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　新政接踵出台，令东莞住宅市场骤然降温。不少投资资金转投商业地产，东莞商业地产再度回到人们的视线中。近日，春节后东莞第一场土地拍卖会上，中正地产以1.14亿元拿下长安霄边村商务金融地块，这是长安多年来出让的唯一纯商务地块，因而吸

 　另一方面，春节后东莞住宅的成交量并没有太大起色，这让坊间流传的“投资商业地产更有投资价值”的说法逐渐得到印证。

　　业内人士认为，在房产新政调控下，商业地产有望吸纳更多的投资者及资金流，市场对商业地产的需求将进一步增旺。甚至某开发商最近在公开场合表示，面对新政的影响，今年其住宅项目将推后至下半年，目前主要打造商业地产。种种迹象表明，今年将是东莞商业地产突飞猛进的一年。

　　现象1

　　商铺和写字楼租金相应上涨

　　房产新政中住宅二套房首付六成等规定，使得商业地产所谓的高门槛成为历史。一些业内人士、专家学者在接受采访时无一不表示，商业地产将对住宅市场的投资份额进一步分流。商业地产需求增加后，为刺激成交，商铺的评估价格可能会出现较大增长。

　　而写字楼方面，许多新的高端写字楼项目只租不售。记者电话联系汇业大厦管理处的曹小姐，被告知汇业大厦只租不销售。而记者来到尚书银座招商中心，一名周姓接待人员也说，写字楼和商铺只租不卖。

　　近几天，记者经常收到有关商铺方面的信息，如“东方创业大厦70～200平方米钻石旺铺有售”之类的短信。尚书银座招商中心周姓接待人员也称，“近日来看商铺的人有所增加。”而宏远中央街自1月发售以来，短短一个多月便销售铺位近200个，宏远中央街将在3月启动中央街第二批铺位的认筹活动，可能在4月推出市场。不难看出，目前市场对商铺的关注度有所提高。

　　由于市场有着连锁反应，目前商铺的租金也有渐涨苗头。2月21日，记者来到城市风景街看到，由万华茶文化负责招商的一条街铺商家尚未进驻，但办公室的张小姐告诉记者，目前租价已达144元/平方米/月，如果要进驻还要另交3万元的转让金，因为这些商铺年前已被一广州老板租下来了，现在求租者是二手租户。而对面一家古道布衣店的店长向记者透露，去年10月这里的街铺平均租金仅需100元/平方米/月。

　　尚书银座招商中心周姓接待人员也称，目前项目的平均租价是120元/平方米/月，价格还在调整中，好的地段租金会相应上涨。

　　2不少商业地产招商情况理想

　　联华国际集团总裁童渊在接受采访时表示，新政对联华旗下的商业地产没造成什么影响，星河城招商情况非常理想。

　　“其中90%是国际一线及潮流品牌，现在主要是在筛选品牌。对于我们星河城，并不是以塞满商铺为目的，而是希望将其打造成一张商业名片。”联华国际集团地产运营中心副总裁李应聪表示，星河城的计划是购物功能占59%，旅游功能占24%，还有其他一些功能。

　　另外，东莞汇一城购物中心目前二期规划已基本成熟，一些一线零售品牌的招商也将启动。汇一城商业运营总监张春新称，第一国际一期“财富中心”一些主题性大卖场的招商工作也将在年内启动。

　　业内人士表示，对于商业地产，当一个项目在地段、规划、定位、硬件、招商品牌组合等方面都处于比较理想的状态时，今后就将非常重视购物中心的经营提升工作。“我们第一国际·汇一城也是如此。”张春新表示，“现在许多国内一线品牌及国际品牌都向我们投出了进驻意向的绣球，我们希望能将汇一城购物中心打造成东莞市中心的城市级购物中心。”

　　据了解，汇一城购物中心将在今年3～4月组织联动，整个第一国际的春季大型促销活动亦将陆续展开。

　　分析

　　住宅调控激活商业物业投资

　　“政策的出台，一方面体现政府对房价调控的决心，同时也标志着调控从通过行政手段调控房地产市场转为直接调控房价，住宅市场将面临较大的观望压力。”广东宏远集团营销副总经理朱廷勇这样分析当下的房地产市场。

　　受制于国内有限的投资渠道，房地产投资长期以来都是主要的投资渠道之一。而目前住宅的限购限贷政策，增加了客户投资住宅物业的风险和成本，直接使得部分投资住宅的客户转向商业物业。“政府对住宅的调控，有利于激活商业物业的投资。”朱廷勇表示。

　　对于这一说法，童渊也表示赞同，他表示，今年受政策影响，东莞也可能会实施限购政策，“由于投资渠道越来越窄，许多投资者到处寻找投资项目，以至于去年的收藏品市场都比较火爆，今年则可能会让商业项目活跃起来。”

　　众所周知，东莞商业地产经历了2000年后的起步、低迷徘徊，到今天的回归理性，体现了商业地产的发展除了与政府的政策规划有关外，也与开发商、经营者的经营规划理念和市场成熟度、消费力提升等密不可分。现在东莞的商业地产已逐渐进入了专业化和区域市场的细分阶段。

　　“当然，未来市中心区域的大型MALL和购物中心依然将领跑东莞商业，商业地产的规划定位也将更加适合品牌经营和消费需求，从而达到多赢局面。”张春新表示。

　　趋势

　　市场放量加快 竞争将更激烈

　　不过，任何事情都有一个过程，朱廷勇表示，2011年东莞新增的商业项目不多，主要以存量销售为主，今年的东莞商业市场供应不会有大的改观。在这种情况下，今年将呈现东莞商业项目的热销局面；而随着开发商经营策略的调整，未来几年东莞商业地产的开发增加将成为一种趋势。

　　有业内人士称，尚处在政策“空档期”的商业地产市场，肯定会吸引更多民间资本和海外资本，加快商业地产的市场放量，导致竞争激烈的局面。

　　朱廷勇也表示， 商业地产开发与地段要求、城市的商业容量、客户的购买力息息相关，对开发商的要求也会更高。商业物业的地段、规划、设计等，都将是商业项目在市场上取得成功的关键。

　　由于去年东莞商业地产就出现了欣欣向荣的端倪，今年是否会出现群雄逐鹿的局面？张春新认为，东莞自从商业起步后，包括2008年的国际金融危机时期，几乎每年都会有一些区域的大型商业出现。根据规划，相信今年还将有一些商业项目出现。但随着土地资源的稀缺和市场的逐渐饱和，开发建设和投资开业将更加理性化和细分化。“未来商业地产的运营将会是群雄逐鹿的局面。”张春新说。