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     2008年对于东莞住宅市场是一个价格回归年,那对于商业来讲则是一个竞争年。随着时尚岛、海雅百货等项目在今年相继开业,东纵商圈、万江华南MALL,南城鸿福路商圈、星河商圈的竞争将更白热化。因为这些商圈商业项目的同质化,行内人士纷纷预测,2008年是个商业经营竞争年,更有人直言2008年是个厮杀年。

    在大家将目光关注于现有商圈的经营竞争格局时,一些新商圈却早在前两年暗中酝酿,尤其是鸿福商圈和星河商圈内的商家陆续开业,形成新商圈,与东纵以及莞城等商圈的竞争随时上演。

    两大商圈崛起

    定位于国际生活街区的星河传说商业项目帕萨迪纳,1月首先发布建设区域化商业中心的消息,加上东城十三碗以及东城向东发展的步伐,星河商圈的雏形赫然在目。位于东纵商圈之外,与邻近的新世界、金月湾、东城中心、世博广场等商业项目联动,一个新的大商圈将在2008年形成。这两个颇具规模、打特色牌的商业项目紧紧相连。

    虽然星河方面多次表示,帕萨迪纳做的是区域性购物中心,跟东城商圈不存在竞争关系,两大商业项目的定位与这个新商圈现有业态形成一种互补,各完善了这个商圈的业态功能,但是,由于东莞早前商圈的差异化竞争,让不少人将这两个商圈是否还会出现同质化表示怀疑。

    另一个不容忽视的是鸿福路商圈。今年年初,由深圳国投控股的深圳深国投房地产开发有限公司声势浩大地宣布,将陆续在今年开业其商业部分。这说明,专门为配合沃尔玛在中国的发展而注册成立的一家商用物业房地产公司,很可能调动周边的几个大型商业项目进行联动,有可能形成以最绝佳的配置形成商圈抗衡东城商圈。

    前景均被看好

    对于两个不同商圈去年已经显得复杂的商业竞争,行内人士表示,今年的竞争将因而更显激烈。

    广东光大企业集团有限公司黄海俊说,星河新商圈从区域位置上来讲,首先便具备了周边商务、政务的消费力。黄旗山周边作为东莞富人区聚居地,区域住户将是这一商圈竞争力强有力的支持之一。此外,这个区域内包括公务员住宅区及东城区政府行政中心,其政务消费力也不可小觑。另一方面,由于这个商业圈的业态不同于东纵商圈的同质化竞争,业态形成互补,世博广场乃至雍华庭区域的商业人流也将会向区域流动,商圈的生命力及成长性将更强。

    就鸿福商圈来说,业内人士大多认为其远景可观,但需要一段守业期。这一商圈地理位置恰在生活区区域内,且邻近中心区,随着生活区各楼盘社区的逐渐成熟,中心区写字楼商务人群的逐渐扩大,也将赋予这一商圈相当的人流支撑。从目前的商业竞争业态来看,最好的无疑是超市业态。沃尔玛落户于此,对这个商圈的拉动作用日后不可小觑。但目前,由于片区居住人口还未有大幅增加,未成气候,在短期内这一商圈的竞争力将会显得相对薄弱。

    不管孰强孰弱,不可讳言,两大新商圈的崛起形成,势必冲击到现有商圈的经营,今明两年,东莞商业竞争形势,将更为激烈复杂。

    大型零售扎堆,竞争激烈

    从目前东莞的商业业态来看,香港百佳、美国沃尔玛、法国家乐福、日本吉之岛都纷纷布点,上述的两商圈也成为政协零售业大额的必争之地,形成多足鼎立之势。吉之岛看上第一国际、沃尔玛绑定时尚岛这些信号都表明新商圈对这些零售企业的吸引力。

    加上几大外资零售巨头沿用其一贯的经营风格和特点,在经营种类和服务上并没有太大的差异,其竞争激烈程度可想而知。几家大型百货或综合超市的选点都在城区,且相隔的直线距离不远。但从其人流和市场接受程度来看,目前各有千秋。随着两大新商圈的全面形成,这更增加了几个零售巨头竞争的火药味。不仅在已形成的商圈交火,从新商圈的招商情况已经看出日后竞争的火药味。这彰显了东莞零售业发展更加同质化的问题,也把商圈今后的竞争推向了白热化。

    商圈的竞争并不只是超市的竞争。东莞商业地产多年的发展,一直都没有解决业态单一的问题,百货+超市似乎成为所有商圈的经营模式,能否在新商圈的经营中彻底改变东莞的消费格局,成为商业项目经营者心头的难题。谁能突破可能就意味着谁在这些同质化日益严重的商圈竞争中脱颖而出,这一点,随着东莞城市化进程的加速,很快将见分晓。