存在规划短视、经营乏力、资金链脆弱等几大“软肋”

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　　目前，东莞城区几大商圈均落入尴尬的境地，处于商业发展成熟区的东纵商圈人气不旺；位于商业项目黄金地带的东城商圈也不景气；驻守新兴商业旺地的中心广场商圈仍然如此；号称“全球最大MALL”的华南MALL也人烟稀少。是什么原因导致东莞几大商圈都陷入了经营不利的局面呢？是商家经营不力，还是发展商规划不到位？抑或是其他？问题到底出在哪里？记者调查后发现个中问题错综复杂，在消费习惯、商家管理、资金融资等方面都存在不少问题。
　　
　　都市消费习惯尚未形成

　　从目前而言，东莞市民的消费习惯仍然没有改变，城区消费者喜欢去西正路、新芬路以及花园路等一些商业较为集中的街道购物，或者去广州、深圳等地购物，虽然连续开业的商场让不少市民有光顾的冲动，但总体上人数还是相当少。据分析，本地顾客的这种消费习惯有其历史根源，但本地商场招商情况不理想则进一步加剧了这种趋势。

　　喜欢去深圳购物的郁小姐告诉记者，每一家商场开业，自己和一帮女性朋友都是满怀希望，准备在开业当天去“血拼一场”，可每次都是失望而归。她说，就服装而言，自己喜欢的一些知名品牌一直没有引进东莞，要买还是要去深圳、广州等地，为此，她索性不在东莞买衣服。
　　
　　开发商缺乏长远规划

　　发展商的协调、经营、管理等能力直接决定项目的发展前景。据了解，东莞的商业项目还是以发展商自主经营为主，华南MALL自主经营部分达到了88％，第一国际则达到了80％，地王广场也有60％，发展商在招商、规划、营销等问题上都要全盘考虑。从这个角度来看，发展商的经营压力可真不小。

　　有不愿透露姓名的业内人士表示，许多开发商一味炒作房地产，不懂得经营商业地产，缺乏长远规划。商城的布局设计不合理，为了赚钱，连商场的一些角落都设为摊点出售。商业环境是需要慢慢培养的，不可能在短期内很快形成，而在出现繁荣局面之前，开发商应留给投资者一定的获利空间而不是急功近利地索取回报，这在一定程度上也有利于商场自身的发展。
　　
　　难以引进知名百货商家

　　对于中国或者国际上的一线百货或者品牌商家来说，单靠东莞的经济发展和潜在的消费力还不能吸引他们前来发展，原因是东莞还是一个二级城市，第三产业比重偏低。

　　早前，东莞某商业地产项目与深圳万象城的台湾REEL百货接洽过，结果对方表示目前不会考虑去东莞这样的二线城市发展，他们的目标是北京、上海这样的大城市；同样的事情也陆续发生在太平洋、百盛这样的一线百货商家身上，他们并不是不想营利，而是像这样的一线百货商家对自己的发展有着相当严谨的战略战术，就目前的情况而言，全国还有很多一线城市市场没有开发，他们自然也不会急于在东莞寻求发展。知名的百货商家首选省会城市等一线城市，那么品牌较弱的商场自然招来的是品牌较弱的商家，如此恶性循环，东莞商圈短时间内要想突破二线城市的局限，难度很大。

　　另外，目前东莞商业地产的供应量过大，加上业态同质化严重，竞争非常激烈，所以不少商家在入驻时顾虑颇多，往往会提出许多苛刻的条件。“事实上，无论是地王广场、第一国际还是华南MALL，都给其主力商家提供免年租的优惠条件。”一业内人士透露，“一些大牌商家的确会要求签订一些‘非常’条款，但考虑到这类品牌的号召力及其对商场的提升作用，发展商可能会作出一些让步。”
　　
　　前期开发与后期经营错位

　　很多开发商都存在一个误区：楼盘在先，商业在后，商业是依附于楼盘的。对他们来说，所谓的商业只是有意识地为销售楼盘做铺垫，仅仅是一个促销手段而已。怀有这样目的的开发商，当他们做商业的时候，往往带有一厢情愿的色彩，实际上后期的经营是跟不上的。一位业内人士表示，许多商业项目虽然展示面很好看，但是却活不下去，开发商想去展示自己成熟的品位与业态，往往事与愿违。这些矛盾是前期开发与后期经营无法吻合的一个集中反映。

　　商业地产属于复合型产业，要求地产商、投资商、经营者、物业管理者要有机结合起来。如果这四方面的结合存在问题，会给开发商带来巨大的投资风险。目前，东莞商业地产项目普遍存在的问题是，商业地产开发商对商业特性的把握存在着偏差，对商业规律的认识也存在问题。不少商业地产商是由住宅地产商转变过来的，没有看到商业地产与住宅开发的根本区别，盲目套用住宅开发模式。
　　
　　融资手段单一考验资金链

　　目前，东莞大型商业地产项目的融资渠道主要是银行贷款，在这个层面上，商业地产开发过分依赖银行贷款，特别是大型商业设施的依赖性则更强，这些项目投资大、动作急，动辄就是10多亿元或者是几十亿元的贷款。

　　从去年开始，不少金融部门按照央行的要求，开始控制这方面的风险，不少银行也已经将开发商自有资金比例提高到30％以上。在去年央行的论坛上，有专家指出，购物中心这样的大体量商业设施，自有资金的比例达到80％是比较理想的，最少也不能低于50％。一旦出现商业经营差、利润下降，达不到盈亏平衡点，就会造成银行的不良贷款，增加银行金融风险。　

　　除此之外，目前很多在建的大型购物中心和商业步行街都有一定的政府背景。购物中心、步行街等大型商业设施具有较强的市政效果，在此情况下，政府往往也会不顾经济发展的实际情况而大力开发这些大体量的商业设施。