手握终审胜诉的判决结果，厦门新鹭东方商贸有限公司董事长黄益辉依然难言轻松，与厦门沃尔玛的官司仍在继续。4月16日，新鹭东方再一次向法院起诉，要求沃尔玛限期搬离，并着手追讨近亿元的“占有使用费”。目前，要求搬离的官司已被立案受理，但开庭具体时间未定。

　　两年来，作为业主单位的新鹭东方与承租方商业零售巨擘厦门沃尔玛的租赁纷争，一度不被看好。新鹭东方以对方逾期缴纳租金为由要求终止合同长约；而沃尔玛方面则以遭遇空调停供及对方违约的理由，率先起诉。

　　事件背后隐藏的，实则是外资卖场大举圈占厦门零售业后，厦门本土业主商家不堪忍受店面租金回报与银行利息支出之间倒挂、超越入不敷出的心理底线，而采取的断然反击。同时，在厦门本岛，对沃尔玛、家乐福、麦德龙、乐购、大润发等外资卖场雄踞本岛繁华商圈的制高点和主要社区中心，挤占80%的市场份额的现象，也早有专家对本土卖场的生存状况表示隐忧。

　　而厦门业主与沃尔玛的这场租赁纠纷最终尘埃落定，在首遇业主逼宫后，厦门中级人民法院终审确认，沃尔玛与厦门业主的租赁合同已于2010年3月25日正式解除，此后，沃尔玛在厦门东方时代广场属于“占有使用”，为此，沃尔玛将面临向业主支付上亿元的“占有使用费”。

　　经典个案，考问的则是厦门整体商业布局是否合理的深层命题。

　　事件追寻
　　沃尔玛并购好又多后引发租金延付

　　新鹭东方与厦门沃尔玛的纠纷说来话长。

　　沃尔玛与好又多完成并购后，厦门好又多门店在2011年改旗易帜入编沃尔玛，卷入这场租赁合同纠纷的沃尔玛东方时代广场店前身就是好又多。整个商场共有四层，面积2.4万多平方米，厦门沃尔玛租赁的是其中的一至三楼，面积约1.4万平方米，四楼现归新鹭东方自用。

　　七年前，经深圳富春东方管理有限公司的引入，好又多正式入驻东方时代广场。2010年，温州辉恒置业有限公司通过资产置换方式，成为这桩物业的新东家。为了接管这个项目，辉恒成立了新鹭东方。2010年，新鹭东方正式接管这宗物业。

　　租赁双方各自的历史变革，成为这场官司的导火索。

　　“在新鹭东方变成新业主后，公司曾要求新东家签订一份三方协议，但对方拒绝了。”在这桩官司终审结案前，厦门沃尔玛方面曾经如此解释事态恶化的原因。

　　根据原始租赁合同中的约定，“每季度末5天内必须交清下期租金，逾期30天不交租金，业主可以解除合同。”2011年2月，由于多次催缴，一直到第37天仍未等到沃尔玛续缴租金，2011年3月24日，新鹭东方书面通知沃尔玛，双方的租赁合同终止了。

　　接近沃尔玛的知情人士透露，新鹭东方与富春东方交接时，正好赶上沃尔玛整合好又多。由于资产还没完全交割清楚，谁该支付这笔租金，双方发生了扯皮。并且，当时好又多的中国总部在广州，沃尔玛的中国总部在深圳，两边沟通也不方便，导致延迟支付租金的时间超过了30天。

　　“这正好给新业主抓住了把柄，有了口舌之实。”上述人士至今仍认为，是沃尔玛方面自己把事情给办砸了。

　　首遭逼宫
　　厦门沃尔玛终审败诉

　　实际上，在收到合同终止通知的几天后，沃尔玛终于续缴了租金，但亡羊补牢之举，在新鹭东方看来为时已晚。

　　据悉，新鹭东方的“终止合同通知”甚至还惊动了沃尔玛美国总部，沃尔玛派出大中华区副总裁两次赶赴厦门谈判，包括厦门鹭江街道办在内的多个政府部门，也多次参与调解，但都无功而返。

　　沃尔玛一方的久拖未决促使矛盾升级。2011年8月10日，厦门烈日当空的酷暑季节，沃尔玛东方时代店的中央空调突然遭遇停供。至今仍坚守在沃尔玛东方时代店内的个别商家指称，“这其实只是新鹭东方当初逼迫沃尔玛撤离商场所使的一着狠招而已。”

　　2011年8月30日，以新鹭东方违约为由，沃尔玛率先向思明法案起诉，要求业主停止违约行为并赔偿经济损失111万多元。此举很快遭到了新鹭东方的反诉。

　　厦门业界称，这也是沃尔玛进入中国市场以来，首次被业主用法律手段要求法院确认“租赁合同终止”并腾空物业，颇具标志性意义。

　　而遭到“逼宫”的沃尔玛没有想到的是，随后还将继续面临业主上亿元的“占有使用费”的追讨。

　　今年3月16日，经厦门两级法院一审和终审，沃尔玛以败诉告终。两级法院均确认，双方租赁合同已经终止，自2010年3月26日起，沃尔玛在东方时代广场属于“占有使用”。厦门中院终审再次确认，2004年12月3日厦门沃尔玛与东方时代广场当时业主签订的《物业租赁合同》，和2007年8月14日签订的《补充协议》已于2010年3月25日解除，沃尔玛自2010年5月以来，继续向新鹭东方支付的费用并非租金，而是“房屋占有使用费”。

　　最新进展
　　厦门沃尔玛再度面临新官司

　　在手握终审判决后，新鹭东方底气甚足。

　　据悉，在接到终审判决书的次日，新鹭东方旋即向厦门沃尔玛发函，要求派人协商腾空物业的时间表和“占有使用费”的结算方式，但无论是面呈还是快递，厦门沃尔玛均拒绝签收。失去耐心的新鹭东方决定再施法律途径。新鹭东方证实，其同时向法院起诉了两场官司，一是要求沃尔玛限期搬离，二是向沃尔玛追讨截止于起诉日止9000多万元的“占有使用费”，但追讨“占有费”的官司由于尚未确定受理的法庭，目前未被正式立案。

　　据新鹭东方在诉状中举证，沃尔玛在东方时代广场“占有使用”的时间至今已经超过了两年，参考两公里范围内同类商铺的租金标准，新鹭东方要求沃尔玛一楼商场按600元/平方米，二、三楼按200元/平方米的标准支付“占用费”。此外，由于在合同终止后，一楼租金仍由沃尔玛收取，这部分也应归还业主。

　　5月3日，记者就此事进展采访厦门沃尔玛，公关部人士只是表示，不是太清楚，要问下总部才能给予答复，但此后并无下文。

　　据厦门思明法院方面确认，厦门东方时代广场现任业主诉厦门沃尔玛要求搬离的官司已经立案，但开庭具体时间未定。

　　专家观点
　　“商业生态系统”需要平衡

　　在厦门业内有一套“商业形态生态平衡”理论：很多国家的大型卖场被限制在远离市中心的城郊，经营时间上也有限制，这样，中小型超市都能在卖场的辐射区圈内各自找到生存空间，而酒吧的生意也不会因此受到平价超市的影响。

　　“大型卖场过度集中，必然不利于商圈档次的提升。”采访中，有厦门政府官员对现有商业格局表示担心，在这位官员看来，“外资卖场所缴纳的税收‘羊毛还是出在羊身上’，税收源自消费，利润却被带离了中国。”

　　不过，对于外资卖场在厦门的密集布局，官方似乎也无可奈何。厦门市商务局内贸处的赖仁根表示，政府部门只能对超市总量和整体布局进行控制，只能管“合不合适”，不能规定外资卖场能不能进，“能不能开”的决定权在各级招商[简介最新动态]部门和开发商，只有他们有权利对选择什么样的商业形态进行取舍。

　　同样，目前国内法律也显得力不从心。据厦门市投资促进局人士介绍，2004年出台的《外商投资商业领域管理办法》中，虽然有对单一店铺营业面积超过3000平方米、店铺数量超过3家的外资卖场审批权进行规定，但2008年9月，商务部出台《关于下放外商投资商业企业审批事项的通知》后，审批权限就下放了。

　　对此，厦门大学经济学院教授、博士生导师林民书指出，目前，外资卖场基本上控制了厦门的销售渠道，拥有绝对的定价权，这种商业格局带来的弊端是，外资卖场为了保证商品的价格优势，必然把经营成本向中、上游的供应商转移，导致制造业和企业员工的利益受损。

　　□延伸阅读
　　重新引导和布局外资卖场或成新课题

　　官司胜诉，让黄益辉如释重负的不只是心理上的压力得以缓解，更具实质性的，商场租金回报与银行利息支出之间倒挂的阴影，或许会随着这场官司的胜诉而根本扭转。

　　在老业主与原好又多签订的租赁合同中，双方约定的合同期限为20年，租金年递增率为2.5%，签订的第一年总租金约547万元，2010年为第7年，总租金约628万元，只有合同期的最后5年约定为“随行就市”。

　　黄益辉算了一笔账：2005年5月，租赁双方签约时，约定的租金为31.5元/平方米，按照2.5%的递增率，2009年5月的租金为34.2元/平方米；新鹭东方受让这宗资产时，当时曾做过一次评估，资产整体评估价为5亿多元，其中出租给沃尔玛的部分共1.7万多平方米，价值4.27亿元，对应的租金回报率仅为1.39%；如果双方租赁合同没有终止，现在，租金应该为36.16元/平方米，但资产总值已经升为8亿多元，出租给沃尔玛部分的商场价值也已经达到6.5亿元，对应的租金回报率却仅为0.96%。

　　“银行的贷款利息在8%左右，租金回报率还远远不足于用来偿还利息。”黄益辉说。

　　记者了解到，新鹭东方的窘遇或许只是沃尔玛进入中国市场以来，与业主关系变得微妙的冰山一角，沃尔玛并购好又多后，在厦门本岛的门店总数已经达到9家，对于把场地出租给外资卖场的很多业主来说，租金回报率与利息支出都处于“倒挂”状态。

　　“很多业主都巴不得这些卖场赶紧搬走，当初为了把房子卖出去，甚至是‘零租金’把外资卖场引进来，现在，高房价背景下资金成本激增，才发现签长约是个错误，但苦于有约在先。”一家商超上市公司的厦门区域经理解读了这场官司的深层次原因，“沃尔玛逾期缴交租金，正好让业主找到了解除租赁合同的依据。”

　　在厦门中院终审败诉，是沃尔玛进入中国市场以来，遭遇业主发难的第一个极端案例。

　　而对于在拼斗中已然日趋成熟的本土中小型超市，外资卖场的存在同样不受他们欢迎，在厦门尤其如此。有厦门业内人士粗估，目前外资卖场在厦门整个零售行业中占据了不下80%的市场份额，仅沃尔玛并购好又多后在厦门本岛的门店就已经达到9家，外资卖场的势力范围覆盖了本岛很多繁华商圈和重要社区，本土中小型超市在外资卖场近乎铜墙铁壁的包围圈下，基本上已经无机可乘，往岛外往城郊布局本来才是外资卖场应该去的地方，现在，这些本土企业却无奈只能在这些被外资瞧不上眼的角落里，勉力寻找生存空间。

　　不可否认，在厦门乃至中国零售行业向外资卖场开放的当初，外资卖场对于丰富商品结构、降低物价、解决就业、税收贡献，以及促进中国零售行业的产业升级上，起到了积极的作用，但在10年后，尤其在厦门，外资卖场已经牢牢掌握了厦门整个零售行业的话语权和定价权，在以外资卖场为最高级别的“商业形态生态系统”中，“平衡”已然成为极度敏感而又脆弱的话题，外资卖场的任何定价和举动，必然会左右到整个“商业形态生态系统”的平衡。

　　因此，面对还在持续扩张的厦门商业格局，如何引导和重新布局这些外资卖场，或许应该成为厦门商业规划部门必须重新审视的一个课题。