核心提示
                  　　
    东莞城市与其它珠三角城市在发展上的一个最大不同点就是：东莞镇区经济发达，镇区的经济、商业与市区平分秋色，甚至超过市区。为了改变这一格局，东莞提出“五年见新城”的规划，在短时间内建立一个城市行政、文化、商业中心。
                  　　
    与此同时，东莞城区商业地产开发掀起热潮，华南Mall、第一国际、世博广场等大型商业纷纷涌现。以这些大型商业项目为核心，东莞市区逐渐形成了莞城、东城、万江、南城四个市级商业中心。
                  　　
    东莞商铺攻略·变局
                  　　
    规划科学投资回升　社区商业开始热销
                  　　
    自2003年开始，东莞掀起一场又一场声势浩大的商业地产开发潮，莞城、东城、南城、万江等四大城区商业地产开发如火如荼，80万平方米的华南Mall、16万平方米的世博广场、70万平方米的第一国际、地王国际广场等众多大型商业项目相继登场，一时间，东莞商业地产令业界为之瞩目。
                  　　
    东莞商业地产的火爆开发让商铺投资者对东莞大型商业项目商铺趋之若鹜，掀起了商铺投资高潮，第一国际一期、地王广场、华南Mall等商铺开盘旺销。但东莞市区商业地产的井喷式爆发，令市场一时难以消化，部分大型商业项目销售后陷入招商、经营的困境。
                  　　
    在此背景下，东莞出台了商业网点规划限制大型商业项目的开发建设，而大型商业项目的开发也逐渐由销售转为自持物业，如第一国际二期和三期、时尚岛等项目的商铺都是开发商自留物业，不再销售。
                  　　
    在大型商业项目受到限制之后，东莞城区市场上现有的商铺的价值开始释放，尤其是经营面积较小的社区商铺和专业市场商铺更是受到投资者的关注，城区商铺投资又逐渐升温。东莞市区新开发的一些楼盘的社区商铺均热销，如中信慧坊、尚书银座等商铺推出后基本都销售完毕。市区的社区商铺受到了本地投资客的欢迎，同时也得到了深圳、广州等地的投资者的高度认可。目前，东莞市区新开发的住宅基本都规划有社区商铺，如江南雅苑、御花园、理想0769、金御中央、阳光海岸等。
                  　　
    东莞商铺攻略·展望
                  　　
    商务新区精彩出炉　品牌入驻长袖善舞
                  　　
    多年来，由于东莞镇区经济发达，导致东莞城镇界线不分明，没有突出的城市中心区。为了改变这一格局，东莞提出了“五年见新城”的规划。同时，东莞的产业也正面临升级，急需建立起一个与其配套的金融、法律、商贸、文化及中介机构等各类服务体系，这就要求城市配备一个中央商务区。
                  　　
    在此背景下，东莞规划建设了南城中央商务区（南城CBD），东莞城区迎来了前所未来的城市开发潮。围绕着规划的东莞新中心区，住宅、别墅、写字楼、会展中心、商业、市政配套等纷纷涌现。
                  　　
    东莞城市新中心区以9.9公里的东莞大道为中轴，横向约1公里，总面积约15平方公里。它既是东莞市未来政治、经济、文化中心，又是国际制造业名城的服务中心。南城新城市中心区将优化利用行政中心区的行政、文化、金融资源的优势，将四环路、体育路、莞太路以及行政中心围合而成的区域建设成中央商务区（CBD），大力发展现代服务业、商业，进一步完善中心商贸区的功能。
                  　　
    该区域的中央生活区将建设成一个公共空间完善、公共配套设施齐全的新型居住区。目前已有中信阳光澳园、新天地，金地格林小城、世纪城等高尚住宅已建或在建，片区未来可容纳4.65万人居住，综合消费能力极强。
                  　　
    北片区是新城市中心区的核心架构区，具有行政、文化、金融、会展、办公、商业等功能，是东莞的行政中心、文化中心以及金融中心。片区拥有行政中心、图书馆、青少年活动中心、市民中心等市政配套以及众多写字楼、会展中心、星级酒店、商业体。目前，中心区规划的建设项目已完成了60％，行政中心、会展中心的建设已基本完成，中环财富广场、综艺曼哈顿广场、汇成大厦等众多高档写字楼纷纷面世，时尚岛、第一国际等商业也将兴起，沃尔玛、海雅百货、苏宁电器、必胜客等主力品牌商家纷纷进驻，共同构筑南城CBD商圈的美好未来。
                  　　
    城市CBD的商铺具有高成长的特征，往往低价入市，随着CBD的日渐成熟，逐步释放其价值潜力。如深圳的福田中心区商铺，商铺售价在短短几年时间翻了近两番。而东莞南城CBD刚开始开发时，商铺售价也在每平方米1－2万元之间，目前一些新推的商铺价格已经升到每平方米4万多元。随着片区市政配套的完善，住宅、写字楼的入伙，南城CBD将不断聚集人气，其未来商业升值潜力十分可观。
                  　　
    东莞商铺攻略·综述
                  　　
    四大商圈齐头并进　商家连锁赶早占位
                  　　
    《东莞市2005－2015年城市商业网点规划》提出，东莞将建设一个以莞城、东城、万江、南城四个主要商圈为核心的东莞市商业主中心。近年来，随着东莞居民收入的不断提高，东莞零售商业得到迅猛的发展。据统计，2006年东莞社会消费品零售总额达到584.54亿元，比2005年增长16.9％；以近几年的平均增长率15％来预测，2010年东莞社会消费品零售总额将达到899.87亿元。
                  　　
    随着沃尔玛、家乐福、吉之岛、百佳、乐购、华润万家、海雅、天虹、国美电器、苏宁电器、麦德龙等国内外品牌商家的不断进驻，东莞市区商业正在发生翻天覆地的变化，进入了零售品牌连锁化的新阶段。
                  　　
    莞城商圈：租金和售价的领头羊
                  　　
    莞城商圈是东莞的老商业街区，主要由西正路－市桥路商业老街、地王广场－沃尔玛一带组成，其商业主要集中分布在东正路、西正路、金牛路、北正路、向阳路、振华路等传统商业街区以及东纵大道。
                  　　
    莞城商圈的西正路－市桥路一带，聚集了50多家服装、鞋包、IT知名品牌专卖店；东莞本地最大的零售商家天和百货与香港百佳两大商家联手入驻文化广场，，形成业态互补的大型购物中心；正在销售的近15万平方米的西城楼大街也将为片区商业注入新的活力。作为城区历史最悠久的商业街，该片区已经成为东莞城区资金回报率最高的商业区之一，同时也是目前城区人气最旺的商业街之一。
                  　　
    地王广场－沃尔玛片区的商业其实是西正－市桥路商业街发展的延伸，片区可谓众商云集，地王广场、盈丰广场、沃尔玛购物广场、东方愉景威尼斯广场等大型商业中心一个接着一个涌现，沃尔玛、天虹等品牌商家纷纷进驻。片区周边拥有东湖花园、雍华庭、金泽花园、金月湾花园、聚福豪苑、东城中心、中惠华庭、东糖花园、城市花园等数十个高档社区，消费力强劲。
                  　　
    莞城商圈无论是商铺售价还是租金收益都是东莞市区标杆，如繁华的西正路商铺租金每平方米可高达400－1200元，近期销售的西城楼大街一期临街商铺起价在每平方米8万元。
                  　　
    东城商圈：云集众多品牌大商家
                  　　
    东城商圈主要由东城大道和东城中路交叉的临近地带以及花园路、红荔路、育兴路等主要街区组成南北两个商业集聚地。沿东城大道就有世纪广场、世博广场、星河传说、新世纪酒吧街、一里洋场等众多大型商业，品牌商家家乐福、海雅百货、好又多、国美、苏宁电器等纷纷进驻该片区。同时，东城东路以东聚集了一批高尚住宅区，如新世界花园、新世纪又一居、愉景花园、峰景高尔夫别墅、庆峰花园、年丰山庄、银湖花园、嘉湖花园等，形成一股强大的消费力，对片区商业发展有着巨大的推动。
                  　　
    根据网点规划，东城的商业将以时尚、个性化、娱乐、餐饮消费等新型业态为特色，带动旧城商业街区经营模式更新，创新消费热点。目前，该片区的租金每平方米在80－300元之间，在几个大型商业体及品牌主力商家的带动下，商圈正逐步走向成熟。
                  　　
    东城大道、东纵大道贯穿莞城和东城片区，云集了众多大型商业中心及国际品牌商家，商圈以中高档主题消费为主，形成了时尚购物区，前景广阔。
                  　　
    南城商圈：极具发展潜质的区域
                  　　
    南城中心区商圈位处东莞未来的政治、经济、文化、金融及商务中心，商业主要为中心区行政、商务等作配套服务。南城商业目前主要集中在莞太大道两侧以及银丰路、宏远路、鸿福路西、元美路、富民商业街等地。片区拥有第一国际、时尚岛·蓝钻、中心广场、富民商业街、综艺·曼哈顿时代等知名商业中心，吉之岛、海雅百货等品牌商家已进驻。
                  　　
    根据商业网点的规划，南城中心区商业将以新型业态为主，以大型综合百货和大型综合超市为主力店，构建一个大型购物中心以及配套品牌专卖店、专业店、便利店、各类品牌连锁餐饮网点等；购物中心及其配套网点设施将与行政、商务的整体规划和发展环境协调一致，辐射全市乃至珠三角地区，同时商圈还将引进星级品牌商务酒店。
                  　　
    南城商圈属新商圈，商铺的租金和售价相对于传统商圈还比较低，租金在每平方米30－150元之间。但该商圈是东莞极具发展潜力的区域，随着住宅和写字楼的入伙及各项市政配套的不断聚集，南城商圈将迎来迅猛发展期。
                  　　
    万江商圈：东莞商贸和物流中心
                  　　
    万江商圈主要由华南Mall、麦德龙商业区以及都会广场商业区构成，商业主要集中分布在万福路、教育路、万江汽车总站、华南MALL附近等地。片区内拥有华南Mall、麦德龙、都会广场等大型商业中心。其中，华南Mall总建筑面积80万平方米，商业面积超过40万平方米，集旅游、购物、休闲、娱乐、酒店、文化、运动、美食于一体，号称“世界第一摩尔”。
                  　　
    根据政府新的规划思路，万江商圈将以发展商贸物流、打造主题商业和特色商业为突破口，全面构建一个集旅游观光、休闲购物、商贸物流于一体的新的产业体系，把万江建成商贸物流中心。
                  　　
    同时，万江还将规划万江中心区，总用地面积14.88平方公里，规划了一个综合居住组团和五个居住组团，预计到2020年规划区的居住人口将达到23.76万人。这个规划的落实将大大提升万江商圈的消费力，对商圈的发展将有巨大的推动作用。
                  　　
    万江商圈商铺的租金和售价与其它商圈相比也处于较低水平，租金一般在每平方米30－150元之间，但随着社区住宅的开发及人气的不断聚集，其商铺租金和售价将会不断上升。
                  　　
    东莞商铺性价比高
                  　　
    东莞市区各商圈的商铺价格差别比较大，传统老商圈的商铺价格最高可达每平方米8万元，而新商圈的商铺价格在每平方米3万元左右；与此相对应的租金也差别很大，如价格最高的莞城商圈，租金可达每平方米400－1000元，而新商圈如南城其租金在每平方米100－150元左右。
                  　　
    虽然新商圈商铺的售价租金还处于较低水平，但正处于大开发中，随着商圈的逐渐成熟，商铺的成长空间将很快拉开。