▲常平镇女人世界步行街街口,小摊贩的生意看上去都很不错。这里是东莞首个流动商贩固定集散地。

东城步行街一景。东莞在考虑整体商业发展的同时,注意以东莞的岭南文化与商业特色相结合。摄影苏仕日

常平步行街,几家铺面打出“清货套现”、“生意难做”等标语,无论真假,这也是反映了商家的一种无奈。

     “东莞市商业步行街平均空置率是22%,空置率在50%以上的就有7条,空置率达到30%以上的有10条,占步行街总数的38%。”30日,东莞现代流通业第一期调研报告正式向社会发布,调研报告主要包括《东莞商业步行街发展研究报告》和《东莞市专业批发市场竞争力研究报告》。同期还以东莞商业步行街为核心,举行了一场论坛。

    据了解,全省推广现代流通业已经有8年之久,系统对现代流通各个环节进行调研的,东莞位居前列。东莞市经贸局副局长叶葆华说,接下来东莞还将对餐饮、物流、会展、酒店以及电子商务各个环节分别进行调研,形成调研报告,从而对全市现代流通业的升级发展提供一定的依据。

    目前发布的两大调研报告主要从全市商业步行街和专业批发市场的现状特点、存在问题及原因、面临的压力、竞争力综合分析和发展对策等方面进行阐述。

■焦点摘要

粗放型

    东莞市26条商业步行街总经营面积是603189平方米,平均每条23199平方米,按照商业步行街的规模等级划分基本属于中小型甚至袖珍型。

    东莞已开业151家专业批发市场,建筑面积在5万平方米以下的占全部市场的八成以上；年交易额在1亿元以下的占全部市场的六成以上。大型专业批发市场比较少,呈现出单体规模小,整体规模相当大的特点。

地产开发模式

    现有的26条商业步行街中,有1条是自然形成,10条是结合旧城改造、重新规划建造的,另外15条是新建的。为此,有半数以上的商业步行街属于房地产开发的项目,不属于商业沉淀而逐步形成的步行街,缺乏文化内涵。

    全市有60%的专业市场由地产开发商建设,这在一定程度上导致同类市场过多,形成过度竞争。在建设上,开发商普遍重视市场载体建设,忽视市场主体的培育管理,重硬件投入,轻软件建设。

运营能力低

    调查显示,仅36%的商业步行街管理方负责步行街的经营推广,大部分的商业步行街管理方只是负责物业管理,两成多的管理方几乎不提供服务。而造成这种现象的主要原因是商业步行街的开发运营模式,开发商获利后不再过问步行街的发展。

    一些“有场无市”的空壳市场的存在,使东莞18个电子专业批发市场平均商铺空置率高达25%。由于市场成立时间较早,或者产权混乱,按照公司制要求来规范运作的市场很少。

违规开发

    在全市已开业的151个专业批发市场中,无证经营的市场达24个,占市场总数的15.9%。同时,部分市场一定程度上存在无牌无照经营的个体商户,扰乱了市场经营秩序,并潜伏了许多安全隐患和社会治安问题。

■新闻分析怎样协调民间投资和政府调控的关系?专家表示———

政府应“用酱油烹出好鸡”

    7月25日本报出版的《东莞观察·产业周刊》以“步行街之困”探讨了东莞步行街发展遇到的诸多问题,通过系列调查得出的一个观点,在东莞步行街的众生相中,最缺失的就是“公共属性”,这当中与步行街的“出生”背景有着密切的联系,姓“国”还是姓“私”,还是“国”、“私”共姓,这当中的责权利不明确,是造成东莞步行街怪像的关键原因。

    而在刚刚发布的关于步行街和批发市场调研报告上,对两者现有问题及原因的分析上,都给出了一个共同观点,就是民营资本投资活跃,尤其以房地产开发模式为主,市场培育力度不够,而政府的宏观调控力度有限。

    步行街和批发市场是东莞现代流通业的缩影,其遇到的问题也是整个流通业遇到的共有问题。为此,民间资本涌入、市场活跃与政府调控之间怎样才能达成协调?

    对此原省经贸委副主任、现中国商业联合会副会长巫开立坦言:“如果把民间投资为主导,政府调控力有限作为商业步行街等存在问题的主要原因,我不太同意这个观点。”

    巫开立认为,投资主体和政府调控没有必然的联系,东莞的市场程度相当活跃,民间资本对市场的贡献程度是很大的,政府不应该作为投资主体,而是应该按照市场规律,鼓励和引导民间资本的投资和开发,同时政府可以出资对这种综合性商业街区的文化公共设施进行投资建设。通俗点说,政府应该“用酱油烹出一碟好鸡”。

    “步行街是一个复合型商业形态,为此在管理上也要复合型,要官商一起管才有效。”巫开立说,政府不要越位而要把重心放在公共环境、公共服务以及公共设施的管理上,而在具体运营上则由开发商或是开发商委托的机构来进行管理。