业达109家。

　　“这一大爆发更可怕的是出现在三四线地区，这些地区的消费能力更差，未来会造成很大的泡沫。”当地的一家地产中介机构研究人员对记者表示，这些庞大的商业地产项目更多的是地方政府招商引资的一个结果。