曾几何时，位于东莞繁华市桥商圈的新风路盛极一时，无尽繁华，与运河路、市桥路、西正路、北正路等堪称东莞的购物天堂。

　　随着城市的扩张，城市化进程的加快，社会结构的变迁，市民消费观念的转变，商业地产的蜂起，业态的嬗变，一天天地改写着商业版图，镇内商业遍地开花，东纵商圈趋向成熟，南城商圈、万江商圈分食，行政中心区商圈寻机待起，这些商业新实力都虎视眈眈。

　　俱往矣，运河、市桥、花园新村等老商圈虽仍霸王者之位，但老态已现，商业新势力也同质竞争、商业氛围未热，胜负未定。

　　迷局：

　　新商圈老商圈重新“划圈”？

　　2003年9月，20岁出头的小卢在新风时装城租下一个铺面，经营“比较斯文、有职业味道的服装”。那时，新风路还是绝对的商业旺地，信封时装城、好孩子儿童连锁商场、东莞书城都云集于此，周围有东莞技校、东莞电大、莞师附小、中心小学、建设小学等学校，针对学生群体的中低档服装很受欢迎，而且有从附近市桥路、北正路、新河北路等商业旺地转过来的客流。“开始的时候还好，但后来慢慢就不行了，越做越没有意思”，小卢就这样挺了一年，然后关门大吉。她告诉记者，那里大多数档口的生意都“一般般”，只有少数经营多年，留下了口碑，生意很不错。“老商圈嘛，还是有客人的，后来怎么样就不是很清楚了”。

　　昔日商业旺铺今日纷纷转租

　　3年后，记者来到小卢“不是很清楚”的地方，已是上午11时许，几个档口陆陆续续打开卷闸门，一些档口则尚未开门，即使已经开门纳客的档口也是空空荡荡，罕有客至。或许还未到一天里的旺场时段，一家服装店的店员百无聊赖，无精打采，其中一个就对着门面玻璃“除痘”。“旺铺转租”，不少档口打出了“免战牌”。

　　这个“不是很清楚的地方”，自从转了档口后，小卢回到在东坑工作，虽然也经常回到市区，但经常去的购物场所是海雅、天和、天虹等东纵商圈档次稍高、购物环境好的百货商场，而较少光顾新风路的街铺。

　　老商圈商品档次低客流渐少

　　总体而言，由于生活配套成熟，在东莞本地市民的消费心理定势和消费习惯作用下，市桥、运河、花园新村等老商圈日子还算滋润，但其魅力渐失、客流渐少却是不争的现实。缺乏规划，交通不畅，停车难，购物环境不理想，商品的档次较低等都是其硬伤。

　　“软刀子”或许更为致命，对于老商圈来说，跟上东莞城市版图扩张、城市化进程和80后等新一代消费生力军的步伐有点心有余而力不足。而东纵商圈、南城商圈、万江商圈、行政中心区商圈“四小虎”则卧榻在侧，蚕食着老商圈的版图。“莞城区的商业有萎缩的迹象，特别严重的是运河以西区域”，莞城区委书记王检养不无担忧地表示。

　　“四小虎”虽有不少拥趸，虽有堂皇的购物环境和相对高端的商品，但还远未到商业氛围浓郁之时，身处其中的商场也是几家欢喜几家愁，即使是在周末旺期天虹、彩怡等百货商场的客流也不多，而第一国际更是稀少。高不成低不就，知名品牌不多，品种不丰富，同质化竞争，东莞多核化的经济结构决定下的人口布局和消费结构的多核化导致的各镇商业遍地开花，辐射力不强，都是亟待解决的问题。

　　乱局：

　　商业地产让商业吃不了兜着走？

　　1997年10月，世界零售巨子沃尔玛进驻东纵大道，那时的东纵商圈尚未形成。2000年，城区最大的家居超市光辉家居中心落户东纵大道。2001年年底，东莞家电销售巨子时尚电器进驻东纵大道罗沙大厦。从2002年开始，东纵大道上开始陆续有大型商业项目扎堆进入，2003年以后，东纵商圈的开发形成“商业地产热”。

　　一年多涌现10条步行街

　　1999年，常平镇开发了东莞市首条步行街——常平国际风情步行街。2002年以来，多条商业步行街投资项目纷纷上马。东城风情步行街、南城富民商业步行街……仅仅一年多的时间，就又涌现出了10条步行街。

　　先行者的成功无疑提供了某种启示，一个商业地产项目的成功由点到线形成一个新商圈，而新商圈的形成又形成示范效应，其他地段的商业项目“克隆”这样的成功模式，商业地产出现热潮。据东莞市物价局的监测数据，今年前4个月东莞的商用物业价涨52.33%，成交11.96亿元，东莞传统“一铺富三代”的投资观念和地产投资热潮，也进一步使商业地产“火上浇油”，商业地产早在2005年就萌现过剩之象。

　　过剩的商业地产不合理地分流了客流和购买力，但不少项目并未带来商业经营的成功，在搅乱商圈的同时也在销蚀着商业信誉。

　　造市难步行街商户惨淡经营

　　业内人士曾经这样分析商业地产的问题，“先天不足的多，后天补救的少；赚快钱的多，长线投资的少……在合适地点开出合适规模的商业地产项目，并不多见”。而东莞市经贸局则直斥一些步行街，“建成之后，房产商一旦把商铺售完，资金回笼便甩手不理了，留待商户来造市。要培育一个兴旺的市场谈何容易呢？导致步行街商户惨淡经营，最终关铺收场”。

　　变局：

　　治摩将改写东莞商圈？

　　9月25日，记者巡街莞城、东城，在市桥商圈、东纵商圈的很多商场和超市都发现莫不如此，很多市民骑摩托车而来，购物消费后驾驶摩托车而去。东莞的摩托车保有量最高峰时多达近70万辆，而超市、商场、食肆门口停放大量摩托车，已然成为一道城市风景。

　　但这一切将被改变。

　　从9月1日起，东莞市禁止摩托车在禁行路段及在禁行时段进入限行路段行驶，并将从10月1日起对违反这一规定者进行处罚。值得注意的是，禁行路段和限行路段都是市、镇中心区，而禁行时段则是9时～16时和22时～次日4时，包含一部分商业旺场时段。这意味着摩托车车主及其家人在市、镇中心区的购物消费在客观上将受到治摩的影响。市桥路一家男装档口老板说，老城区街道狭窄，很难找到停小车的地方，很多客人都是开摩托车的，一旦真的要对冲禁区的摩托车罚款，现在公交车又不是很方便，可能有些客人就不一定来了。他同时认为，女性一般都喜欢逛街，因此治摩对做女性服装、饰品、化妆品档口的生意影响就要小得多。

　　对于新商圈来说，治摩的影响可能更加明显。治摩后，一些市民转而购买汽车代步，汽车增多后停车难将更加凸显，即使是近年来配套建设有停车位的商场、超市也将可能面临无处停车之虞。以东纵商圈的沃尔玛为例，目前东湖花园的停车位已经非常紧张。

　　治摩对商业的影响到底有多大，目前尚不得而知，但可以肯定的是，东莞商圈将不可避免地会在一定程度上被改写。

　　专家：

　　东莞需要

　　“巨无霸”

　　珠三角经济研究院院长王廉认为，“如果只是工业单维度发展，没有商业服务业支撑，那么工业发展最终会缺乏后劲”，东莞市政府在去年出台了《关于实施“商贸东莞”工程的意见》非常好，这是经济发展和产业结构升级之所趋，对于外向型特征明显、比较依赖加工工业的东莞尤其如此。但同时，“商贸东莞”中的“商贸”还不完整，应拓展到服务业的范畴，包括专利、法律、咨询服务业、科技服务业、金融等等，这都是东莞今后发展所非常必需的。另一方面，东莞也需要发展内源型经济，而发展内源型经济需要创名牌和发展商业。

　　具体到商业来说，东莞需要注意两个方面的问题。一是虽然有很多的商业地产项目，但缺少有影响力的大型商业项目，特别是高端商业项目，东莞的消费结构应该是哑铃型的，以外来工为主体的低端消费很容易满足，但非常强的高端消费能力却满足不了，有钱没地方花，只好去广州、深圳、香港消费。二是商业布局，目前东莞商业遍地开花，但缺少核心，而商业需要“中心化”才能会聚人气，形成商业氛围，积淀基础，否则就容易风吹草动。比较合理的商业布局应该是市区成为全市的商业中心，并辐射到各镇，而不是相互分散、一盘散沙。

　　布局：

　　10年建设9个商业中心

　　根据东莞市政府出台的《东莞市2005年～2015年城市商业网点规划》，东莞市将用10年的时间，建成以“一主八副”商业中心为主导（“一主”是指建设一个以莞城、东城、南城和万江主要商圈为核心的东莞市商业主中心，“八副”是指发展松山湖、虎门、常平、厚街、塘厦、长安、樟木头、石龙八个商业副中心），以城镇商业为支撑，以社区商业为基础，以各类商业街为特色的商业网点体系，重点是对城市商业发展起主导作用的商业主中心、副中心，重点调控商业中心区范围及商业发展定位；适度调控营业面积3000平方米及以上的零售网点、营业面积10000平方米及以上的商品交易市场、物流基地、专业会展场馆和四五星级酒店等大型商业设施的新建和发展，布下东莞商圈的未来格局。