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　　据资料显示，去年东莞城镇居民人均可支配收入达22885元，这个数据其实就代表着巨大的消费潜力，但令人奇怪的是，城区四大商圈并没有出现预想中的火爆场景。本报记者深入调查后发现，人流量不足以及街铺和社区商业的替代作用是四大商圈目前陷入尴尬境地的重要原因。
　　
　　促销乏术难以凝聚人气

　　“在运河边上开3C卖场，开一家死一家。”今年7月，开设在运河边天和商场上的永乐电器天和店悄然关门，一位业内人士这样总结该店关门的原因。曾几何时，运河一带以3C飞码广场、大平洋数码城等电子卖场而闻名，运河商圈也是各电子经销商必争的黄金地段之一。

　　谈起永乐天和店关门的原因，广州永乐电器市场部经理陈女士说，除了永乐当时的整体战略外，还有其他一些影响因素。她介绍，当时永乐选中天和店时，看中的是天和店的辐射能力。在运河和环天和商场一带都没有一家较为大型的家电卖场。但同时，由于家电3C卖场不同于其他日常生活用品卖场，它吸引顾客必须依靠大量的户外活动来完成，而在运河天和商场一带，由于紧靠区委与当地街道办，对户外活动管理得较为严格。“每次报上去一次户外活动，等批下来，最佳的促销时期已经过了。”陈经理说，“这也是我们不得不关闭天和店的一个原因。”

　　据了解，在东莞几大商圈中，除了东城商圈、东纵商圈的户外活动较多一些，其他几大商圈的户外促销活动比较少。目前东纵商圈的沃尔玛东湖广场门前空地的一个标准展位日租金已达到1500元。“我们看中的是沃尔玛的人流量与人气。”经常在沃尔玛门前进行促销的巴黎婚纱户外部经理欧小姐说，“在东莞较少见到其他商圈的人气有东湖广场这么旺。”她认为，商圈所在地的管理部门应该鼓励商户多做户外促销活动。“东莞的城管部门对户外促销活动的管理较其他城市要严。”欧小姐说，“毕竟东莞是一个以外来人口为主的城市，没有户外活动，就吸引不了在莞外地人的参与。没有人流量，东莞的商圈就谈不上发展。”
　　
　　小街铺与大卖场分庭抗礼

　　2006年1月，以特色饮食为主体经营项目的专业商业项目——东城十三碗将公开发售。同时，定位于国际生活街区的星河传说商业项目帕萨迪纳也与公众见面。这两个颇具规模的商业项目隔街相望，与邻近的新世界、金月湾、东城中心、世博广场等联动，一个新的大商圈逐渐形成。

　　目前，在东城十三碗，记者看到街铺都已售出，而在世博广场、第一国际，记者发现环世博广场一带的小街铺远比其他楼盘铺面好卖。行内人士解释说，主要是中小投资者看中了街铺与新商圈能够形成一种互补。

　　街铺除了能与商圈形成补互外，从租金来看，受莞城市民消费习惯的影响，莞城街铺平均租金要比同样地段的首层内铺高约40％，比第二层商铺要高2倍左右。从回报率来看，同样是商业物业，莞城投资者可接受的街铺回报率为5％，商场铺面则接近10％。回报率主要受铺位出租风险(租金稳定程度、空置率程度)的影响，可见街铺由于出租风险较低而受到投资者的欢迎。同时，由于目前东莞房地产市场商业产品与住宅产品价格落差大，而东莞人有“一铺富三代”的观念，有钱就投资铺面，这也造成了市场对街铺的消化率较高。

　　苏宁电器东莞分公司的苏经理认为，街铺的作用不能替代商业圈，特别是在大型家电卖场上。但在其他零售行业，东莞的街铺却在某种程度上替代了商圈中大型商场的作用。
　　
　　社区商业消解商圈人气

　　《东莞市2005年—2015年城市商业网点规划》中突出城区四大商圈的定位差异，但从实际情况看，城区四大商圈还处于同一层次的竞争，并没形成各自的特点。天厦地产中介的官经理认为，四大商圈中，除了东纵商圈相对成熟外，其他商圈则正处于成长阶段，如果没有明确而具体的规划约束，它们将快速繁荣或者快速死亡，对于整体商业而言，这确实会产生不小的冲击，“而一旦有了制约，将极大地考验商家们的耐心。”官经理说。

　　同时，官经理认为，东莞商圈不发达的重要原因之一是社区商圈替代商业商圈。据了解，现在几乎所有的房地产开发商在开发小区时，都会附带开发小区商圈，造成了许多项目商住比例失衡，以小区商铺为主体的商业消费成为东莞商品消费的主要形式，消费人群被人为分散。他强调，在发达的商业城市不会出现这种情况。

　　“这又涉及到一个房地产发展的问题，相较于深圳等一些房地产发展成熟的城市，东莞楼盘的商住比例明显失衡。”官经理告诉记者，东莞发展商拿的地通常较少是纯商业用地或纯住宅用地，多为商住用地。在深圳批建项目时，管理部门往往会根据整体规划对项目的商住比例作出明确限制，如果片区规划功能以居住为主，通常社区商业在总建筑面积中所占比例仅为3％－5％，如果片区规划以商业中心为主，管理部门会考虑加大比例，而东莞对于项目的商住比例并没相关限制。“15万人口才可以支撑一个8000平方米的超市，而现在东莞的人均商业比重无疑是超标的。”官经理说。目前东莞发展商在规划项目商业时，首先想到的不是满足本社区生活的配套，而是想满足周边人群。“社区配套商业服务不能替代商业商圈。如果这种情况不能从房地产开发时予以解决，那么东莞城区商圈红火起来的希望将很渺茫。”官经理说。