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　　联华国际·星河城、第一国际·汇一城等商业地产项目年内开业——

　　相较于住宅市场的风生水起，2009年东莞的商业地产也有声有色。

　　一方面，一些城市综合体像星河传说、第一国际等在招商方面取得不小成就，与此同时，一些社区像景湖时代城、金域华府等的商业配套在招商方面也表现得相当抢眼，而一些改版升级后的商业地产项目像莱蒙商业中心（原时尚岛商业）在引进影院、电玩等商家后，已开始凸显商圈应有的热闹场面。

　　另一方面，政策对东莞商业地产的再度起飞十足地加了一把火。东城投资16亿元用于商贸中心改造，进一步扩大东城世博商圈规模；南城也启动55万平方米“三旧”改造工程，其中胜和、亨美片区将以商务用途为主，补充和完善鸿福商圈的功能。

　　种种迹象显示，2010年的东莞商业地产将迎来历史性的发展机遇。

　　开花结果的一年

　　如果说，2003年东莞商业地产实现量的突破——从这一年开始，华南MALL、第一国际、世博广场、地王广场等大型商业地产项目相继开发，经过7年的蛰伏，2010年将是东莞商业地产实现质的突破的一年。

　　这种质变是基于2009年招商方面的一系列突破。

　　2009年9月19日，光大地产与家乐福、国美电器等商家签约，景湖时代城近6万平方米综合性商业配套正式启程；9月23日，中天力通与沃尔玛、大地影院等商家在金域华府内签约，中央生活区商圈已见雏形；11月5日，第一国际·ONE MALL汇一城购物中心与吉之岛、嘉禾影城等商家签订入场合约,第一国际商圈再度受到关注；12月23日，联华国际·星河城与SPAR超市、保利博纳电影院、CK JEANS等八大品牌商家举行签约仪式，作为东莞第一个走高端路线的商业地产项目，星河城备受瞩目。

　　这些签约项目，将在今年年内开花结果。

　　“2010年将是东莞商业地产有实质性进展的一年。”曾就职富力地产商业运营中心副总经理、现为联华国际集团商业地产副总裁的李应聪这样认为。而星河城正是李应聪操刀。

　　“东莞商业地产一直是百货加超市模式，星河城将形成东莞第一个真正意义上的Encolsed Mall(密封购物中心)。”李应聪表示，“星河城要比肩的是广州的天河城、深圳的万象城。”

　　多个高端品牌商家首次进驻

　　不过外界对这个商业地产项目的质疑从未间断，像招商、消费力、消费习惯等问题，甚至还有“要做好死的准备”的声音。

　　“消费习惯需要培养，为什么东莞高端消费力会外溢，是因为他们在东莞找不到他们真正需要、符合他们品质要求的东西。如果能提供这些商品，我相信消费力就不会外溢。” 李应聪说，“业内人士普遍对东莞商业包括我们的项目比较悲观，最初我也是担心的，但招商过程让我改变了这种想法。”

　　他给记者看了星河城对外招商的一份业态布置图，上面密密麻麻地写着很多品牌，包括像钱柜、巨鲸肚黑暗餐厅、ZARA、CK JEANS、保利博纳等都是第一次进驻东莞。据了解，星河城90%的时尚国际品牌是第一次落户东莞，60%商家首次进驻东莞。

　　东莞有没有消费力去支撑这个购物中心呢？据市统计局数据显示，2008年东莞全市社会消费品零售总额是838.23亿元。

　　“就星河城的商业体量计算，以1亿租金为基数，星河城只要每年完成10个亿的销售额，商家就可以实现盈利和发展。”李应聪说，“东莞全市居住人口1000多万，其中东城45万人。星河城踞守的是东莞黄旗山豪宅区核心，相信支撑这个数据没有问题。”

　　“乐观归乐观，不过还是要做好守的准备。”一业内人士如此提醒。

　　

　　观察

　　下一个投资热点？

　　事实上从全国范围来看，很多房企都在加大力度对商业地产的开发，就连曾声称只做住宅产品的万科也开始进军商业地产领域了。据万科企业总裁郁亮表示，2010年万科将进军商业地产，未来将有20%开发持有型物业。

　　一贯有中国房地产风向标之称的万科都如此表示，商业地产将成为下一个投资热点？

　　“目前国内大多房企将业务主要放在住宅开发上,买地—盖房—卖房—买地的盈利模式过于单一，一旦出现市场动荡，消费者购买力下降，将会影响企业的长远发展。”一开发商老总表示，“引入商业地产作为公司的资产组合，有助于提高企业的资产质量。”

　　具体到东莞市场，也表现出成长态势。除零售商业外，据东莞中原研究部监测数据显示，2009年写字楼物业需求旺盛，2月后各月写字楼物业成交量同比2008年均有提升。2010年东莞市写字楼潜在供应共计13个项目，总量达30.1万㎡,主要集中在南城、虎门、常平、大朗、万江等经济发达镇街。

　　该研究部经理车德锐说，“潜在供应的这些区域中大部分是第三产业相对较为发达，而随着东莞主要镇区第三产业的加快发展，写字楼的需求日益增加，写字楼市场面临着较好的发展机会。”

　　租金方面,来自第一国际销售中心的数据显示，第一国际一期、二期写字楼出租率达到95%左右。租金从2004年的每平方米20元上涨到目前的接近每平方米50元。

　　“从目前来看,今年货币政策仍比较宽松，而《新保险法》中保险资金松闸进入地产市场，并且最有可能先进入有稳定收益的商业地产市场。”一不愿具名的地产人士表示。

　　“东城、南城‘三旧改造’关于商业地产的规划也将拉动其增长。”车德锐认为，”资本将有望更多流入商业地产。”

　　“不过要看到东莞商业地产的空置率还居高不下。”车德锐说。据他反馈，东莞城区的商业体量估计超过500万平方米，空置率至少有30%。