“五金城B区商铺招商已经全部完成了，A区几十个商铺的招商工作也将随即全面启动。”11月初，莞城香港街五金城首批招商宣告完成，预示着该项目正从综合类市场向专业五金市场转变。

　　而在上周，南城第一国际也高调揭开第一国际·ONEMALL汇一城商业中心的面纱，吉之岛、嘉禾影院、冰星真冰溜冰场等正式签约进驻。第一国际作为东莞首个大型综合性商业项目，目前也在全面升级其商业模式，展示商业规划与招商方面的“大变脸”;同样，作为鸿福商圈的拓荒者，时尚岛也一度算是标志性商场之一。在前期经营不太理想的情况下，放弃之前的传统零售业务，时尚岛10月初以集娱乐、购物于一体的“Mall”商业模式示人。

　　“新模式比之前强”，业内人士指出，东莞的这几大商业地产，在近期纷纷进行“变脸”或升级，不仅体现了开发商们坦诚面对现实的勇气，更是提出了一些可供操作的转型之路。但相关人士还表示，“转型是否能成功，关键是找准定位。”

　　缘由：穷则思变要转型

　　“穷则思变”!谈到为何要从综合类市场向专业五金市场转变，建工集团房地产开发有限公司香港街项目总监黄润强如是表示。据了解，香港街全长700米，从两年前开始招商，原先的项目定位是打造成特色餐饮休闲娱乐为主题的现代商业街区，包括了餐饮、娱乐、休闲、服装、珠宝等业态。然而，两年来的招商经营状况一直不容乐观，今年4月份，位于香港街的人人乐超市宣告关门歇业，让香港街痛定思痛，决心对整个商业地产项目进行重新定位重新调整。

　　东莞市深国投房地产开发有限公司市场发展部副经理叶润年也介绍道，在经历了商圈激烈竞争和金融海啸影响的双重打击之后，公司总部对时尚岛重新定位。“我们注意到，南城的综合型商场正在走向成熟，但是把购物和娱乐产业结合在一起的商场一个都没有。对于一个高速发展的商圈，这是一次转型的机会。”叶润年表示，时尚岛之前定位为类百货的时尚购物中心，跟海雅、天虹、嘉信茂等商业项目的差异化不大，存在同类竞争。目前，休闲娱乐购物为一体的新的定位避免了同质化的竞争进行错位发展，“10月份时尚岛重新正式开业以来，反响还算不错。通过引入娱乐产业，一方面丰富了鸿福商圈的业态，可以加强整个商圈的综合竞争力。另一方面，空白产业的填充，也有可能会带动周边零售企业的发展。这种娱乐产业，对于提升人气有很大帮助。”

　　作为更为年轻的商圈，松山湖创意生活城则选择了创新与突破之路。松山湖房地产有限公司总经理张志毅说，松山湖科技产业园是高新技术园区，园区人员素质较高，创意生活城将为这部分人员提供生活、休闲、娱乐。据介绍，在不久的将来，市民将可以到松山湖创意生活城逛运动品专业超市，到文体中心看4D电影。对此，业内人士评价，东莞商业地产伴随着城市的发展，一种从传统街区商业向专业化、产业化商业体转变的趋势正在形成。“创意地产是商业地产的一个升级方向和趋势，而日新月异的商业环境也使得发展商重新思考商业地产。以地产为载体的新商业，如何才能有效地整合各种资源，综合开发和集约化经营成为重点思考的内容。”

　　事实上，从2002年东莞掀起商业步行街开发热，到2003年大型商业地产一拥而上，再到2009年，东莞一直没有停止过大量的商业体的开发。各类商业也在同质化的竞争中感受到了危机和挑战。某大型商业地产项目的负责人杨先生指出，“一些项目作出相应的调整是正常的市场行为。根据市场进行精准定位是商业形态繁荣的基本前提。”

　　现状：同质化中找差异

　　目前，东莞的商圈包括西正路商圈、东纵商圈、世博商圈、鸿福商圈、第一国际商圈等，虽各有优势，但商圈之间对人气的争夺已不可避免，“商战”一触即发。一方面，因商业地产的发展，城市中的这些商业氛围得以营造，一些区域性的商业中心逐渐培育成形;然而，因市场供应总量的增大，商业地产项目的竞争也更加激烈。在这些地产商业“变脸”转型升级中，我们似乎也能看到其中寻找突破、走不寻常路的决心。

　　莞城八达路一带为莞城工贸商业重心区域之一，以五金机电闻名。居于八达路中心地段的香港街，正是看到了产业基础，并利用周边的产业环境可以和香港街的专业五金市场进行匹配，重新定位。记者日前到香港街进行实地采访，发现新街区有华强电子、香港尼克斯自动化仪表、浙江三丰工具、前进机电、衡达仪表等等一系列国际品牌、国内知名品牌的五金、机电产品厂家及代理商的强势进驻。

　　如果说香港街从综合类向专业化商业形态的转变是商业经营模式的一条出路的话，那么，时尚岛、第一国际、星河城等地产商业项目则是从商业向商业的自我蜕变或者完美变身升级。叶润年表示，时尚岛自今年6月份暂停营业后，开始进行内部升级改造。目标是形成集娱乐、购物于一体的“Mall”商业模式，已成功引入中影电影院和神采飞扬娱乐发展有限公司(以下简称“神采飞扬”)两家中国地面娱乐巨头。“电影院、神采飞扬开业后，希望主力店带动人流量，一二楼的零售店类百货的店铺会慢慢带旺起来。”叶润年坦承，之前定位类百货的时尚购物中心，跟海雅、天虹、嘉信茂差异化不大，我们现在不跟他们争百货，放眼南城鸿福商圈，而时尚岛重新招商进来的电影院、电玩中心、美容美发、珠宝玉器等可作为鸿福商圈的配套，从而使业态更丰富，在差异化中经营是一条出路。

　　趋势：衔接商业设施与人流

　　据介绍，在产业运营过程中，人流量、招商等等都将阻碍商业项目发展的重要因素。东莞的商圈一直以来存在消费群体不集中、人气不旺的问题。叶润年表示，东莞开发商开发楼盘后，往往把商业部分卖掉，由个体经营，没有统一的管理，造成了商业难形成规模，积聚人气。另外，东莞的商业跟周边的深圳、广州有很大不同。第一是消费力不足，东莞白领人群远远比不上广州、深圳;其二是东莞人的消费观念还未完全转变过来，东莞毗邻香港和广州深圳，现在大家都已经形成了一种购物习惯，一提到买高档商品，就马上想到广州、深圳、香港，因为长期以来已经形成这样一种购物心态。

　　事实上，东莞消费力外流的问题，一直都是业内人士普遍担忧的问题。但叶润年认为，东城等一些商圈目前对留住消费人群、引导消费观念方面做出了比较明显的成效，东城可以说是比较成熟的商业发展区域。相对来说，南城的商业发展还处于初级阶段，“现在南城不缺乏百货，这也是商业发展的初级阶段，百货慢慢多了，人流聚集起来，会发展成为类似购物中心的区域。”叶润年认为，东莞还缺乏像深圳的金光华、万象城等类似的高端消费场所，随着白领的增多、经济发展、消费观念的成功引导 ，相信东莞商圈之一的南城鸿福商圈有望在未来2-3年内发展起来。

　　似乎正是看到了这一市场空白，第一国际、星河城都在近期蠢蠢欲动，商业规划、升级动作频频。第一国际·ONE MALL汇一城商业中心签约吉之岛、嘉禾影院、冰星真冰溜冰场等。与此同时，联华星河城也正处于紧张的招商阶段，并将于明年年底正式开业。联华星河集团地产运营中心相关负责人称，由于星河城周边有大量中高档楼盘，购物广场开业后，主要就是吸引这些中高档楼盘的消费人群。像类似星河城、第一国际这种包括住宅、写字楼、商务公寓、五星级酒店、购物中心、零售百货、商业步行街等物业类型的大型综合性商业项目的升级，东莞的高端购物广场有望形成，从而使之与东莞的中高端消费力进行完美衔接，发展标志性、有影响力的商业区域相信不是难事。

　　有业内人士表示，2009年，可以说是东莞商业地产的“中兴年”。写字楼、商铺、商业综合体等将随着自身定位的调整，随着东莞城市化进程走出难堪，重新回归到消费者的价值靶心，东莞新的商业格局显露真形。